Re: [請益] 30而立->投資->買房/買股

[femlro (主戰場:股版)]

買房貸款的原理跟融資買股其實是一樣

差別只在於融資買股
因為保證金要追繳，股價波動大，有時候跌個一半都有可能
斷頭資金很快就掰了

房地產''相對''波動沒那麼大
加上大部分的時候，地產都處於多頭
只有遇到很大的地產利空，如中國飛彈對台 金融海嘯 SARS修正
但這些都是短線利空 長線利空 台灣目前才要面對第一次
所以以前根本沒這種經驗
歷史上第一次台灣的人口紅利修正房價 差不多在今年開始
所以房價的修正是從今年才開始的

但因為貨幣供給還是相當的寬裕所以跌下來的速度並不快
目前只有小跌和小修正而已
真正的下跌應該是從利率提升和貨幣供給下修開始
升息簡單幫房貸族算一下
假設目前房貸利率2% 自備300萬 買1200萬的房子
等於900萬是用借的
900萬年利2% 一年利息18萬 假設從2%在五年內爬到3%
利息會上漲到27萬 加上台灣的銀行並不能像股票一樣追繳下跌的保證金
也就是房屋如果1200萬跌到剩下700萬 中間這500萬也不能追繳
客戶還款正常就繼續繳還

在景氣多頭 其實這倒是無所謂 只要買房的人收入穩定
他的房子即使下跌到700萬 賠掉500萬 但他還是不會發生違約風險
只是對經濟的傷害就很大
假設這樣的家庭有一萬戶
500萬*1萬戶就會虧掉本來500億
他可以拿來消費在其他地方的被排擠了金額

這就是炒房最要命的問題
就是把本來可支配的所得通通丟到房貸去轉嫁到了那些賺價差的人身上
讓貧富差距不均就算了
也影響了消費
消費退化 儲蓄都跑進了地產 而地產價格又下降
這對資金 消費 投資 都不是什麼好事

不過有一塊就顯得相當危險了
壽險業持有很大部分的地產這些壽險業者
很多已經被金管會警告負債與資產的比例出現很大的問題
只要地產一崩跌
資產必須下修 租金投報率卻因為當時的持有成本沒有改變
但保費因為利率提升 必須付出更高的成本才能推出符合現有利率保單
等於是成本提高 但是卻沒有辦法改善 因為當初套在高點的地產假設沒出脫
滿手地產 唯一只能增加地產的報酬率來拉高租金
這寄望的只有地產租金確實能被租戶租下這塊地方確實能獲利後
才能提高租金
若這塊地方租金拉上去 但租戶租不起了 那這塊地點就只能認賠出場
這是壽險業者最大的危機



※ 引述《tracyyen ()》之銘言：
: 不知道大家如何看待買房貸款這事
: 對一些人來講 其實是高槓桿投資
: 以自備款2成 買1000萬房屋
: 假設有人賺了200萬 就去買這屋
: 等於是身家5倍槓桿全開
: 用200萬 玩1000萬
: 雖然有可能是自住
: 不過各位如何看這風險?

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Every man for himself and God against them all.

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推 hlkevin81925:這篇分析的還OK
推 pedro1025   :F大推
推 dullish     :說得好 房產真的擠壓了很多其他消費
推 sdes6332    :推
推 tknes       :買房 不敢消費 何苦呢
推 realatlantis:房貸沒有斷頭問題....???
→ femlro      :房貸持續繳款並不會斷頭
→ femlro      :除非你繳款有問題才會被法拍
→ opm         :房貸斷頭的一大堆,不然那堆法拍屋怎來的...
→ opm         :我朋友碰到的更慘,預售屋房子蓋一半建商倒閉跑了
→ femlro      :房貸斷頭是因為繳款不正常...並不是追繳保證金導致
→ femlro      :還好我朋友遠雄的預售屋交屋了= =
→ aqwa        :我的保險是遠雄人壽.....冏
→ femlro      :遠雄人壽在金管會名單喔 多保重
→ femlro      :http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/f
→ femlro      :http://ppt.cc/ub4T
→ femlro      :國寶、幸福、朝陽、宏泰和遠雄人壽
→ femlro      :五家自己小心
推 lukiya9477  :阿就都跟建商掛一起的壽險公司  買了真的是傻傻的
推 roseritter  :這個討論串在房版 應該會有不同的回應
推 fatjay      :推
推 jerrylin    :房地產喊價打七折八折都有人喊  你說這波動不大 XDDD
→ jerrylin    :只是價格不透明  看不到的東西感覺不出波動.
→ e123917123  :咦！不是很多人說股票是賭博 買房是拿來住的 怎可相
→ jerrylin    :我看台灣人最好收入八成都去買房好了  這樣我最爽
→ e123917123  :提並論了？
→ jerrylin    :下次經濟出問題大裁員斷頭屋股票追繳的一定一狗票
→ e123917123  :其實在我眼裡 買股買房創業都是一樣具風險的事
推 herculex    :股市現在在相對高點，但是房市卻是在歷史新高點
推 bh5566      :Push
→ JBourne     :等斷頭+法拍再買房 真的很多便宜貨可以挑
推 killwhite   :法拍你是去拍過嗎? 會不會寫標單阿
推 JackTheRippe:push
→ Amewakahiko :錢準備好了 幻想法院點交現在兩三千萬的房子給我時
→ Amewakahiko :屋主的表情
推 JBourne     :小魯我每個月都在繳保證金投標...應該算會寫吧
→ JBourne     :小魯的標率不高是真的  因為沒用圍標
推 emia        :台灣房地產大多頭已盛行多年，說要開始利空，沒人願
→ emia        :易且輕易相信，尤其是這幾年賺到機會財的，還在夢想
→ emia        :三年翻一倍，透過寬限期只繳利息來支撐漲價速度
→ aloness     :這篇有一個地方須要修正
→ aloness     :房價下跌代表銀行信貸擔保品價值下跌
→ aloness     :你覺得銀行不會想辦法補嗎? 灌在利息或是補擔保
推 ceowu       :推樓上，房子估價下跌會影響其他貸款，尤其是以房養1
推 jerrylin    :一堆人剛買房貸還要繳一二十年  怎會相信房價跌
→ jerrylin    :不過他們不相信  不代表房價真的不會跌就是了
推 jojomickey2 :不管投報率多好，很多人還是忽略槓桿，這篇佛心
→ weirdgrape  :要跌容易  要崩難 主要是人口紅利還沒真正衰退
推 sprites520  :所謂  無感的復甦
推 kilmo       :台灣未來應該就是日本化(但所得不會像日本這麼高)
→ kilmo       :房地產下跌，一般會伴隨經濟環境蕭條、非輸入通膨降
→ kilmo       :溫，央行這時候不太可能升息的，未來存款利率常態1%
→ kilmo       :上下會是很平常的事情，老屋價值會急速下跌，會出現
→ kilmo       :各種翻新，持有大量房地產的土豪依然有錢，但資產不
→ kilmo       :再增長，而只是守本，整體投資和消費環境會持續惡化
推 roseritter  :那還真慘
推 csaga       :分析得很中肯，大推一個
→ bitlife     :其實以往房價跌沒被追繳的一個原因是本息攤還或本金
→ bitlife     :攤還都會繳到本金,當跌速慢時,未償本金餘額其實也下
→ bitlife     :降,而且上次(199x)的下跌,差不多也跌不到3成,沒超貸
→ bitlife     :的通常也不會出問題,所以其實是還沒經歷過跌至擔保品
→ bitlife     :不足的經驗
→ bitlife     :SARS那次是時間短,如果時間長銀行會怎樣處理就不知了
推 ryosuke     :推
推 zsman       :推