[新聞] 日均人流僅1.2萬硬塞百貨影城 專家痛批

[godofsex (性愛戰神)]

日均人流僅1.2萬「硬塞百貨影城」 專家痛批：把鳳山人當盤子 不如改做「全台最貴國
民運動中心」
賣厝阿明

2025年8月5日 週二 下午1:05

日均人流僅1.2萬「硬塞百貨影城」

專家痛批：把鳳山人當盤子 不如改做「全台最貴國民運動中心」

斥資25億元打造的高雄鳳山車站「空中鳳城」，以其獨特的古城造型與複合式商場規劃，
曾被視為帶動區域發展的重要引擎。

然而，這座原定2023年開幕的指標建設，卻因三度招商流標陷入營運困境，甚至被譏為「
最貴蚊子館」。

台鐵雖已調降權利金至4.5億元，並承擔前15年房屋稅，仍難吸引業者進駐，背後反映的
不僅是招商條件問題，更是整體定位與市場現實的嚴重脫節。

「空中鳳城」以鳳儀書院燕尾屋脊為設計靈感，重現消失的北門城樓意象，硬體規劃確實
吸睛。

然而，台鐵忽略了一個關鍵現實：鳳山車站日均進出僅1.2萬人次，遠低於高雄車站的10
萬人次，且缺乏高鐵或捷運共構的客流加持。

更棘手的是，原先寄望導入人流的捷運青線計畫可能胎死腹中，而鄰近的三井LaLaport預
計2026年開幕，將進一步瓜分消費市場。

商業投資講究「人潮=錢潮」，但台鐵卻誤將「鳳山人口36萬」直接等同「商場成功保證
」。

事實上，鳳山雖是高雄最大行政區，消費主力仍集中於傳統商圈，車站周邊尚未形成足夠
的商業聚落。

高市府雖解決釘子戶問題、改善交通動線，但基礎運量不足的問題仍未解。

誰需要第二個百貨公司？

台鐵最初將「空中鳳城」定位為「百貨+影城+婚宴會館」的綜合商場，卻未考量市場飽和
度。

鳳山既有大東藝術中心、衛武營等藝文據點，消費模式偏向社區型，而非大型百貨所需的
跨區客群。

業界人士直言：「與其複製台北車站模式，不如發展特色市集或青創空間，更能契合在地
需求。」

此外，招商策略也顯僵化。

台鐵堅持「整棟出租」模式，要求業者一次性承接高達1.3萬坪的空間，並負擔龐大裝修
成本。

相較之下，高雄車站商業大樓改採「分區招商」，降低單一業者風險，反而更具彈性。

若要挽救「空中鳳城」，台鐵需徹底翻轉思維：

1. 重新定位：

與其強推百貨影城，不如結合鳳山文史特色，引入「鐵道博物館」、「在地創生基地」等
獨特元素，打造差異化體驗。

2. 分階段營運：

參考日本「站城一體」開發模式，先以快閃店、主題展活化空間，逐步培養客群後，再引
進主力店。

3. 交通整合：

加速推動捷運青線，或至少建立與現有橘線的接駁系統，提升可及性。

公共建設不能只有華麗外殼，「空中鳳城」的困境，暴露出台灣軌道經濟的普遍問題，重
硬體輕營運、重開發輕定位。

台鐵與高市府若持續以「降租金」作為唯一解方，恐難扭轉頹勢。

真正的起死回生之道，在於傾聽市場聲音，將這座華麗地標從「台鐵的商場」轉型為「鳳
山人的客廳」。

畢竟，再美的建築若無人使用，終究只是昂貴的裝飾品。

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→ ciswww: https://facebook.com/photo.php?fbid=855106748352583
→ ciswww: 上面是這個大樓本來的用途，
→ ciswww: 台鐵最近這幾次都是想要用「其他用途」出租然後失敗
推 panzerbug: 南部人口外移
→ pf775: 南部這幾年不是很發達嗎
推 una283: 全國最大k書中心不好嗎
推 MiaoXin: 放久一點等到變成古蹟
推 payeah: 去問高雄市政府囉
推 Orihimeboshi: 鳳山常住人口30萬左右而已
推 ninov111e: 鳳山車站那個位置真的差了點 人家lalaport就做得起來
推 hyde711034: 不能改成住宅嗎？到站即回家
→ ciswww: 住宅需要增設大量的衛浴大量的隔間
推 CrossroadMEI: 到底是文創三小 就是為了青創產業 這房子才會蓋成
→ CrossroadMEI: 這副德性
推 ckTHU: 鳳山已有國民運動中心，建議把台鐵總公司搬下來加強走動
→ ckTHU: 管理，說不定從平日管理層龜縮北市，突然集體開竅
推 WongTakashi: 民代:專家是怎樣? 把我們當二等公民?
推 misson: 作商辦啊
→ sweizhe: 跟周邊人口未必有絕對關係，商場定位清楚的話，即使蓋在
→ sweizhe: 偏離人口聚落的地方，消費者還是會去，例如桃園的華泰在
推 amnotu: 這些人是想當中共同路人？不愛台灣？
→ sweizhe: 青埔，青埔含周邊的人口數並不算多，大部分的消費者還是
→ sweizhe: 來自桃園中壢市區的人
→ orange21: 誰是專家？？
推 e19: 運動中心？我還真的看到有大媽在車站平行的水泥地前後走來走
→ e19: 去，真的是運動的好所在。
推 Slzreo1726: 每個車站都蓋商場確實無聊
推 start0917: 運動完尿尿喝水0消費超開心
→ xmaspan: 不知有沒停車場，搭配主題餐廳或宴客餐廳是不錯
→ xmaspan: 或不考慮收益，改為圖書館、公家單位辦公室也都可
→ Hfy0920: 蓋成這樣又不是台鐵想要的...
推 CrossroadMEI: 車站蓋成旅館其實就很適合 看看萬華車站
→ dantes1013: 變成鳳山區行政中心如何?
推 tmlisgood: 文創是有錢賺嘛？
推 tmlisgood: 原本台鐵就只想蓋旅館而已，是被地方盧成商場的
→ ckTHU: 那就蓋旅館啊... 如果一再流標，總公司就移下來承擔錯誤吧
→ nepho: 每次看到標題寫專家都要先掃專家名字
→ nepho: 內文也完全沒提到運動中心XD
推 MiaoXin: http://i.imgur.com/XjjJPgE.jpg
→ MiaoXin: 看起來不是臺鐵總公司要搬下來，應該是陳菊要搬進去住
推 Stan6003: 市政府或區公所搬進去吧
推 sleepyrat: 長照中心+運動中心+安養中心+育幼院
推 azcooper: 高鐵拉過去設站就好（誤
推 partner: 高雄的蚊子建設可多了，中央與地方都有，誰也別笑誰 ，
→ partner: 反正預算多，隨便花
推 ckTHU: 原來責任是都發局這審查單位負責，而不是執行預算的？
推 AIRWAY1021: 一開始餐飲放高樓層結果樓地板承重不足放不了設備
推 ckTHU: Rotterdam Centraal 造型很具識別度，也有站內商業空間，
→ ckTHU: 跟周圍機能也結合的很好，跟九典溝通空間營運設計的是高市
→ ckTHU: 府嗎？如果為真，要求高市行政機關進駐，還有道理啦。
→ ciswww: 放不了設備應該是指其他樓層改成餐飲
→ Casteil: 不要以為演唱會讓高雄變的多發達好嗎 人口一直在逐年下
→ Casteil: 降中
推 preisner: 確定旅館就能賺錢???
推 tonyian: 零元招租不就好了，反正演唱會場地都零元了
推 tonyian: 現在改旅館還來得及吧？不是說內部空間很小又不高嗎
→ ciswww: 內部高度對於原用途文創辦公室綽綽有餘
→ ciswww: 改旅館需要增設大量的衛浴大量的隔間
→ druu: 創造商機失敗
推 valamaas: 哪像豐原多有自知之明，只招得到超商夾娃娃機，就不花
→ valamaas: 大錢蓋什麼大樓了（X
推 coffeemilk: 這棟真的致命傷不少，可以當未來台鐵要自己蓋車站場站
→ coffeemilk: 開發的教材
推 hanx5566: 這是設計的問題 不是地點的問題吧
推 jwph: 外地遊客來高雄玩會想住在鳳山車站上？
推 ckTHU: 根本不會有人認真看待演唱會就會讓一個城市人口翻轉的說法
→ ckTHU: 重點是產經，中南部問題大體一樣，北市單極掠奪整島的未來
推 CrossroadMEI: 車站+住宿很有賣點啊 總比緣木求魚跟三井搶人潮實
→ CrossroadMEI: 際多了
→ ciswww: 遊客比較喜歡捷運站附近的
→ lanew914817: 零元招租吧 反正有人來 有招標成功就可以吹了
→ lanew914817: 周邊旅宿 商店有賺到就好
→ coffeemilk: 租進來了能不能活下來也是一個問題，商場營業者面對這
→ coffeemilk: 種硬體能搞的也有限，樓層高度你不能改了，樓層承重不
→ coffeemilk: 能改，停車場也不夠大，停車場數量是考量到鳳山本身搭
→ coffeemilk: 乘進出人口來說，沒捷運純台鐵看起來要讓人過來消費必
→ coffeemilk: 須和隔壁幾個大型賣場一樣有大量停車格比較有吸引力，
→ coffeemilk: 三個先天硬體限制在那，廠商經營起來應該壓力也是會不
→ coffeemilk: 小
→ dantes1013: 那個七堵不已經是教訓了嗎?
→ ckTHU: 看起來還是沒台鐵總公司移下來加強走動管理＋承擔錯誤有用
推 ckTHU: 且同時釋出台北車站 3 樓以上空間，百貨商轉收租金一舉兩得
→ ciswww: 現況又不是照台鐵意思蓋的http://i.imgur.com/XjjJPgE.jpg
推 tonyian: 我如果去高雄會想住這裡啊，只要一晚兩千以下，我覺得不
→ tonyian: 差
→ ciswww: 這就是要快要好又要便宜啊
推 ckTHU: 都發局審量體、交通計劃這些，商業營運與招商有涵蓋在內？
推 ckTHU: 還是以後大型建設商轉虧損，都是各縣市政府都發局的鍋？
→ ciswww: 她就說要作為青年創業空間了，就根本不是用虧不虧損的邏輯
→ ciswww: 來看這個建設
→ ckTHU: 那問題來了，鳳山車站暨開發大樓新建工程的主辦機關鐵道局
→ ckTHU: 預期損益兩平等財務分析，還是市場分析如果都不是想要的結
→ ckTHU: 果，那預算就不該這樣執行。
→ ciswww: 做青年創業空間就不要期待損益兩平
推 ckTHU: 是啦 4.3 萬 M^2 樓地板扣除難賺的青年創業空間，說其餘空
→ ckTHU: 間還不知怎麼規劃當房東招商，就沒在外歷練的公務高層心態
→ ciswww: 扣除後赫然發現在地電影相關產業也付不起房租啦
→ ciswww: 就不是用來盈利，送給地方的大樓
→ ciswww: https://facebook.com/photo.php?fbid=855106748352583
推 livingbear: 車站做旅館起嗎交通方便啊，租金合理自然有人住
推 livingbear: 也能做長租市場
→ livingbear: 現在蓋成這種造型，增加經費也浪費空間
推 upeo: 運動中心的想法確實不錯
推 ckTHU: 如果以後主辦機關公共建設搞不好都可以推給送地方的大禮，
→ ckTHU: 而不是咎責，那當然沒有機關有肩膀去統籌各方意見並執行了
→ Stan6003: 究責？是要找公務員負責還是提出的政治人物？
→ Stan6003: 都發局有辦法不受政治力影響做出現實預估的計畫嗎？
→ Stan6003: 然後最終還是台鐵要負責扛 可憐吶
→ Stan6003: 為什麼是要台鐵搬下來不是當地的行政單位進駐呢？
→ Stan6003: 蓋的也不是台鐵是鐵道局 要也是鐵道局搬下來
推 ckTHU: 無論中央還地方政府執行公共建設都有各方意見的壓力，地方
→ ckTHU: 層級也有代議士與區里首長意見一堆乾脆做不好也推給他們？
→ ckTHU: 都發局就審議單位，能不能營運連主辦機關自己都不清楚，賴
→ ckTHU: 給都發局也太好笑了吧。沒錯主辦是鐵道局，只要搞砸的中央
→ ckTHU: 機關搬過去承擔責任值得鼓勵，不然高官整天龜縮北市，連本
推 ckTHU: 職業務都搞不好，有具體咎責說不好很快哪天集體開竅。
→ Stan6003: 以鐵道局的尿性你的鼓勵給太早了
→ Stan6003: 蓋的垃圾罄竹難書哪個有承擔責任的？
→ Stan6003: 不都是讓台鐵去被罵,現在還多個桃捷一起感受痛苦
推 ckTHU: 都知道高官的尿性，就該建立制度從人性下手防弊。全台亂搞
→ ckTHU: 也不止桃高，屏車經典的中柱etc，決策單位崗位遷過去綁定
→ ckTHU: 至少20年，再亂搞就換下一處，當高層自己的生活被影響時才
→ ckTHU: 會痛定思痛啦。沒咎責機制難怪整體看龜縮北市的中央機關打
→ ckTHU: 假球
推 Yelnats28: 或是吸引各電視台南部中心進駐