[討論] 煩惱多日的廠商欠租案

[pognini (即將進化的皮卡丘)]

         本案契約(有關履保金與違約金部分):

                   1.租金若遲繳，應按未繳金額每日計付千分之二
                     懲罰性違約金。

                   2.履約保證金係用以擔保乙方履行本契約所規定之
                     各項義務即因履行或不履行本契約而造成甲方任
                     何損失之賠償。

                   3.履保金依契約規定不予發還者，除另有規定外，
                     兼屬懲罰性及損害賠償性質。甲方因乙方違約而
                     致之損害逾保證金額度時，仍得向乙方請求損害
                     賠償。


         事實提要: A 廠商租用甲機關場地，因經營不善提前終止合約
                   ，尚積欠租金19萬，違約金10萬，水電費3萬，共
                   32萬，業務單位已以遲繳租金兩月以上為由沒入履
                   保金16萬，並擬聘任律師強執。經查債務人名下僅
                   一輛15年中古汽車，書面申請分期償還，其胞姊願
                   擔任連帶保證人。



          想請教各位:

          1. 業務單位希望花50000元聘律師進行強制執行，拿到債權
             憑證結案。身為主計，我認為這不符成本效益，因為強執
             是程序事務，填妥表格檢附事證向法院聲請即可。更重要
             的是，經查債務人名下只有一台15年的中古汽車，強執毫
             無實益，只能換回一張債權憑證，且不利債務人求職償債
             。因此，建議先與債務人協商還款，協商不成再強執也不
             遲。

             請問，各機關遇到類似情形(債務人名下無產，願分期償
             還，這比提強執換回一張債權憑證有實益吧。) 如何應
             對 ?


          2. 在廠商會繳清積欠租金的前提下(否則分期清償或強執的
             討論都沒有意義)，個人認為違約金過高，應有減免空間
             。
             本案終止合約後，廠商已歸還場地搬離，別無損壞場地情
             事。解約3.5月後新廠商進駐，租金優於本案。是以我們
             因終止合約而損失的利益，就3.5月租金約9萬，沒入履保
             金16萬足以弭補，10萬違約金是否過高?

             請問
             Q1: 依本案契約規定2、3觀之，可否解讀為: 履約保證金
                 若無其他規定，有賠償與懲罰性質。惟2 明定係賠償
                 不履行契約所造成的損失，故本案履保金應為賠償
                 性質?

                 若如此，履保金16萬扣掉租金損失 9萬，剩下7萬能否
                 抵減10萬違約金，廠商只需負擔3萬違約金?

             Q2: 依民法252條，違約金過高者，法院得減至適當金額。
                 依最高法院79台上1915號，違約金是否適當，須依當
                 事人所受損害及如債務人履約得享之利益為衡量標準
                 。參考最近幾年的判決實務，本案實有違約金調降可
                 能。

                 因此建議循民事調解程序，我方就表明遵守契約規定
                 但尊重法院判斷。然後法院判定多少機關就同意( 那
                 怕1元都算賺到)，經由法律程序共創雙贏。

                 但有主管認為，調解程序只會問雙方意見，那自然是
                 對方希望全免，機關堅持全額，差異過大故法院宣布
                 調解不成，根本不會先訂一個金額給雙方參考。請問
                 果真如此?


                 以上拙見，還請大家不吝指教。其實債務人很有還款
                 誠意，很多同仁願意協助他，但跟錢有關的動輒得咎
                 ，所以才想循例直接強執，問題還是沒解決。

                 東隆五金破產案，因有不可替代的專業技術，破產清
                 算太可惜了，好好經營本業償債能力無虞，最後在勤
                 業、理律協助下順利重整。本案金額32萬，債務人才
                 30幾歲，願意求職償債( 有餐飲證照 )，有意願也有
                 能力清償，既然強執沒有實益，應該給個機會分期清
                 償，共創雙贏。




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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/PublicServan/M.1442745017.A.BC3.html
→ maniaque: 主計腦袋是水泥做的,只管照規矩,不管最大利益
→ maniaque: 會簽頂多請主計表示意見,最終決定在首長
→ maniaque: 若你門已經諮詢過律師或法務人員,方案可行的話
→ maniaque: 主計有意見請他們寫上去,蓋章,不准不簽逕行退文
→ maniaque: 這種主計,在柯P底下做事的話,一定被罵到臭頭
                ㄜ.....m兄誤會了，是業務單位要強執，主計反對
                修正原文避免誤會，明天BOSS要找業務主計政風一起開會
                所以周末在搜尋案例，希望能幫廠商減免過高的違約金
                也請大家不吝指教
                人在公門好修行，這案子讓我有更深的體會

※ 編輯: pognini (49.218.21.30), 09/20/2015 19:52:01
推 cat1758: 契約有寫明違約金10萬元的話,沒理由說減少違約金
→ cat1758: 基本上廠商欠款32萬元,扣除保證金欠款大於5萬元,為何不做
→ fc01: 行政執行處本來就像討債公司,基本上當事人有繳錢誠意
→ cat1758: 廠商那麼容易協商還款嗎？法律程序最好還是走
→ fc01: 不會只收到一張債權憑證
→ fc01: 能強制執行就強制執行吧
→ fc01: 行政執行處會用門口貼字條,打電話等等方式要當事人付錢
→ fc01: 當事人有意願付當然可以付給行政執行處
→ fc01: 當事人不願付也沒那麼容易脫身,銀行帳戶或薪水都可以扣
→ fc01: 到最後都沒手段才會拿到債憑
推 sunline56: 租賃債權是民事 跟行政執行處無關吧
→ second137: 契約履約爭議違約金等應該是民事執行而非行政執行，後
→ second137: 續應該是聲請法院強制執行！
推 sunline56: 這篇問的履約保證金能否抵減違約金 有待高手解答
推 sunline56: 要推文就看清楚吧  債務人經查沒財產是要執行什麼 說
→ sunline56: 看
→ sunline56: 原 po跟1f 說的比較務實可行
→ cat1758: 履約保證金概念就跟保固保證金,履約時應付的租金或是違約
→ cat1758: 時發生的違約金可用履約保證金來扣,但本按履約保證金不足
→ pognini: 本案履保金屬賠償性質，我不確定能否抵違約金 ，但肯定
→ pognini: 能抵租金
→ pognini: 肯定不能抵租金
→ cat1758: 並非一定不能抵租金啊
噓 FangHsiang: 業務單位沒違法的話~~主計少說點話吧~~
→ FangHsiang: 因為實際是業務單位在做事~~主計只是出張嘴
→ FangHsiang: 你出張嘴說一句~業務承辦要多很多事
→ FangHsiang: 而且是沒必要的事
→ cat1758: 那業務課也要走對的的方法啊,審計來查不是只有業務課麻煩
推 FangHsiang: 至少本樓業務單位的做法也沒錯~只是切入觀點不同
→ FangHsiang: 不動手的單位~還是少點主觀意見吧~~~~~
→ FangHsiang: XDDD
→ FangHsiang: 實際上協商也是假的~~
→ pognini: 明知沒財產還花50000請律師強執，效益何在？
→ FangHsiang: 那我反問，我業務單位堅持簽強執不協商~協商也不讓步
→ pognini: 不好意思，原文有說明的就不再贅述 ，請大家就Q1部分賜
→ pognini:   ，謝謝
→ FangHsiang: 簽上去~~長官敢批走協商這條路嗎?
→ FangHsiang: 我從頭到尾也沒在回答你的Q阿
→ FangHsiang: XDDDD
→ FangHsiang: 只是覺得只出嘴的人~真的還是少點意見吧
→ FangHsiang: 基本上業務承辦為何要承擔協商所帶來風險?
→ FangHsiang: 如果是這個案子~申請分期~我一定會請保證人直接付錢
→ FangHsiang: 不是更乾脆??要是兩個人都跑掉~責任還是算在業務單位
→ FangHsiang: 強執趕快辦一辦~~~後面業務單位還有很多事要辦
→ FangHsiang: 不是只是每天坐辦公室帳算一算傳票做一做而已
→ pognini: 目前最糟就是收不回欠款，還能更糟嗎？分期就算最後又繳
→ pognini: 不出來，多少已收回部分欠款，屆時再走強執也仁至義盡了
→ pognini: 總之，謝謝Fang的指教，讓我明白業務單位的想法
→ haiang0612: 遇過類似的，對方名下無財產，欠26萬，直接走協商
→ haiang0612: 調解3次，最後簽首長同意10萬結案，耗時2年，

          可否分享貴機關經驗? 若不便明言，懇請來信賜教
          調減違約金必須有所依據
          如原文提到的，因為損失利益為3.5月租金9萬元，沒入16萬履保金已足弭補
          當然要照合約罰違約金，但能否從剩餘的履保金扣抵?
          如果不行，能否走民事調解程序酌減違約金?


→ a9301040: 本案有出現「連帶保證人」，如具資力與上開案例即有不同
          這.....很謝謝各位指教，但您可能看錯原文了
          本案租賃合約並無連帶保證人，若有當然會先請保證人還款
          連帶保證人是指若協商分期還款，債務人姊姊願當連帶保證人


→ haiang0612: 只能說，業務單位一定要堅持求償全額，協商的內容
→ haiang0612: 當債務人跟連帶保證人還不出來時，還不是又回到原點
※ 編輯: pognini (49.214.192.32), 09/21/2015 01:11:18
→ ertip: 幾萬能解決就不要再搞東搞西 上班時間也是機關的成本
→ ertip: 要省錢簽給法務叫他幫你上法院 雖然我覺得一定被法務打槍
→ ertip: 我是業務單位也會覺得5萬就能解決的事 你要玩到哪時.....
          請問何謂"解決" ?
          是明知債務人名下無產，也要花5萬請律師強執，拿張債權憑證結案 ?
          先跟債務人協商分期還款，應該比較務實
          這才是真正在解決問題
※ 編輯: pognini (101.15.242.22), 09/23/2015 01:23:42
→ ertip: 你太少跟廠商打交道了 廠商都很會哀 十幾萬不還還誠意啥
→ ertip: 是不能透支未來? 真的有誠意就去借 業務單位的時間成本難道
→ ertip: 又是零 簽文協商 被審計要求解 隨便的時間成本也超過2~3萬
→ ertip: 萬一協商破裂又走回提告老路都是浪費時間 時間就是金錢阿
→ ertip: 你不用預定強制就拿不到錢 除非他為了這整個自爆都不上班