[新聞] 「政治就是買得起房」面對攀高的房價，

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「政治就是買得起房」面對攀高的房價，馬國可以參考新加坡怎麼做

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文：周忠信

房價問題基本上是經濟問題，而經濟問題的解決方法通常就在於供應與需求。

過去幾年馬來西亞的房價節節攀高。以100為基數計算，從2009年3月開始計算，房價指數
在2012年達到200，而在2014至2015年稍緩到160；數據顯示，2009年底到2014年底的5年
間，馬來西亞平均房價上漲了57%，這吸引了許多非自住的投資者。

本國各階層人民貧富差距大，人均收入無法作準；按統計局數據，馬來西亞2016年中位家
庭年收入（median household income）為馬幣62,736（約新台幣47萬）。

中位房價與「收入三分之一」準則
按國際通行、世界銀行與聯合國推薦的標準，中位房價到「3」的水平（即三倍於中位家
庭年收入）屬於可負擔水平，而「4」是適度不可負擔，「5」為「嚴重不能負擔」，「
5.1」和以上屬於嚴重難以負擔。

按中位房價在「3」的可負擔水平，假設一個馬來西亞家庭是雙薪，而家庭年收入達到馬
幣60,000（約新台幣45萬），或等同月收入馬幣5,000（約新台幣3萬7），那麽一般的房
價就應該是馬幣180,000（約新台幣1百36萬）。如果他們面對的房子卻是超過馬幣
300,000（約新台幣2百27萬），五倍於他們一年所有的收入，那麽就是嚴重難以負擔的水
平。

如果借貸者的家庭月收入是馬幣5,000，銀行允許的月供款（instalment）標準是收入的
三分之一，即馬幣1,667（約新台幣1萬2）。假設房價馬幣300,000，按照房屋95%的貸款
，以5.7%利率來推算，月供款為馬幣1,654（約新台幣1萬2）。

銀行的這個行之多年的「三分之一」標準非常合理，因此拒絕那些房價收入比太高的房貸
申請其實是挽救了許多人，也維護了銀行本身的房貸資產素質（極少房貸客戶還不起月供
款），甚至救了國家經濟！


但是有些房地產開發商卻以提供折扣為名，擡高買賣合同售價為實的方式來吸引「零首付
」（zero down payment）的買家，甚至屢屢要求銀行放寬房貸審核標準，這是極其自私
、沒有商業道德和不顧後果的，應予以譴責。

十年前的美國（2007至2008）的房貸危機「零首付」歷史教訓顯然已被淡忘。

實名制登記有利銀行審批
馬來西亞也應該推行房產實名制登記並開放銀行查核，因為目前銀行只能看到申請者在該
銀行的房貸記錄，無法獲知申請者是否在其他銀行尚有未還清的房貸，因此，所審批的房
貸可能早已遠超「收入三分之一」的準則。

馬來西亞房地產泡沫不會破，原因在於有許多富裕家庭以投資為目的，大量購買了價格不
斷高漲的房產，提供了發展商需要的資金支持和銀行體系的房地產供款，這「維護」了目
前房價過高、有價無市的局面，也導致大量高檔公寓「100%售罄，20%入住」的甚低自住
比例。

馬來西亞房地產是自由市場，發展商建屋牟利、投資者通過房地產轉售、持有累計財富，
無可厚非；然而住房是切身民生問題，政府需要注入一些社會主義思維。

在馬來西亞，「居者有其屋」的傳統觀念根深蒂固，在平均收入滯漲的年代，原本應該是
年輕家庭一代人承擔的房貸逐漸吸取了父母一輩的積蓄，以便支撐高漲的「房價收入比」
。

唯有同時明顯出現大量房地產項目供不應求、多家發展商資金鏈斷裂、投資為目的的購房
者停止購買、政府提供大量可負擔房屋為替代、經濟出現不景氣的情況下，房屋泡沫才會
被戳破。

在不同國家，對於房價高漲有不同的應對政策。馬來西亞國情不同，不同州屬也有不同的
經濟發展程度，需作出不同的解決方案。譬如東海岸登嘉樓州的中位房價只是吉隆坡的一
半，其中位年家庭收入也只是吉隆坡的一半，一樣高居超過「5」的在嚴重不可負擔水平
。

在香港，私人住宅價格創十三個月新高的同時，已經連續上漲二十個月，2017年首11個月
累計升幅約13%。香港雖明顯有房產泡沫，但是由於政府不敢多建「公屋」（董建華因為
「八萬五」政策，利用供應壓制房價而遭房地產富豪施壓下臺），加上富豪多，且願意繼
續投資於房產，因此資金源源不絕、泡沫不破、問題不能解決。

借鑒獅城租屋政策
馬來西亞與新加坡民情相近，都有「居者需其屋」的傳統觀念。差別在於，新加坡政府真
正執行了「居者有其屋」的重大國策，達致「100%賣完，100%入住」的自住比例。

1959年選舉，新加坡人民行動黨承諾向窮人提供廉價房屋，勝選後於1960年通過《建屋發
展法令》。新加坡1965年獨立時只有23%人口居住在「組屋」，1985年超過80%，迄今一直
維持在80%以上的高水平。

比較起馬來西亞的只租不賣的「人民組屋」，新加坡政府這樣控制其組屋政策：

一、只有政府可以建和售賣組屋，因此控制了售價。
二、政府以低過市價來賣給公民。二手租屋市價如果大約新幣600,000，政府售價只是大
約新幣300,000。
三、每個家庭只能購買一間組屋，欲購第二間的話則須在半年內賣掉第一間。
四、購買組屋後必須入住，而且一段時間內不得整間出租或出售，否則會被罰款甚至坐牢
。
五、組屋只售賣月收入不超過10,000新幣的家庭，單身人士要三十五歲以上才能買。
六、低收入家庭還會提供最高40,000新幣的補貼。
七、建屋局提供利息比銀行低3至4%的貸款。
八、因新加坡政府控制組屋房價，個人的住房開支占收入的25%至30%。

畢竟經濟問題在於供應與需求，新加坡政府充份發揮這基本原則，解決了80%以上人民的
住房問題，也吸納了很多馬來西亞人才，入籍新加坡成家立室。

馬來西亞與新加坡民情相近，應該參考新加坡的「居者需其屋」組屋政策，加上土地面積
廣，只要在不同州屬、高度密集居民區興建足夠的房子供應給市場，便能有效控制房價。

除非政府土地都賣完給發展商了，不然政府絕對有權決定在何處、建多少、何種價位的房
子、規劃交通與生活便利；是不為，非不能為！

除了利用政府擁有的土地，在人口眾多、出入方便的地點，只要供不應求，政府就應該只
批準發展商興建可負擔房產。只要有錢賺，就算薄利多銷，也一定有發展商願意建。

連雪州蘇丹都曾經開腔，雪州發展機構（PKNS）應該發展一般人民需要的民生需求，而不
是與私人機構競爭、那樣的商業化運營。

住房問題是民生問題、房價問題是經濟問題、經濟問題在於供應與需求，政府必須責無旁
貸地介入解決，因為政治就是人民買得起房！

【新聞連結】
https://asean.thenewslens.com/article/94351

【備註心得】

雖然這篇是說馬來西亞可以參考
不過台灣最近也在推公宅
雖然台灣與新加坡可能有些背景上的不同
但也可以看看有沒有地方可以借鏡的

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推 lbowlbow: 基本上房市泡沫的原因都一樣啊，炒房。只是台灣會影響選
→ lbowlbow: 票的政策不管藍綠都裝死給你看……
推 zzro: 政府沒有要打房 這應該看得出來吧
→ hamasakiayu: 我們公宅是租屋行情6-8成，還是過高，應該要綁定5成
→ lbowlbow: 日本是怎麼把房市搞到只想租屋的啊？
→ zzahoward: 當年是崩盤到打到骨折 比一折還慘阿....
→ zzahoward: 那時候的日本房市賣掉可以買下整個美國.....
→ zzahoward: 然後日本還有一個 就是持有成本不算低......
→ zzahoward: 他們光稅就接近市價1% 還有一些公積金要繳
推 lbowlbow: 不過日本人不會把所有持有成本都往租金上面堆嗎？
→ zzahoward: 租屋也要看薪資水平啊，日本房東就是合理報酬率，扣一
→ zzahoward: 扣大概4%上下，當然眼光好的會更多
→ zzahoward: 台灣目前租金算合理，價格不合理，可是你把稅基壓到正
→ zzahoward: 常，自然稅就不會那麼高了
→ zzahoward: 台灣需要的是把公告地價拉到市價六成到七成，價格就會
→ zzahoward: 正常了
推 qooisgood: 中南部房子這麼便宜 幹嘛要擠在台北又整天
→ qooisgood: 抱怨房子貴
→ lbowlbow: 因為爸媽在北部啊(攤) 有些條件南北真的落差太大了
→ lbowlbow: 但是南部要花錢趕上來又會有一堆白痴亂罵……
→ zzahoward: 南部那種花錢趕上來的方式根本就笑話
→ zzahoward: 先蓋軌道就會吸引公司進駐的夢想就好像意淫先買性感內
→ zzahoward: 衣就會有名模女朋友一樣
→ zzahoward: 然後老實說 南部目前的房價也不是在合理狀態
→ zzahoward: 南科可能薪水還OK 高雄蠻多建案也不是薪資水平的價位
推 qooisgood: 高雄的房子便宜成這樣 還買不起別逗了......
→ qooisgood: 高雄市區中古屋五百萬以內的一堆 到底是要怎樣
→ qooisgood: 才算合理房價 ，一坪一萬？
推 syuanling: 推
→ zzahoward: 五百萬對大多數領3xk的人來說也不是正常國家房價所得比
→ zzahoward: 了
推 lbowlbow: 大多數的正常國家不會有這麼多人擠在一個小島上
→ zzahoward: 新加坡看來不太正常
→ zzahoward: 韓國你扣掉那些超偏僻地區 人口密度不會比台灣低
→ hamasakiayu: 想最貴的地段，一坪落在20萬上下，就差不多了
→ hamasakiayu: 可惜我們是一百多萬
→ hamasakiayu: 回到過去高利率時代，至少頭期款可以少很多
→ hamasakiayu: 每月支付金額也差不多
→ lbowlbow: 我道歉，雖然我完全不認為新加坡算正常就是了…
→ lbowlbow: 不過扣掉山地台灣也差新加坡一大截是正確的
→ lbowlbow: 比起總價更適合像樓上一樣算坪數單價，不然很難判斷是在
→ lbowlbow: 講套房還是透天
→ zzahoward: 那就更好玩了 台灣還有"公設"這種東西....
→ zzahoward: 去東南亞去美國去韓國都沒有"公設"這種 這樣單價會拉更
→ zzahoward: 開 毫無疑問 重點是公告現值根本就有問題
推 qooisgood: 中南部市區的新屋都落在20萬上下沒錯啊
→ qooisgood: 中古屋更是只有1字頭 為什麼買不起？
→ qooisgood: 月薪三萬 雙薪一個月六萬 一個月一萬多塊的
→ qooisgood: 房貸繳不起？？？？？ 難道要政府蓋房子
→ qooisgood: 免費送民眾才叫居住正義嘛......
推 acidrain: 還有社會住宅選項 南部一個月房租一萬多也不是正常水準
→ acidrain: 更何況中古屋屋況/耐震都還沒考慮進去 1字頭都嫌貴
推 qooisgood: 南部房租一萬當然不是正常水準 因為這種錢
→ qooisgood: 哪去繳房貸就好了 幹嘛租房子
→ lbowlbow: 在南部哪裡月租一萬啊，當初我學校附近雅房才1800耶……
→ enjoytbook: 現在要三千囉…
→ zzahoward: 說真的啦 公告現值只要貼近市價6-7成照妖鏡就出來了
→ zzahoward: 真的有那價值自然價格就不會跌 沒那價值只靠政策凹單
→ zzahoward: 現在問題就是錢往房地產塞可是稅基又少的可憐
→ zzahoward: 衍伸出來的經濟效益也不大(利差也不大)反而卡死可支配
→ zzahoward: 所得和開店的固定成本...
→ zzahoward: 然後讓租金的投報率正常化 持有成本也正常化
推 lbowlbow: 記得之前有推過實價登錄不是嗎？部份區域好像有用？
→ zzahoward: 實價登錄=/=公告地價 這塊沒人感動的
推 acidrain: 我也支持公告地價大幅趨近市價 等同變相調漲地價稅
→ zzahoward: 不算調漲，因為公告地價(市價)下來就回來了，和其他資
→ zzahoward: 產持有成本比較，現在房地產持有成本根本笑話
推 qooisgood: 房屋稅在台北跟房價相比或許沒什麼 但中南部
→ qooisgood: 房價本來就低 前幾年又狂調公告現值 導致房屋稅
→ qooisgood: 暴漲 相較之下房屋稅就很可觀 雖然這樣可以抑制
→ qooisgood: 房價上漲 但也是在變相懲罰購買新屋的人
→ qooisgood: 這對都市更新不是件好事
推 acidrain: 舊屋也一起漲就合理了 懲罰"有很多房子"的人
推 qooisgood: 舊屋沒有漲啊 房屋稅沒有溯及既往
→ qooisgood: 而且我說的是自用稅率暴漲 不是有很多房子
→ qooisgood: 非自用調漲 這是兩件不同的事情
推 lbowlbow: 現在地價稅的稅率本身就是笑話了吧
→ zzahoward: 稅率根本沒問題 有問題只是公告現值 事實上公告現值貼
→ zzahoward: 近市價才會加速都更 你想想你每年繳一堆錢住爛房子你不
→ zzahoward: 如拿去都更蓋新房子
→ zzahoward: 中南部問題就是財源不足了 當然往房地產下手 你要想房
→ zzahoward: 地產聚集這麼大的財富 每年收到的稅這麼一丁點 不然你
→ zzahoward: 要調所得稅嗎XD
→ zzahoward: 事實上稅基正常 固定稅率下 稅額和價格會取得平衡的
→ zzahoward: 這也是為什麼我也支持房地合一
推 qooisgood: 調高公告現值才會讓大家更不想都更好嗎
→ qooisgood: 房屋稅是要算折舊率的房子越舊房屋稅越便宜
→ lbowlbow: 基本上不管怎樣台灣人都不想付錢所以都超級難都更的啦
推 qooisgood: 台灣人當然不想付錢 所以讓老房子慢慢掉價格
→ qooisgood: 自然而然就會因為房屋殘值過低被建商整棟收購
→ qooisgood: 中南部都更都是這樣幹的 整排舊透天買下來直接
→ qooisgood: 打掉 但現在房屋稅這麼重 大家不想買新屋
→ qooisgood: 建商根本沒有誘因去加速都更
→ zzahoward: 房屋稅重的前提在價格沒變 問題是你覺得價格不會變?
→ zzahoward: 你還有地價稅阿 你是忽略地價稅這東西了嗎?
→ lbowlbow: 掉價格……建商一直炒的情況下根本掉不下來好嗎
→ zzahoward: 公告地價拉上來怎麼不會掉? 持有成本高就凹不了單了
→ zzahoward: 現在房地產的問題就在持有成本和其他標的不是同等級的
→ zzahoward: 你持有股票債券的成本和風險都遠比房地產高 自然資金都
→ zzahoward: 往房地產留 要炒房可以啊 可是你持有成本要和其他資產
→ zzahoward: 平衡才行 沒人想阻止炒房只是要站在同個立基點上才健康
→ lbowlbow: 持有成本有增高的風險的話就拿去送議員就降低啦
→ zzahoward: 你的回應還真沒營養
推 qooisgood: 不是都說房屋稅計算要算折舊率 你公告現值調再高
→ qooisgood: 舊房子要繳的稅就是少非常非常多 幾十年的舊屋
→ qooisgood: 在中南部可能只要繳幾千塊 但新屋卻要好幾萬
→ qooisgood: 這種稅率 買新屋繳起來也是很痛的
→ zzahoward: 還有地價稅啊
推 lbowlbow: 你以為現在的房價居高不下是多有營養的原因啊(笑)
→ killeryuan: 500萬便宜？22K存7年200萬 還是買不起
噓 LandGrave: 年所得4x在靠北兩百萬的房子買不起？台灣人真是領先世
→ LandGrave: 界