[請益] 投資股票&租房好? 還是直接買房好?

[nomilkman (無奶人)]

之前是有人問說

買房當房東好    還是每年收股利好




我現在是要問另一個問題

假設買1200萬的房子   頭期款付了400萬

貸款800萬   假設每年投入40萬還房貸

二十年後    你就是擁有一間房子









反過來講

你那400萬   是拿去做存股

一年5%就好   一樣   每年投入40萬加大本金

如此的話

第一年

5%獲利 = 20,   投入40   所以本金總和為 = 400 + 20 + 40 = 460

第二年

5%獲利 = 23,   投入40   所以本金總和為 = 460 + 23 + 40 = 523

依此類推  二十年的圖表如下:

https://imgur.com/a/BaIVRJS

二十年後   你的總資產就是2384萬






那重點就來了   單以投資角度

一間原本1200萬房子 VS 2384萬

誰贏?

如果房價可以漲到2400萬以上   當然是買房贏

如果房價無法漲到2400萬以上   當然是存股贏

所以要先評估

是房價漲到2400萬的可能性大?

還是存股存到2400萬的可能性大?




我個人認為

存股存到2400萬的可能性大

因為投報率5%   每年投入40萬

這都不是很神話的目標  要做到不是很難




反之

1200萬的房子   二十年後漲一倍    到2400萬

這我覺得難度還比較大

現在資訊越來越透明    加上打房

過去那種   隨便買房隨便賺的時代過去了

你買房也得賣的出去   才有賺  是吧?

重點來了   賣給誰?

少子化加上越來越多人不婚

房子的剛性需求可能會開始遞減

沒有剛性需求   也沒投資客願意陪你玩  資訊又透明   無法漫天喊價

而且要想想   二十年後   房子的屋齡就是增加二十年

總總因素

房子未必是"只會漲  不會跌"




當然如果是玩房地產多年的

他也許還是賺的到錢   那另當別論

我是說

假設如果房地產跟存股    兩邊都是0基礎

由目前趨勢看來    似乎是把錢放在股市

比買房子划算





當然   這樣做也有缺點

就是每年的房租打水漂

假設房租1萬   一年就是12萬拿去給房東繳貸款

自己啥都沒有

但好處就是換工作時    不用考慮地點跟通勤時間








所以若是結婚有小孩的    應該是要買房子

一來是小家庭不可能住小套房吧    那房租可能就2萬5

一年就30萬   30萬不如拿來繳房貸比較划算

二來是都結婚有小孩   沒買房子   岳父岳母不會念嗎?

老婆也會覺得有個房子才安心






所以結論就是

如果單身魯宅   魯一輩子的

應該要租房   錢拿去存股利  比較划算

如果結婚有小孩的   要買房  比較划算



大家覺得呢?

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推 zxcvb7700: 買房
推 Kobe5210:  存股贏
推 beaune: 結論還行
推 david362: 如果本來以為魯一輩子，不小心脫魯了怎麼辦

看有沒有搞出人命

如果有   當然只能買房


推 a72242001: 推結論 有沒有要成家才是房屋剛性需求強弱的由來
推 mypower: 買間近捷運站的公寓出租，選我正解
※ 編輯: nomilkman (114.32.210.181), 04/07/2019 15:04:55
推 Luwan: 現在流行蠢股，跟風一下不考慮嗎？
推 cecilia1520: 投資存股部分在扣個租金會比較接近
→ cecilia1520: 而且怎麼看都存股划算 你這算式只算5% 更高不得了

是呀   我算來算去

如果保守成這樣  只有5%   都是存股 > 買房

那用功一點   提升到6%  7%

那兩者優劣不是更明顯?

但我擔心我可能這樣的思考   會有盲腸

所以才上來請教大家
※ 編輯: nomilkman (114.32.210.181), 04/07/2019 15:12:02
推 phix: 會賺的話股票還是快 只是股票會賠
噓 sean920909: 房屋還可以收租金 要比較就做得完整一點

我文中是假設只有400萬本金

要買房頂多只能買一間

自己住要怎麼租人?




還是說   買的房拿去租人

然後自己再租房子

這樣有比較划算?

※ 編輯: nomilkman (114.32.210.181), 04/07/2019 15:14:45
→ sean920909: 收到的租金別忘了還要用複利投資啊
→ uv5566: 買房是all in  存股沒幾個有心臟
→ uv5566: 錢少 改變不了甚麼
推 callyou0124: 一切都是運氣
推 z19890506: 你好像很閒
很鹹?   哪裡很鹹??  臭臭的地方嗎?
※ 編輯: nomilkman (114.32.210.181), 04/07/2019 15:21:11
※ 編輯: nomilkman (114.32.210.181), 04/07/2019 15:21:45
推 awei0128: 寫的很好，我目前也要看房，先買小房分散投資風險，不
→ awei0128: 敢全壓股票
推 godnnn: 買房租別人？再自己租房？這什麼邏輯
→ joshua781021: 可以算就算漲到2400投資股票的到時候在買也是輕鬆
→ joshua781021: 簡化成該30歲all in買房還是50歲在買房
推 cecilia1520: 買房就省租金 所以沒買房存股那邊需要扣租金
推 capssan: 我覺得買房還會考慮增值的話現在不適合買 現在只有買了
→ capssan: 住一輩子也可以的人才有買房的理由
推 albertab: 結論同意，但 20年應該遇的到股災，是否有固定報酬未知
→ joshua781021: 如果怕報酬不穩 就標普500加滬深300了
推 cecilia1520: 如果20年來遇到股災還能堅持.賺的絕對遠超5%...
→ albertab: 這五~六年傻存都還有機會五%，08年倒地的不知爬起來沒..
推 godnnn: 就算遇到股災，那幾年也剛好可以買在低點不是嗎
推 cccon1ine: 買房那邊還要算入利息 貸20年1.65%總共要140萬
推 squard: 台灣的房價不是供需問題，是資金過多造成追逐房價變高，加
→ jerrychi1: 邏輯怪怪的，買房的自己住所以沒租金收入，那買股票不
→ jerrychi1: 用付房租？
→ joshua781021: 一般人還是買房好 入市場的是少數 賺錢的又是少數
→ squard: 上政府也沒有真正在打房，所以未來還是會漲
→ F93935: 連菲神都買房了，你有比菲神會賺嗎？ 自住買就對了
→ F93935: 租屋想買個家電家具都不敢買多好，自住又不會不捨得
推 yellowocean: 分析的蠻好的，唯一的問題是，月租要兩萬五的房子，
→ yellowocean: 房價通常超過1200萬很多
→ joshua781021: 租屋真的大型家電不會買太好...省的錢又投入股市
→ bruce0626: 買股如何找到每年穩定5%？買房如何找到會漲的？如果可
→ bruce0626: 以做到那買房買股都可以，如果不行那買房好點，最起碼
→ bruce0626: 還有房子可以住
→ joshua781021: 租屋就是花一樣的錢可以住到更好的房子而已
→ joshua781021: 但電視跟易碎家具不忍心買太好的 搬運困難
推 F93935: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1532009497.A.D4C
推 p23j8a4b9z: 租的話 有結婚很難用一萬啦
→ joshua781021: 每個人需求不同 有人要穩定有人要品質
→ F93935: 等你們有比他會賺再來講買房好還是租屋好
推 nicejeffery: 自住的話可能還是買房比較穩
推 albertab: 臥室建議至少有一間房子，內心比較踏實啦..
推 adsl33394: 20年前大安區買一買 現在看看
推 kiversonx17: 分析的還不錯
→ joshua781021: 20年前買標普500 現在看看呢...
推 keyman2: 窩都是領股息拿去繳房貸，給泥參考
推 jimmy781126: 你沒有考慮買房大部分是開槓桿買耶 但買股一般人無法
→ jimmy781126: 用那麼低的利率借錢
→ joshua781021: 原PO是用頭期款去算已經考慮進去了
推 asd9: 如文中說的，結婚，租屋一輩子?如有買房的壓力，不買也不行
推 deweyj: 如果無風無雨 風平浪靜過20年 單看數字的確存股贏，但股市
→ deweyj: 有波動性 萬一遇到大事件ex2008 次貸風暴 別說穩定5%了
→ deweyj: 搞不好本金都直接砍半  房子最少有地方可住
推 SP500StrongB: 可是金融海嘯最高點買的時候閉上眼現在也賺挺多...
推 deweyj: 海嘯到現在要賺，前提是要撐下去繼續丟錢不退場，房貸無論
→ deweyj: 如何銀行會逼你繳完
→ truewell: 買房子遇到吸菸吸毒房客就萬劫不覆了。還是存股好~
→ F93935: 所以金融海嘯來就不用租房，睡公園就對了
推 deweyj: 2000點的修正哀鴻遍野了  更遑論4000點 甚至更多  股市跌
→ deweyj: 的時候恐慌心理是大考驗  房子股價有時不一定要有人接手啊
→ deweyj: ，鑑價值多少也是參考
噓 joe00477: 少子化是假議題，一、開放中國人買房。二、引進東南亞
→ joe00477: 勞工。三、立委，議員都是大地主。結論：台灣房價不會跌
→ joe00477: ，還有可能漲價。
推 stevensevens: 恩存股王道，歐印0050
推 std910866e: 魯一輩子....
推 KurakiMaki: 我都住家裡，錢拿去投資
噓 ted01234567: 沒人買房投資客要跳樓逆
→ fantasystar: 有自住需求 (e.g. 有小孩) 就買房
→ fantasystar: 沒需求就投資，想投資房地產可以買 REIT
→ fantasystar: 只是台灣的 REIT 不太健全，可以買國外的
推 tb1201: 是不是少算了，買放可以出租，或是，你買股要自己跟人租的
→ tb1201: 成本
應該這樣講

就假設你有一筆錢   要買房只買的起一間

要嘛買房自住    沒多餘的錢存股

要嘛頭期款拿去存股   然後租房



至於買來租人

要嘛買兩間房   不在本文討論範圍   資金沒那麼大

要嘛買房租人   然後自己又再額外租房子  這我不懂邏輯在哪

除非是租人3萬   自己租1萬    這樣
※ 編輯: nomilkman (114.32.210.181), 04/07/2019 16:50:54
→ tb1201: 而且萬一其中一年，你存的股票公司宣布今年不發股利怎麼版
→ tb1201: ？ 這問題很無解

對!!  這是很好的問題   一定是會有風險

很多人說   股票只是紙上富貴

買房再怎樣  至少就是一棟房子在那




所以存股不是說放在那邊  就不管了

還是要定期審視

一般來講  會選為存股標的

不太可能大起大落   昨天漲停板  今天下市

所以若有定期審視

出現問題時   一定會發現

就要汰舊換新

當然    這也要自己有做功課才行



推 cecilia1520: 樓上 分10檔可以解決這個問題
→ joshua781021: 就標普500分500檔XD
→ jackal1158: 都萬點 只能聊存股
※ 編輯: nomilkman (114.32.210.181), 04/07/2019 16:59:21
推 jamo: 要看理論或者現實，理論上你說的沒錯，現實的話嘛。你想想你
→ jamo: 認識的長輩，買房的 vs玩股票的，最後結局如何就很清楚。


這牽扯兩個因素

一個是景氣   一個是做功課

過去房市   隨便買隨便賣

加上長輩買房子都會做很多功課  然後殺價

所以有賺到一波




但是買股票時

我認識的長輩   幾乎都是聽明牌就衝了

而過去股市  多空都有  沒有那種隨便買隨便賺的

兩個相比

當然買房賺的多   買股賺得少




但我之所以發這個文

是我認為   房子隨便買隨便賺的時代已經過去了

與其花心力在這塊   不如轉往股市

當然股市也不會永遠漲   但多空會循環

同樣都是做功課

我認為下工夫在股市比較值得

下工夫在房市   人再怎樣都無法跟趨勢對幹的


推 cecilia1520: 現實上 會賺錢的股票會持續賺錢 房子只會多人只會少
推 lovemost: 穩定5%也不是那麼一定，房子波動低很多
→ cecilia1520: 人少的情況下 不跌就很好了 不可能有以前這樣的漲幅
※ 編輯: nomilkman (114.32.210.181), 04/07/2019 17:06:04
→ joshua781021: 就標普500跟房地產比較就好 不用想太複雜
→ joshua781021: 怕美國出問題就標普500加滬深300 穩定投資來考慮
→ cecilia1520: 如果用標普500..那可能不是2400萬 會超過5000萬
推 decorum: 不如買地 親戚退休時買農地 種20年 最後以約15倍價格脫手
→ decorum: 當年笑他不玩股票的 大多都賠
推 leo03160913:  https://i.imgur.com/LitD0JT.jpg
推 a06030501: 買房好，持股明天都要跌停了
→ a06030501:  https://i.imgur.com/x1BlIe0.jpg
→ a06030501: 買房會跌停嗎？
→ leo03160913: 家裏2老50多歲 10年前景氣好的時候用房滾房 滾了10
→ leo03160913: 間有 現在的房價半間都滾不出來
推 bon1213: 股市獲利要把通膨算進去嗎？
→ F93935: 滾不出來是因為他要收手了，五十了還拼什麼
→ ab111122: 有點類似這個問題 https://reurl.cc/n7yZl
→ citymax: 同時執行分散風險
→ kousyouon: 沒錢買房才買股票
推 rex333214: 你的獲利通常都是未實現利益，你能確定未來不會賺股利
→ rex333214: 賠價差嗎？
→ darkMood: 以一般人的功力，都是馬後炮而已
→ walinama: KMT一上來，不到十年，房價就兩倍了，懂？
推 pqpqpqpq: 人人都是股神不被套的時代來了。
推 dead1305: 看看香港 統一後一堆中國炒地皮 當然買農地 前提台灣沒
→ dead1305: 核災
推 endlesskarma: 貸款的話不只1200好嗎，再者房子今後只會跌價，加上
→ endlesskarma: 20年後變老房子，剩800就不錯
→ joshua781021: 太執著股票就是股票...
→ joshua781021: 40%標普500 30%美債 30%房地產信託報酬也大於5%
→ joshua781021: 都用穩定投資來做前提了 不用看太極端
→ joshua781021: 股災只是清掉美債大買標普的時機
推 cwbasess: 推計算
→ milkwind: 直接拿槍壓在你家桌子用30年的價格賣你老家
推 rik: 看來原PO根本不了解台灣房市
→ newstarisme: 買地啊~~穩賺不賠
→ sturmpionier: 房子會跌 抗跌的你要貸一輩子才可能買 答案很簡單
→ fucnike: 房可以轉手再換房，房價漲了就回不去了
推 rintoo: 沒買房需要負擔的租金呢？
→ rintoo: 抱歉沒看到，後面有提
→ wake7078: 買房跟存股 這有衝突嗎？
推 godnnn: 誰說房價漲了就回不去，是沒看到最近房價緩跌嗎
推 abiggun: 房子就算20年漲一倍 用2400萬賣掉 那自己要住哪？還不是
→ abiggun: 要買一間其他一樣漲一倍的房子.....房地產投資至少要有2
→ abiggun: 間才有用....
推 annzheng: 講的好像租房加存股一次拿出來很輕鬆寫意
推 bioida: 可以去問問house-sale版，會有不同的答案。
→ bioida: 更正是home-sale版
推 bagaking: 另一個問題是房屋不漲價 房屋折舊率說不定大於房租
推 overhead: 房子那邊 應該是要算房價價差+收租租金(or自住租金)吧?
推 tingjun1015: 推 只是你把秘密說出來做啥 一堆買房的會打你臉 還是
→ tingjun1015: 別太善良
→ DareJ: 教主書上有說
→ SY082022: 你可以買便宜的或租房來養老婆小孩，多的錢去存股
推 chenchenkuo: 買房還要裝潢費用、繳管理費與稅，大型傢俱、家電...
→ chenchenkuo: 等支出
→ overhead: 樓上 租屋也要這些費用啊 或者連想買都不方面買 更慘
推 chenchenkuo: 很多都是附大型傢俱與含管理費吧
推 she801231: 你股利拿來繳租金還有剩 當然買股
→ she801231: 房屋持有的隱形成本也很多 修繕 天災
推 Petrovsky: 都要看時機吧
→ jasonkidd091: 我覺得很多人都說再遇到金融海嘯股價腰斬怎辦?
→ jasonkidd091: 那如果遇到金融海嘯你被裁員房貸繳不出來怎辦?
推 hsu09952130: 貸款800萬的利息是不是還沒有算進去？
噓 aimlsa: 買房不住房，買股不存股
噓 dymagic: 傻子你預期股票能漲的話，房價也會通膨到此