[心得] 上班族投資(二)想賺錢先搞懂價值與價格

[ethanlu (Ethan)]

一般的上班族，往往工作幾年後會存到一筆錢。

有了這筆閒錢，就會開始思考消費或投資。

會選擇投資的人往往是很上進的，希望藉由投資來取得更多的金錢。

每個人的想法不一樣，有人想投資房地產，有的人想投資股票

另外也有些人會投資貴金屬等等。這些都是很正當的投資

可是為什麼大多數人會賠錢呢？

一般劇本是這樣的，通常這些人想投資的時候都會找當時最熱的產品

房市熱就去買房  股市熱就去買股  黃金熱就去買黃金
運氣不好的就直接買到最高點 運氣好一點買到中斷小賺一點
最慘的就是直接買到末升段，帳面上小賺然後信心爆棚大加碼
直接從懸崖上跌下來送醫院
這都是因為不懂得如何辨識價格與價值的差別
他們以為價格飛漲的產品就是有價值的產品
本篇就是要深入淺出引導大家學習如何辨識價格與價值

網誌連結 https://ethanbloggg.blogspot.com/2020/12/blog-post_21.html

---正文開始---

        如果想要成為一個好的投資者，就必須要學習辨識價格與價值的差別。價格比較
簡單，所以我們先從價格開始。當一筆交易成立的時候，價格就確定了。假設你想去買一
間房子，經過與賣家的協商後，最終你們用1000萬元完成交易，此時這間房子價格就是
1000萬元。但是請思考一個問題，這棟房子的價值是多少呢？回答這個問題之前，我們先
探討一下要怎麼評估一個投資標的的長期價值。此時就必須來介紹一個廣為人知的估值工
具——現金流折現模型。

現金流折現模型(discounted cash flow, DCF)

                                  我一直在思考怎麼樣把這個部分用簡單的方法呈現
，只要你google現金流折現法，網路上就會有很多介紹的文章，但就我看來這些文章都太
「專業」了。我相信如果沒有一定的基礎背景，一定會被那些內容搞得頭昏腦脹。好吧，
先來講一下定義：



現金流折現模型的意義：資產的價值等於其未來所產生的現金流的總和

公式：P0 = (E0CF1)/(1 + r) + (E0CF2)/(1 + r)2 + ... (延續到永遠)



P0       = 資產現值

E0CFn = 第n期產生的現金流

r         =折現率 (也就是資金成本, 或預期報酬率…之後會解釋
)



  我知道公式你一定看得懂，但你還是不懂這其中的內涵，對吧。別擔心，讓我用個簡單
的例子來說明你就會明白了。

        以上述的1000萬房產來說，假設你打算買來收租。假設每年的租金是30萬，那麼
以投資的角度來看，你這個資產一年後會帶來30萬的現金。假設你一年後就用原價賣掉這
間房子，那麼你的總回收資金就是1030萬。換言之，你的資產經過一年的時間後，從1000
萬增加到了1030萬。所以反過來想，也就是對於一個會增值的資產來說，未來的價值會依
照一個比率折回現值。同樣的概念可以應用到所有的投資標的。

        那麼如果是10年後呢？原則也是一樣的。假設1000萬的房子你租了10年後才賣出
，屆時總回收資金是1300萬，折現率是2.66%。說到這裡可能有些人已經可以理解到，其
實折現率就等於投資的年化報酬率。沒錯！對於一個會增值的資產來說，他的增值速率其
實可以視同其折現率。這個DFC模型的概念很簡單，但是實際應用就會比較複雜。以後有
機會再詳細介紹。目前只要先了解DCF的原理與其用來估值的目的就可以了。

           現在你知道價值與價格的差別了。對於一個投資標的來說，價格就是成交時
候的金額，價值則是這個標的未來會帶來的所有現金總和。



價值與價格的落差提供投資機會

        為什麼辨識價格與價值的差異這麼重要？因為價格會波動，只要能辨識價格與價
值差異，我們就能趁著價格低於價值的時候將資金投入，取得絕佳的投資報酬率。例如上
述的房子，我們知道一年可以收取30萬租金。如果我們的購入價格是1000萬並且持有1年
。我們的年化報酬率將會是3%。但如果因為某些原因導致市場陷入恐慌，房價下跌，因此
讓我有機會用600萬取得這個房子，此時報酬率就變成了5%。重點就在這裡，當你透過分
析研究可以得知一個資產未來的價值大概可能是多少的時候，你就可以用一定的折現率回
推到現值，這就可以用來評估這個資產的投資效益，並且訂出合理的入手價格。就這個房
產投資案來看，由於你本身很了解附近的租屋行情，所以你知道這間房子一年絕對可以租
30萬。而你的目標收益就是3%，對你來說在不考慮其他因素的情況下，1000萬就是一個可
以接受的價格。但如果你要求的報酬率是5%，那合理價格就變成是600萬。所以你可以藉
由這種方式來評估你是否要投入資金到這個投資標的。

        說個題外話，對於上班族來說，買房通常不只是為了投資，尤其是第一間房子通
常有打穩根基、安定基礎的意義。所以我們不能純粹去考量投報率，否則老實說現階段的
房地產投報率大部分都很差，不如投資股票。

凶宅你敢買嗎？

        我就來說一個實際的房地產投資案例給各位參考。這個經驗給了我投資人生中兩
個重要的啟發，我恨不得在當時就學會DCF。幾年前有人推薦我一間位於台中火車站附近
的老舊電梯華廈，兩房一廳一衛，大小我不記得了，大概16、7坪吧。走路到台中火車站
只要10分鐘。由於當時台中都在發展外圍，也就是甚麼四期、五期、六期、拉拉拉現在不
知道第幾期了。所以火車站附近的老舊區域整個就沒落了。加上可能當地商圈很多外勞聚
集，所以那一區的房價幾乎跌到谷底。當時屋主開價多少你們知道嗎？60萬！對！60萬耶
！媽的這甚麼價格呀！我想說一定有問題，果然一問這是一間凶宅。有人上吊自殺。後來
因為心理因素就沒買了。然而如果你是個理性的投資客，你就會知道這是一個絕佳的投資
標的。這間房子的出租行情是一年108,000元。因為是凶宅我打個折就算是60000就好。一
年的投報率就是10%。十年的投報率也有7.18%，這都還沒有算土地增值與都更的潛在報酬
。結果大家也都知道啦。前一陣子台中市政府大力整頓火車站周邊的景觀與設施，現在那
邊的房價已經漲了至少50%。假設十年漲50%之後脫手，總回收現金就是60萬租金加上90萬
售屋價金。年化報酬率是9.6%。這個故事給我的啟發就是，投資一定要理性，不能讓感性
做決定。凶宅又怎樣？總是有人願意租啦。至少我的基督徒朋友就完全不管這些，他根本
不相信有鬼。另外一個啟示就是，當一切看起來都很糟的時候，有可能就是好的投資時機
。當時那個房子的屋況與周邊環境真得慘不忍睹。三十幾年的華廈，樓下早上還有人在賣
菜賣魚。雖然離火車站商圈很近但是根本沒甚麼人去，然後還聚集了一堆外勞。但就是這
樣的狀況才會有這麼便宜的價格出現，只要冷靜思考就不難理解，這是一個好的投資。如
果當時你會DCF，更可以推估出這個資產的潛在價值。


善用價格波動來取得有價值的資產

        很多人把波動當成洪水猛獸，也因為人類不喜歡波動，所以為了平衡波動還催生
出了現代資產配置理論與效率前緣的概念。但之前我已經提到了。對於投資來說，波動不
等於風險，只有實際的資本損失才是風險。所以除非你被迫賣出資產並接受虧損的時候風
險才會發生。這也就是為什麼我通常不建議上班族進行短線操作與槓桿投資。因為短線操
作等於強迫自己在某個時間點賣出股票，這跟強迫自己實現風險是一樣的。如果你投資的
公司確實每年都會獲利，那麼這些獲利最終都是會回饋到股東身上的，你又何必急於賣出
。至於槓桿操作就是借錢買股票，因為借錢會有利息與還款的時間壓力，所以一樣是一種
強迫自己賣出，把自己暴露於風險之中。相反地，我們應該利用價格波動來取得資產價值
，獲取更好的報酬。

       以投資股票為例，舉個大家都知道標的—中華電信。每個人都知道中華電信幾乎
是寡斷台灣電信業，而且有龐大穩定現金流收入與配息紀錄。所以很多人都喜歡買中華電
信來收股利。但大部分無腦買的人會有兩種下場，第一就是買了就套牢，然後說服自己反
正我是要收利息，放著吧。另外一種人就是買了就漲，然後賺個10%就賣了，感覺好像賺
很多，其實是損失了更多獲利。真正有投資思維應該這樣思考：

中華電信過去地配息紀錄來看

每年大約配5元

我希望的年化報酬率是5%

採用DCF來推估出現在資產合理價格應該100元

現在股價是108元

結論=> 現在太貴了，如果低於100元我才買，否則我應該尋找其他標的或者是接受更低的
報酬率。



        其實DCF的概念真的非常好用，幾乎所有的估值方法都是用這個概念延伸的。有
機會我會詳細介紹一些實際應用方式，本篇文章主要還是要讓大家知道，學習辨識價格與
價值的差異，並且持續觀察你有興趣的投資項目，然後耐心等待，等到價格波動出現遠低
於價值的時候，把握絕佳投資機會，全力出擊。





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推 EKman: 買房搞凶宅忙半天才7.18%，可憐吶
→ EKman: 這種投報敢寫成教學，呵呵
推 loadingN: 妳可以直接進入怎麼分析跟建model的部分...
→ loadingN: 不要為了寫文章而寫文章，妳整段就一句話，估值決定要不
→ loadingN: 要投資
→ ethanlu: 那我如果只寫估值決定要不要投資  你覺得幾個人看得懂
→ ethanlu: 還有一樓  不知道現在台灣哪邊有穩定7.18%租金
→ ethanlu: 報酬率的標的  可以推薦一下嗎? (真心想買)
→ MRBLUELAN: 汐止 五股 蘆洲
推 Lordjesus: 推
推 PttTW: 我覺得就文字部分寫得很好 這種敘論解釋文章光架構就很難
推 lovefisk: 用心寫給推
推 ChulingChou: 推
推 nowash: 有寫就推啦
推 mayday81620: 推！
推 shawncarter: 不錯了吧這篇算投資科普文 對於完全沒概念的人來說
→ shawncarter: 是有價值的
→ KingWebber: 某樓不要在那邊吠 一般人最需要就是基本步驟
→ erikzi: 房地產...可以別嗎 丟0050,0056,00692之類的投報率都更好
噓 kevinapo: 不 你這就是把一句話可以講完的東西（評估價值與價格的
→ kevinapo: 差異）寫成冗文而已
推 xjjo: 我資質愚鈍 終於能稍微理解投資觀念 感謝
→ ethanlu: 投資不需要很高的智商  而是需要正確的引導
→ ethanlu: 巴菲特說過：投資的重點不再智商，而是心態。
推 Commands: 那麼，怎麼推估自己的年化報酬率呢。應該不是隨便自己
→ Commands: 定個數字吧。