[租賃] 房東無法完善修繕，善良管理人的範圍為？

[linesling (linesling)]

事實經過：

前情提要：
合約還有八個月以上


簽約之後，我和房東（一對夫妻）一直都是用line聯絡，
有問題房東都滿快就會回覆，或安排時間來看看
雖然聽起來是個積極的好房東，但是後來卻發現房東的修繕技巧好像不是很完善，
卻又傾向自己DIY動手修（為求省錢？）
結果反而不見得能給房客最有效率和需要的幫助.....


之前窗戶有些零件缺失造成縫隙，會一直漏風進來
房東來看的當下，我有建議過房東去鋁門窗店找找看專用的零件
（有提到「止風止水塊」這種名詞），
或直接請鋁門窗修繕工人來看有沒有什麼適用的工法可以堵起來

所謂的止風止水塊：
https://www.courcasa.com/wp-content/uploads/image015.jpg

（網路上大致搜過，這些鋁門窗的小零件都幾十甚至不到十塊，
但是我不知道這間房鋁窗的規格和物品的名稱，想說請專業的來看可以一次補齊解決
當然房東自己知道怎麼修也是OK）

然後過了大概兩三個星期，房東終於連絡我要來修了，
一看他帶來的東西差點沒昏倒，看起來他完全沒有跑過鋁門窗五金行詢問，
買了桌角防撞墊（我：？？？？）想要自己DIY剪一剪黏上去把洞填起來就好

桌角防撞墊：
https://reurl.cc/VXdjjA

結果當然洞也沒填滿（仍然有縫隙），而且只填了三個洞
但是瑞凡，當初我可是指了十一個洞給他看呢

由此，我已經認定這房東的修繕技巧，
大概是哪裡破了斷了就用膠帶貼起來的等級吧



窗戶與別的事件暫且不提，至少沒有立即的危害，
但真正讓我感到棘手的是，搬進來後發現大樓的水管好像有裂縫或是破裂，
某一戶用水的時候，會明顯感覺到水滴撞擊到天花板隔板（用手去摸有震動感）
而且有壁癌和滲水的情況
（房東當初改過廁所的位置，所以後來做了一層木工擋住那些管線，
  就成了天花板）

房東來看的時候，我有清楚描述自己平常的觀察
也有不斷建議是不是要找水電，把天花板切開、找出漏水的原因更換管線，
才是治本的方法

但房東從維修口進去探頭看看之後，只打算刮除壁癌，重新上一層油漆，
而對於我提出的種種疑慮（會不會復發？要是範圍擴散更廣怎麼辦？
旁邊有樑柱，侵蝕之後對房子的結構產生損害怎麼辦？因此裝潢毀損怎麼辦？）
都只是說「不會啦！不會啦！」一直否定我描述的情況，
堅持自己的判斷「只是潮溼了點」（我：？？？？？）
「就算請水電來也不一定抓得出問題」（我OS：所以就不請了？？？？）

而且帶來的油漆還不是防水的，是我提醒之後他才請太太去加買，
最後也只多鋪了一「片」珍珠板了事
（而且還沒有固定位置，只是「放」在天花板上面，還會翹起來）
（啊不是，可是我說那個水還是會漏啊！漏多了不是會到處流嗎？
  流出珍珠板外的話不是其他地方遭殃？？？）

珍珠板：
https://reurl.cc/r875ly



問題：

除了漏水的問題，也很怕之後遇到問題房東也都會是這樣的處理態度
因此想請問各位，法律規定房東有修繕的責任，
但是遇到技術不到家卻堅持要自己修繕的房東，
還能稱他盡了修繕的責任嗎？

如果房東一直堅持要自己「修繕」，而不同意花錢請專業人士，
房客即使知道他採取的方式效果不彰，
還有辦法主張或者擅自請專業的維修人士來治本，然後從房租請款嗎？
（雖然這步棋走下去，大概就是撕破臉了，
  但如果房東就是這麼固執，還有更好的方法嗎？QQ）


我知道這不是我的房子，之所以希望把問題治好，
也是因為房客需要善盡房屋管理人的責任，
面對這種不採納房客意見的房東，之後房子出的問題是不是就不能算在房客頭上？
（如果這是間空屋，針對同一項造成損害原因（漏水），房東採取的修繕方式累積產生的
後果不是該由他承擔嗎？）
還是法律上定義，房客作為管理人必須無條件配合房東的管理和修繕需求，沒有上限？

因為有自己更換大門鎖，鑰匙只有我有，難不成要當個「善良管理人」，
每次復發我就必須負責聯絡房東、撥出時間等他們來看
和陪他們進行（一點效果也沒有的）修繕？這也太影響生活了吧？？
（O.S.：我是來付錢當房東的管家的嗎？？？？）

因為漏水的地方其實不是我的活動範圍，我可以裝作沒看到。
如果我已經預見了漏水的可能性，並充分提出我的疑慮，請他們修繕過了，
而房東只肯一意孤行，之後產生的後果（例如發生我提醒過的裝潢毀損）還跟我有關嗎？
因為已經提醒過了，日後情況如我所預見的發生時，還必須行告知的義務嗎？
如果裝作沒看到，會有法律責任嗎？




問題好像有點多（汗），希望大家給我一點意見，
如果有什麼不清楚或需補充的，也歡迎大家提出指正，謝謝。


P.S.這幾次和房東協調修繕我都有錄音。


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.214.200.249 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/PttLifeLaw/M.1607590621.A.40F.html
※ 編輯: linesling (49.214.200.249 臺灣), 12/10/2020 18:44:58
→ iscu: 如果覺得影響住宅品質 可以請房東在合理的時間內修復完畢
→ iscu: 逾期可以自己修 再從房租扣....不過房東一定會跟你番
謝謝Ｉ大的建議，覺得最麻煩的也是怕過不了房東這關，
怕他覺得（以他的標準）都有修吧

不過還是想聽聽法律上對房東與房客（善良管理人）的定義、
彼此責任義務或可以參考的相似的案例
（印象中明明常聽到不少惡房東或租屋修繕糾紛的說 QQ）
※ 編輯: linesling (101.12.80.203 臺灣), 12/11/2020 20:53:02
→ iscu: 這個就自己跟房東喬吧 除非你今天就是要上法院逛逛