Re: [北美] 為了小孩教育去美國(房地產歪樓)

[yay0909 (椰林)]

 
標題改一下，畢竟歪樓有點太遠了XD
 
先回復一下上文S大的問題：
 
※ 引述《Subaru5566 (愛上速霸路)》之銘言：
: 推 yay0909: 當GC是給客戶打工的，收入很難上去，flipping主要利潤都   04/27 12:36
: → yay0909: 在房子升值上面，之前我認識那位師傅，主業flip副業替人   04/27 12:36
: → yay0909: 裝修，確保他底下的工班隨時都有工作，材料成本超便宜，   04/27 12:36
: → yay0909: 當初我買一套廚房櫥櫃，流行的白色shaker，老美店破萬，   04/27 12:36
: 我是不知道你買的房子，舊的櫥櫃有多糟。
: 買來當rental或翻新去賣，都馬漆一漆就了事了。
 
我這個例子是自住房，舊的櫥櫃是1950年的original，灣區這種老破小很常見
廚房天花板還有包一層做老式吸頂燈那種，扣一扣層高才7尺多點很壓抑，
所以我選擇整個換掉，但我當時買完房很窮，所以才用便宜貨。
 
如果做rental or flip的話，現在常常是漆body+換櫃門，老式的櫃門漆了還是
很醜，在灣區你flip表面工夫還是要做，不然賣不出好價錢。
 
: → yay0909: 老中店5-6千，他硬是帶我到一間很不起眼的倉庫去買一套    04/27 12:36
: → yay0909: 3千有找，浴室地磚帶我去買$0.8/呎，室內複合木地板$1/    04/27 12:36
: Rental grade的房子，地磚多貴啊，買個durable vinyl 就搞定了。
: 甚至有些人直接外面的laminate flooring鋪到浴室，反正不是自己住。
 
Again，那間是自住房，我當年只是窮嗚嗚嗚別嗆我..
你說的durable vinyl應該是LVP(luxury vinyl plank)，這東西是近幾年的翻修神物
安裝簡單、防水耐磨還漂亮，簡直不會壞，做rental最合適。
可惜2016這玩意還沒那麼流行(後來2020我翻修德州的房子就有用上)，
我說的複合木地板就是laminate，$1/呎含padding我覺得已經便宜到不行了，
laminate耐磨但是不防水，我不太相信有人會在自己的rental鋪到浴室，
租客把你地板泡爛損失的還是房東阿，除非你用的是比較新的防水laminate，
但是價格對比LVP沒有優勢，出租屋直上vinyl就對了。
 
最後再提一點，我也很喜歡聽podcast看youtube，不過這些東西當作吸收新知
看看參考就好，influencer主要賺的是粉絲流量錢，你提到這個Ryan & Graham
他們做的creator properties fund，我看過investment summary，真的很爛...
就是在割粉絲韭菜，Ryan本身還有點東西，但Graham我個人認為是scammer
 
年收百萬在美國真的不是天花板，除了富二代或是騙人的不算，白手起家的人
都真的很拚才能做到行業金字塔頂端，我投資的那些私募基金，有能力做
fund raising的人不用割韭菜年收也能>1M，而且我投資的也只是整個行業很小
很小的一部分，機會很多，努力去抓住就是了~
 
: 專職做Fliping house的，年收入百萬其實也不算大咖，有興趣我推這人的
: 頻道和podcast https://www.youtube.com/@RyanPineda
: ※ 編輯: Subaru5566 (60.105.114.166 日本), 04/27/2023 15:48:09
: 推 yay0909: 嗯… 這個人我知道，本人還可以，但是他跟Graham Steph    04/27 20:30
: → yay0909: en合作，你懂的…                                       04/27 20:30
: → yay0909: 年入百萬鎂當然不會是做房地產的天花板，不過有時候這類   04/27 20:30
: → yay0909: YouTuber/influencer看看就好，他們賺的是流量，本業不    04/27 20:30
: → yay0909: 一定是該領域最強的人，Graham Stephen、Meet Kevin之類   04/27 20:30
: → yay0909: 都是，他們都跟你說自己是靠投資房地產發家，但是沒有告   04/27 20:30
: → yay0909: 訴你的其實是靠割粉絲韭菜賺更多。真正的強者本業夠強不   04/27 20:30
: → yay0909: 需要來賺這個錢，我自己有投資一些房地產的私募基金，那   04/27 20:30
: → yay0909: 些fund managers一年何止百萬？美國不缺機會，夠強就能    04/27 20:30
: → yay0909: 賺到很多錢，天空才是極限                               04/27 20:30
 
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Oversea_Job/M.1682601754.A.C38.html
推 Subaru5566: 我不覺得Graham Stephan是騙子啦，因為他也沒開課程或
→ Subaru5566: 或私募來拉人賺錢，至多就是有推銷一些廣告，但這年頭
→ Subaru5566: 誰沒有，我聽Conan的podcast，他廣告也念的很順口
→ yay0909: Graham Stephan有賣私募喔，我說他跟Ryan Pineda合開的
→ yay0909: Creator Properties就是 網址我就不幫他們打廣告了
→ yay0909: Meet Kevinu也有在賣 那個house hack . com就是y
→ yay0909: 八卦是這兩人原本要一起開來割韭菜 後來鬧翻G才去找R合作
→ yay0909: 至於你上篇說私募大部分是買地蓋社區 是有這種沒錯
→ yay0909: 但這個市場很大很大啦 什麼新建/core/value add
→ yay0909: multifamily/industrial/storage/retail/office/hotel
→ yay0909: assist living blah blah玩不完
→ yay0909: 我自己主要做multifamily value add 我覺得跟fliping很像
→ yay0909: 只是at a different scale
→ yay0909: 好的deal一年就賣出 IRR 70%+ (為了long term cap gain)
→ yay0909: 我還有個朋友是專門玩marina的 就是停船的碼頭
→ yay0909: commercial real estate就是天馬行空什麼都能玩
推 achiang40: laminate是美耐地板 台灣用語複合式 海島型是指enginee
→ achiang40: red
→ yay0909: 謝謝樓上指正，我其實不太清楚這些地板的中文正式翻譯是
→ yay0909: 什麼，隨便Google laminate 地板中文是複合地板就寫了
→ yay0909: Engineered wood一般不用在出租房，因為表面是實木容易
→ yay0909: 刮傷
→ Subaru5566: 我去Graham Stephan自己的網站，你所謂的私募，他也沒
→ Subaru5566: 貼連結和介紹，他至多是個Passive investor，不算數
→ yay0909: 吼…他不是passive investor啦，他跟Ryan就是general p
→ yay0909: artners，我之前忘記那個影片有看到他們的分紅比例的sl
→ yay0909: ides，總之就是對投資人比較不好的條件
→ yay0909: 這類的私募deal我看過幾百個了，100%確定…
→ yay0909: www.creatorproperties.com
→ yay0909: 你自己去看是不是募資
→ cityport: 這不就是標會嗎XDDD
→ cityport: 我想了好久才終於想起來標會這個詞..中文嚴重退化
推 mmonkeyboyy: 就大媽炒房團啊= ="
你是被騙過嗎？怨念這麼深 lol

→ cityport: 炒房團是開LLC..標會應該連LLC都不用
→ cityport: 炒房團很煩的..每個人都有意見..又容易腦子一熱就亂買
→ cityport: LLC好處是要退股比較方便
這個應該不是標會啦，標會就我了解算借錢賺利息吧？

還有這種一定是有LLC的，而且LLC不一定退股簡單阿，基本上PPM (private placement mem
orandum)都會寫明不能提前贖回的。

我覺得這個creator properties很雷，是因為從一些他們公開的資訊看起來，買的property
 way over market price，然後有不切實際的underwriting assumptions，又把profit spl
it waterfall規定的不利於投資人。

簡單來說，就是投資眼光很差當冤大頭，但他們目的就是割韭菜而已，拿到韭菜投資賺acqu
isition & management fees，至於投資人有沒有賺到錢/是不是資金被卡好幾年出不來，不
是他們關心的..
 
※ 編輯: yay0909 (70.115.98.17 美國), 04/28/2023 20:27:57
→ cityport: 標會的錢是拿去投資，房地產也是其中一種
→ cityport: LLC不給隨時退股的基本上就要小心，高機率被騙
→ yay0909: https://tinyurl.com/yzd92txn
→ yay0909: 我看wiki上面標會的模式就是賺/付利息而已啊
→ yay0909: 有投資房產屬性的感覺是後來又變形的產物
→ yay0909: 不能退股的LLC其實非常常見欸 所有closed-end funds都是
→ yay0909: 絕大多數的private equity funds都是closed-end funds
→ yay0909: 詐騙很多沒錯，所以最好只找信得過的人
→ cityport: 我入過的華人炒房團至少都能隨時從LLC退股
→ cityport: 只是這幾團眼光有問題，當時一窩蜂搶ATX，蠢
→ yay0909: 華人常常比較短視近利一點，而且太容易被近期報酬左右決
→ yay0909: 定，投資常常靠感覺/直覺
→ yay0909: 我之前看到一個華人集資買HOU的，連地稅稅率都沒搞清楚
→ yay0909: 就在那邊算return，寫信去問就是一問三不知的前台小妹東
→ yay0909: 扯西扯，這種也敢投只能說祝好運，但人家還是募了大把大
→ yay0909: 把的錢，看來人傻錢多的不在少數
→ debut0: 最近利率高.投商業地產還是要小心一點.
→ debut0: crowdstreet最近公佈了實現的項目損益.可以參考看看
→ debut0: LLC應該是partnership.應該不能隨便退.有些可自行轉讓
→ Subaru5566: 我看MeetKevin的影片，還在招收資金時，每一片都在要
→ Subaru5566: 錢，Graham好似就沒啥廣告
→ Subaru5566: 剛打開YOUTUBE，說Grand Cardone的雙胞胎兄弟被告詐欺
→ Subaru5566: 打錯             Grant Cardone
→ cityport: LLC是有限公司..沒有其他限制是可以隨時退股的
→ cityport: 你可以自己開一間DE的LLC去入股炒房團的LLC
→ cityport: 更進階的玩法是串上BVI去控股DE的LLC
→ yay0909: 不能退股的原因不在LLC，是封閉式基金的設計就是這樣，
→ yay0909: LLC只是一種entity形式而已，我自己是用trust去投，我認
→ yay0909: 識一些人用IRA去投。
→ yay0909: 封閉式基金不能提要贖回主要也是怕投資人發生恐慌不理性
→ yay0909: 行為，blackstone的BREIT不給贖回或是限制贖回上限都是
→ yay0909: 類似的設計。
→ yay0909: 設計本身是中性的，但騙子可能利用這個特性騙人。
推 Subaru5566: 我記得Podcast也有在介紹self direct IRA，可以拿退休
→ Subaru5566: 金去做房地產投資
→ yay0909: 很多人用SDIRA投，不過要記得IRA投資用leverage會有UBIT
→ yay0909: 的稅，我自己覺得不划算，所以沒有考慮，IRA all in股市