各位晚安，我是錢律師。近年來，與公寓大廈相關之法律爭議著實不少。而公寓大廈管委
會主委如未依規約之約定，亦未經區分所有權人會議決議(下稱區權會決議)，即逕行與業
者簽約，則管委會主委與業者該簽約之效力如何?民國114年2月25日台灣高等法院110年度
重上字第88號判決：「按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對
於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。是代理人於代理權範圍內所為之法律行為
，效果始歸於本人；如逾越代理權範圍，應為無權代理。代理權之範圍，因法定代理或意
定代理而不同。前者，依法律之規定，後者，則依本人之授權行為定之。而代表與代理固
不相同，惟解釋上應類推適用關於代理之規定。次按公寓大廈成立管委會者，應由管理委
員互推1人為主委，主委對外代表管委會；主委、管理委員之選任、解任、權限與其委員
人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區權會決議，但規約另有規定者，從其規
定，為管理條例第29條第2項所明定。是公寓大廈管委會之主委，依法固有對外代表管委
會之權，然其代表權仍應受區權會決議及規約之限制，倘其代表管委會所為之法律行為，
逾越區權會決議及規約之授權範圍者，當屬無權代表，應類推適用關於無權代理之規定；
且前述無權限之行為，不問第三人是否善意，非經區權會承認，不能發生效力。」(註：
台灣高等法院110年度重上字第88號民事判決，經最高法院114年9月25日以114年台上字第
1292號民事裁定予以維持)
依前述台灣高等法院民事判決之見解，可知管委會主委如未經區權會決議或逾越區權
會決議、規約之授權範圍，逕行與業者簽約，管委會主委與業者簽約之行為，應屬無權代
表，應類推適用關於無權代理之規定，亦即非經區權會事後承認，不能發生效力(參見民
法第170條第1項規定)，從而，如區權會拒絕承認管委會主委逕行與業者簽訂之合約，該
合約即確定不生效力。
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