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事實經過: 想請問購買一個有設定抵押權的房子 買入價為750萬 第1順位 銀行抵押權為648萬 實際貸款540萬 第2順位 民間貸款78萬 第3順位 民間貸款36萬 檯面上欠款數字共計654萬 因為對方欠到第三胎 也沒有多餘的錢可以還款 但我們也不願意先動用履保款項去幫賣方塗銷 畢竟要承擔的風險太大 房仲想了一個方法 他說先把房子連同抵押權過戶到我們名下 然後等過戶後 再讓對方先動用屢保內的114萬 塗銷二三胎 反正已經登記在我們名下了就不用害怕了 問題: 請問這樣購屋就沒有風險了嗎? 怎麼想還是覺得很可怕 畢竟過戶時 會連同對方的抵押權一起 而且還是民間團體...且不知道對方的利息滾多少了? 先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議,如內容尚有不足,盼請提出需補充之處。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.244.175.119 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/PttLifeLaw/M.1460646600.A.2E1.html
KKyosuke: 所以你買入的價格應該是實際市價減去抵押權的金額啊... 04/14 23:17
KKyosuke: 你出的價錢本來就應該考慮到抵押權 04/14 23:18
KKyosuke: 你確定了解甚麼是抵押權吧...? 04/14 23:19
KKyosuke: 將來對方還不出錢房子可能會被法拍 這你應該清楚吧?? 04/14 23:19
sindyevil: 塗銷23順位有啥實益?第一順位金額最多那個才是重點吧! 04/14 23:32
bloomsom: 所以就算房子過戶了 也沒比較有保障就對了 04/14 23:35
bloomsom: 第一順位是銀行房貸 銀行對銀行 塗銷比較沒有問題 04/14 23:36
bloomsom: 民間團體就比較麻煩 因為貸款銀行看到非銀行的抵押權 04/14 23:39
bloomsom: 就不會撥款...買賣就能成立囉! 04/14 23:40
bloomsom: 買方貸款銀行不撥款 買賣就不能成立 上面打錯了 04/14 23:42
sindyevil: 如果對方不動用履保內金額塗銷二三胎呢? 04/14 23:47
bloomsom: 我們也想這樣 可是對方就沒錢 才會借到23胎去 04/14 23:52
Lailungsheng: 這應該要問銀行是否願意貸款給你們? 04/15 00:10
bloomsom: 在沒有塗銷民間2、3胎的情況下 銀行當然不願意貸款 04/15 09:12
yuusnow: 問題就是那個民間2.3胎,恐怕帳面金額對方不一定願意塗銷 04/15 11:30
SPFH120: 我有過經驗,我是買方,我把自己設定抵押第四順位 04/15 11:52
SPFH120: 然後叫買方自己跟23胎談好金額,約在地政,直接塗銷付錢 04/15 11:53
SPFH120: 同時辦理過戶~ 04/15 11:53
SPFH120: 上面更正:叫賣方自己跟23胎談好金額 04/15 11:54
a9301040: 過戶沒保障,除非妳拿到654萬現金 04/15 11:57
taoist9999: 要以抵押權金額+賣方應支付的過戶稅金等費用,要小於 04/15 15:49
taoist9999: 買賣金額。 04/15 15:50
taoist9999: 而且民間借款通常是普通抵押權設定金額只是本金而已, 04/15 15:50
taoist9999: 潛在的利息、遲延利息及違約金看不出來。 04/15 15:51
a9301040: 一般抵押權本身就是強制執行的金額上限,他的利息、違 04/15 15:53
a9301040: 約金,不用考慮;不過主要是問題很多,這種房屋再便宜 04/15 15:54
a9301040: 都乏人問津 04/15 15:54
taoist9999: 買方的銀行貸款通常是不會代清償民間貸款,民間貸款最 04/15 15:54
taoist9999: 好在買賣前就要先叫仲介跟他們談。 04/15 15:55
taoist9999: 普通抵押權擔保範圍並不是只有設定金額而已,這跟最高 04/15 15:57
taoist9999: 限額抵押權並不同,建議去了解一下差異性。 04/15 15:57
KKyosuke: 你是不是搞錯了什麼? 04/15 16:13
KKyosuke: 擔保範圍不只是債權本身 但是金額就是設定的金額= = 04/15 16:14
taoist9999: 普通抵押權的設定金額是債權本金,抵押權所擔保者及優 04/15 16:18
taoist9999: 先受償範圍,請看民法第861條第1項及第2項。 04/15 16:19
taoist9999: 這跟銀行一般是設定最高限額抵押權是不同的。 04/15 16:21
taoist9999: 不然擔保物權大修時沒事再搞個最高限額抵押權幹嘛? 04/15 16:23
KKyosuke: "擔保者"那是對象 不是金額... 04/15 16:25
KKyosuke: 就跟這個例子一樣 銀行貸款540萬 抵押權有648萬 04/15 16:25
KKyosuke: 最高限額抵押權那是一債權一抵押權的問題 04/15 16:26
KKyosuke: 用一次擔保將來可能發生的多數債權 是便宜行事 04/15 16:26
taoist9999: 第861條第1項: 04/15 16:28
taoist9999: 抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實 04/15 16:28
KKyosuke: 要不然買家看抵押權五百萬買下來 結果發現連利息已經滾 04/15 16:28
taoist9999: 抵押權之費用。但契約另有約定者,不在此限。 04/15 16:29
KKyosuke: 到七八百萬 不是瞬間虧三百萬嗎= = 04/15 16:29
KKyosuke: 那是抵押權可以擔保的東西..orz 很難懂嗎? 04/15 16:29
taoist9999: 立法用語就是「擔保者」。 04/15 16:29
KKyosuke: "者"=對象 哪裡提到金額了啊= = 04/15 16:30
KKyosuke: 然後哪裡告訴你抵押權的金額就是債權金額? 04/15 16:30
KKyosuke: 我借一千萬也可以只有三百萬的抵押權擔保啊... 04/15 16:31
taoist9999: 我再講「普通抵押權」,樓上你在跟我扯「最高限額 04/15 16:32
taoist9999: 抵押權」。你自己先搞清楚這兩者不同之處再說。 04/15 16:32
taoist9999: 還有請你把推文的「擔保者」搜尋看看,誰跟你談到金額 04/15 16:33
taoist9999: 。 04/15 16:33
KKyosuke: "普通抵押權擔保範圍並不是只有設定金額而已" 04/15 16:35
KKyosuke: 這句是您說的吧? 04/15 16:35
KKyosuke: 很抱歉 就是只有設定的金額而已 04/15 16:36
taoist9999: 那民法第861條第2項,你有看過嗎? 04/15 16:36
KKyosuke: 擔保三百萬 就只有三百萬 04/15 16:36
taoist9999: 那廢掉普通抵押權,只有最高限額抵押權不就更省事。 04/15 16:37
KKyosuke: 一般人用不到最高限額抵押權啊 04/15 16:37
KKyosuke: 最高限額抵押權是你會多次借款才用得到的玩意好嗎... 04/15 16:38
a9301040: 有人誤解真的很深,「物」最高只能取償抵押權設定金額 04/15 22:59
a9301040: 只不過本金孳息違約金都是「抵押權」(金額)保障範圍 04/15 23:00
taoist9999: 各位,關於這一點,今晚我翻了兩本物權教科書,包括 04/16 00:53
taoist9999: 謝那本,還有好幾本書,都沒看到具體解答,我會再去 04/16 00:54
taoist9999: 請教一些人看看。 04/16 00:54