[心得] 社區總幹事

[krit1009 (蓁蓁蓁蓁)]

文長，沒什麼時間或興趣的就別看了...


半年前轉換跑道時，有來板上看過，沒見到什麼總幹事的心得文
自己打一篇跟大家分享，目前約任職半年多，所以內容空洞就先抱歉了


總幹事，也稱 社區主任、社區經理　（看社區，都不一定）


主要職掌：社區大小事務，不管是對人、或是對物

對人就是：副主任或副總幹事、社區秘書、會計、保全、清潔員、委員、住戶等..
對物就是：社區所有的東西（除了住戶私家物）


我之前是房屋仲介，成績還不錯，趁著年輕想說多看看不一樣的行業
再加上不想從頭學起，所以投入物業
這工作普遍沒年終獎金，三節待遇也不好，休假為六天排休制


我目前位於420戶的社區擔任社區主任
管理15人以上，薪資42,000，我個人是覺得有點少啦..


總幹事有句話稱：總幹事、事總幹、總是幹
其實我在任職總幹事前，我就有看過這句話了
做了之後才充分明白...真的只有一個幹字


我在420戶社區之前是110戶的總幹事，
公司幹部說沒經驗先到小社區磨一下，看有沒有料
後來做了約一個月，就被拉到420戶社區了

但不是人人都有機會這麼磨，我當初算運氣不錯
我當初面試時，聽到沒經驗，10個打槍你的有8個
剩下2個要誘騙你當保全，他會說：沒經驗先試試做保全學個經驗
（學妳媽啦，做保全能學到總幹事什麼經驗？是能學到啦，但連皮毛都不到）


原本我以為會很簡單啦，不過就是人與人之間的交際嘛..

後來才發現我錯了，這種人與人之間的「交際」，不同於業務與客戶之間的「交際」
以前我是在具有龐大利益的房屋仲介下廝殺生存，不管是同行間、甚至同事間

後來當總幹事後才發現，哇，原來他媽的沒利益的廝殺更恐怖啊
以我這社區來說，管理委員會的委員有18個，有分三個派系

其實兩個派系就很煩了..更不要說還分三個......
有沒有拿回扣不說，大社區比較難，因為眼睛多，但小社區就可能很常見了

所以這種沒有利益的廝殺，有時候真的不清楚他們鬥的是什麼..
就真的單純是為了反對而反對
憑什麼你當主委，你只不過是當初票數比我多一票之類的blablabla
每個月例行會議都要上演一次


而我的位置，如果不懂得怎麼交際，通常活不過兩個月啦
因為只要往往不小心跟委員講錯一句話，那在這派系就黑了

總幹事最重要的就是打好太極拳，任何人都不得罪
不要說委員，連住戶都不能得罪，因為你不會知道，明年這住戶會不會選上委員
如果選上，你之前又有得罪，那就倒楣了

除了打好太極拳之外，還要學會演戲

在台灣這奧客文化的年代，大部分的思想都是「人性本惡」，尤其是社區的人
他會覺得說，我花錢繳的管理費請來的人，有沒有在偷懶

我現在社區的副主委，以及幾個特定委員都是這樣
退休閒閒沒事，整天找保全碴、找副總幹事碴、找誰誰誰碴
一定要逮到你在偷懶他才開心，一逮到就無限放大，開例行會議就提出來講

假設副主委是C派系的話
這時候，當初打的太極拳就很重要，你A派系沒得罪，A派系就會幫你講話
B派系沒得罪，B派系也會幫你講話，那剩副主委這裡的C派系，就會自己惦惦
但是如果你也得罪了A或B...嘿嘿.....
好的下場就是口頭警告，不好的下場就是回報公司，記過罰錢


越大的社區，住戶意見越多，今天有個熱心的住戶
他可能覺得地下室腳踏車位該怎麼劃分，他就會來找總幹事泡茶
泡了三小時才離開，然後原本就已經很多事要處理，又變得更少時間處理了
最後就只能沒錢加班繼續處理了...

那通常住戶的意見都是不錯的，不過大部分都跟法規相牴觸
所以回歸現實面，還是只能繼續加班了..
當然也不是每個社區都這樣，也有很多社區和樂融融，沒派系之分
就看人品了

另外還有一種人，也很難搞
就是資深的老員工，例如會計、或資深保全
這種通常都是很得委員們信任，但心裡城府很深的傢伙
他會憑著委員對自己的信任，到處去亂講話，亂捅人
這種人很多，非常多，基本上每個社區都有啦

以上是對人，可能還有很多沒想到，想到我再補充吧


對物的話，多了
像是

電梯、噴灌、景觀、園藝、消防、水電、社區財產、空調、泳池、停車場

光是一個東西壞了，都要找三間廠商來報價
如果金額過高，還要開一、兩會議才能決定

如果又遇到節慶活動，那又更麻煩了
像我最近遇到的聖誕節，光公關活動公司，就找了五間公司來招標
當次會議進行到了凌晨一點才結束（晚上七點開始）
對，都是沒加班費的

機電、園藝、電梯、消防、泳池
大致都有配合的廠商來進場保養，看社區大小決定駐場時間
我這個社區，機電保養就是一個禮拜來一天

這些有技術的技師，你還要保佑他是一個負責任的人
不然來一個兩光的，痛苦的也是總幹事
因為住戶只會罵總幹事，他不會罵技師

上個月我就果斷的遊說了大部分的委員..
於上次會議的機電廠商招標時，把這一屆的機電保養廠商換掉，
原因就是這技師害我一直被罵，而且比我還會打太極拳


光是各項事務要接洽廠商的，一天可能就要聯絡五間了
這個東西哪裡壞，那個東西哪裡要修，什麼時候要弄

如不列個清單提醒自己，一定會忘記


總幹事這工作真的不可能做到完美，因為環環相扣
今天有個廠商突然跳票，你在委員面前等於有一個錯

委員不會屌你是什麼原因..或許部分會，但大多不會
他只會冷冷的跟你說：阿你是不會另外找一間嗎？
之類的這種屁話

為什麼說這是屁話呢..因為跟流程有關

假設今天我要換過濾桶的六向閥，找了三間報價
有6,000的、7,200的、6,800的

決定了之後找6,000的，這時候我要開始跑簽呈
機電委員>>財務委員>>監察委員>>副主任委員>>主任委員
簽呈跑完了，回傳報價單給公司確定做

然後..公司突然跳票說沒貨

顆顆，這時簽呈就要重跑，然後還要說明一堆原因..
簽呈跑完大概最快也要四天吧...


反正呢..以上就是我任職半年的心得
有想到什麼再補充


如果真的想來試試看的人
建議你八個字，小錯不斷、大過不犯

還有，如果你年紀太輕，建議就別來嘗試了


我目前28歲

我到現在已經不知道被多少人給洗臉過

你這麼年輕，做得好總幹事嗎
你這麼年輕，來做總幹事好嗎
你這麼年輕，可以讓人信任嗎
你這麼年輕，可是我看大多總幹事都年紀蠻大的


如果比28還低，就真的不太建議了..
就算能力再好再強，那真的建議往別的地方發展XD



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.231.203.222
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Salary/M.1449123256.A.C0E.html
推 f124: 那種委外的沒賺頭 社區自己管的才有的撈
推 amudi: 難怪才說保全的據點 社區大樓能別接就不要接..
推 WiMAX: 很務實的經驗分享
推 oak2002: 28...真的沒有更好的選擇嗎@@
我只有高中畢業，沒一技之長，你建議我看看><..
推 leowin: 總幹事證照是必要？
必要，不然被檢舉就是罰，罰金4～20萬
推 settingsun: 去職訓局學個水電配管之類的 北部2400/日 南部1800/日
→ settingsun: 學工業配管當西工 北部3000以上
推 ya62112002: 社區委員派系真的很智障，之前工作大量接觸
→ ya62112002: 只能說是人的劣根性，想當官想瘋了
推 bighaed: 現實面阿 我家社區每個月都在找總幹事 但28K 少得可憐
推 leowin: 感謝，也謝謝你分享。看來就不考慮了
推 swatch44: 之前房仲成績不錯會往下淌總幹事這渾水 不太相信..
https://www.ptt.cc/bbs/Salesperson/M.1434540210.A.C80.html
我也有在業務板分享過我本身從事仲介的經驗

原因很簡單，純粹不想當一輩子業務 況且物業也不是只有總幹事而已
但如果連總幹事都沒做過.. 又如何該從物業這條路往上爬呢

→ swatch44: 總幹事就是住戶花錢請人管自己 怎麼做都不對
→ swatch44: 我實習過半年多少熟悉 感想是當保全比較單純
推 book2381: 北部吧，台南的總幹事只有25k左右，扯爆
→ swatch44: 現在很多36k休6固定日班的 比裡外不是人幹事輕鬆多了
→ swatch44: 沒幹事執照會被罰 矛盾是沒照有經驗去上課比較聽的懂
※ 編輯: krit1009 (61.231.203.222), 12/03/2015 20:53:05
推 elvire: 一兩年前在home sale版說汐止房價會衝到70否則請吃雞排，
→ elvire: 是你對吧？
→ saram: 薪資不錯的.可以幹一輩子.
→ saram: 順便寫一本社區瘋子傳.紀錄每一個有病的住戶其言行舉止,分
→ saram: 析病因.
推 chelseamiyu: 感謝分享 開了眼界
推 i926winds: 之前我待的社區900戶, 總幹事薪水只有35K, 抓漏廠商不
→ i926winds: 會抓還要他親自去抓 ...總幹事真的是做牛做馬的職業
推 prkfcpr: 房仲成績不錯，何苦去當總幹事呢
推 symeng: 看到一半就給推了 很有趣
推 airforce805: 想知道36k月休6的工作是啥?
推 ritatin: 推同行
→ swatch44: 中間被斷了 我推的就是保全啊 如要輪班上看40k沒問題
→ b19900127: 以前在跑社區維保，這些住戶和委員真他媽低能又自以為
→ b19900127: ，那麼屌他媽的自己包來賺啊
推 hn9480412: 作保全業的只好推了
推 book2381: 40k以上不錯了，北部最近也吹起低薪風，35~37k的一堆
→ applewash: s大還真的以為學學配管就可以就可以拿師傅錢??
推 eplating: 真的  社區人多其實很複雜 還有利益等等 沒那麼簡單~~
推 settingsun: 我認識很多包商老闆  他們都是用這個價格在請人
→ settingsun: 當然如果你剛從職訓局出去肯定是拿不到師傅價
→ settingsun: 做幾個月以後教會變師傅價了
→ settingsun: 做工程的東西 會有行情價 肯做一個月4~5萬 更高都有
→ settingsun: 有興趣做配管(瓦斯、消防之類)可以找找看
推 yifg2w: 推
推 wuleelee: 推分享
推 jimepily: 個人覺得，總幹事就是物管公司跟管委會中間的橋梁
→ jimepily: 扮演的是一個居中協調，溝通的腳色，住戶愛來聊天
→ jimepily: 可以跟他建議X先生你的意見不錯，可以在月會提出
→ jimepily: 如果是重大決議就在區權會提出，不要讓他佔用你太久時間
→ jimepily: 並不是所有事情都由總幹事去處理，廠商跳票，可以把問題
→ jimepily: 丟回給委員會，看委員有什麼意見或方法可以處理，
推 jimepily: 如果委員們沒有意見，可以由您提出合理的處理方法
→ jimepily: 基本上，如果委員們同意，會議紀錄在案，就可以執行了
→ jimepily: 因為哪是委員會的決議，總幹事只是提出意見
→ jimepily: 一切都依規定辦理，住戶質疑怎麼處理這麼久，一樣把問題
→ jimepily: 引導到委員會身上，住戶受不了就會向委員施加壓力，
→ jimepily: 簽呈可能一兩天就跑完了！
→ jimepily: 有些住戶很歡，說聖誕節大廳要擺聖誕樹，這也不是總幹事
→ jimepily: 的工作，要是沒有經過管委會同意就擺設聖誕樹，沒事還好
→ jimepily: 要是有人因為那棵聖誕樹而受傷，這責任歸屬就麻煩了
→ jimepily: 就像您講的打太極一樣，要讓事情回到該去的地方
→ jimepily: 以上是從物管親戚身上聽到的，供您參考！
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推 iversonya: 很棒的分享
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