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作者ChiaAz (恰亞)
看板Stock
標題[標的] 隆大 5519 心得
時間Mon Sep 23 21:47:54 2019
1. 標的：隆大 5519 2. 分類：心得 3. 分析/正文： (1)前言 由於本人主觀喜好殖利率之標的，使用goodinfo下篩選條件， 隆大5519出現過幾次，在某次稍微看過後，想詳細看一下做個筆記 本文撰寫方式，以閱讀的順向邏輯書寫，主要原因是分享推廣基本面的閱讀， 因為只是分享標的閱讀，標的好或不好， 請各投資人判斷，本人無造成誘使他人投資標的之意思。 方便閱讀，請使用ptt star ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ (2)分析脈絡 A.歷年股利政策 經資料顯示 https://imgur.com/IOZCbGf 該公司連續23年配發股利，累計45.84元， 最近五年配發率 33%-42%， (概略始於104年)可能有擴張規模之資金需求，此點後續財報再尋找軌跡，【索引1】 對於一家公司來說，能夠穩定獲利配息，對營利事業來說， 是健康表現之一 如果財報連年賺錢，卻連發股利的資金都沒有，這報表賺的，是真的嗎？ 是故這股利配發足以當作一個良好的優點。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ B.損益表 (A)營收 財報主要使用105、107年度報表，後續頁數索引也使用該二本財報 營收 102：4,552,161 103：4,067,260 104：2,216,810 105：1,834,590 106：1,973,718 107：2,577,520 近四年營熟徘徊在一個相近的區間，增加102、103年營收看個趨勢， 發現102、103年顯與近四年不同， 為求稍加了解，107年P.52、105年P.44，查閱收入附註， https://imgur.com/g2QBoKg -------------------------------------- 營造收入，屬隨時間逐步滿足認列，工程依建造完工比例認列收入， 104年屬近四年之高峰，往後三年約莫維持一定水平 要預估未來是否還有營造案，附註揭露有重要建案的工程程度明細 看起來營造有在開新的案子，就沒太大問題 -------------------------------------- 出售土地收入，有歷年增加之現象， 經由閱讀存貨段的附註，待售建案區分為待售房屋與待售土地， 而所有待售建案裡面的代售土地加總，可以對的到存貨項目， 亦即，這邊的待售土地都是建案裡面的土地，並非買土地單賣土地 故，不至於需要擔心公司是否靠買土地賣土地維生 -------------------------------------- 出售房屋收入， 104年低點，105高點，106再次低點，107則近四年高點， 內政部不動產資訊平台，圖7，高雄市住宅價格指數趨勢 http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0106.aspx https://imgur.com/jLCOv88 將年度稍微切割，見其整年度趨勢， 只能說看起來這裡面有價差跟量差的問題， 不全然是價格因素造成，為求量價資訊，翻閱107年度股東會年報P.73 https://imgur.com/vqcFQoF 翻開這表格，沒有揭露量的資訊，真賊，不管是坪數，還是戶數， 即便高單價跟低單價量的資訊會混，有揭露還可以概略分析， 都沒揭露實在沒什麼感覺，只好跳過 毛利率透過揭露的表格計算 107年 建築工程 8.57%，原來蓋房子不是很賺呀 建屋銷售，29.92%，房屋銷售與同業差不多 (108H2財報暗示，應該沒這麼高了) 租賃收入，58.83%，租屋有"營業成本"， (可以在財報107年P.42找到，跟投資性不動產減損有關，但原理我就不太明白了) -------------------------------------- 至於租賃收入 104年為四年之低點，往後三年都維持一個高水平， 根據常理，租賃會屬於非短期的合約， 預計未來短期應該都還會有差不多水平的租賃收入， 端視租賃合約夠重大，看到附註揭露銷貨資訊， 投資性不動產就是租給日本的關聯企業， 我想預計一家企業的營運應該是長久租賃，預期這租賃收入不太令人擔心 何況是股權45%的關聯企業，更不會有隨意牽動租賃處的計畫才是 -------------------------------------- 簡評收入，營建穩穩每年穩穩地蓋，且無建案完售、無待售建案之窘境，算是好現象 待查看資產負債表， 出售房屋有高有低，這資訊不夠充分， 租賃開始有個高水平，是個好現象 營收近四年在 1.83B ~ 2.58B 這水位。 跳過來看 108H2 P.68 https://imgur.com/GaLcMkd 其他部門應該是租賃，乘以2差不多接近租賃收入， 故租賃收入看起來沒太大波動 營造小幅下降，最大增幅屬於房屋出售， 可能需要端詳一下存貨【索引3】 單就營收來說，108年大幅度出售建屋 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ (B)成本、毛利 單就這近四年看，毛利率 11%、12%、9%、18%，先減後增， 108H2，毛利率15%，從毛利率來看，今年只要沒其他太重大意外，搭配目前營收公告， https://imgur.com/jw5Iyx3 年度累計成長133.66%，應可樂觀預估今年度損益。 拆分營收組成，今年108年，大部分為銷售建案，營造工程收入減少， 租賃的營收不太會動，除非日幣匯率大幅增減， 可是租賃成本裡面含資產減損，這個我不太明白，先假設毛利率不動 營造低毛利又降低水準，營收組成為較高毛利之建案銷售， 如果我沒留意錯，108H2待售建案的銷售(房屋加上土地)合計毛利率， 降到約 21.20%，這是一個警訊。 (假設營造毛利跟租賃毛利，與107年股東年報揭露相同，求得的結果) ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ (C)費用 費用上面以營業費用合計百分比來看， 104-106年，大約再9-12%，唯獨107年增加到18% 端視管理費用，106、107維持一個穩定水平，107m， 就猜測上面，這個卡控有一點耐人尋味，稅前損益在107年是一個高點， 根據章程提撥的董監酬勞、員工紅利，應該會是跟損益波動高度相關，可是管理費用卻沒波動的感覺， 從股東會議事錄來看，兩年度議事錄顯示，提列比例並未變動， 由公開資訊觀測站上面 非擔任主管職務之全時員工薪資資訊 這張報表 107年員工73人，平均810K的薪資，可惜報表前一年沒比較資訊， 經理人來看，107年多一位陳姓副總，薪資由6,814K 提高到 8,167K，增額 1,353 K 就目前，已經有董監酬勞、員工紅利、經理人費用會增加， 是什麼費用在減低來卡控管理費用，這樣的資訊不容易查詢，放棄再挖資料 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ (D)業外及綜合損益 業外大部分維持低百分比，看起來就沒什麼好擔心的， 但是綜合損益裡面居然有累換數，好奇看一下合併個體...， 裡面居然有一家股權45%的日本公司， 貢獻約六百萬(107年)的投資利益，一個營建公司有餐飲、觀光、國外多角經營， 105年的金額，五百萬投資利益， 就趨勢而言，大致維持在一定水平， 占淨利大概2~4%（視每年損益不同，概略計算） 影響整體營運不算太過顯著，簡單瞄過。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ B.資產負債表 【索引3】 存貨裡面，已知待售建案，裡面區分了待售房屋以及待售土地，所有待售土地都有建案 營造案子也再開，投資性不動產意義不明。 其實可以看的東西非常多，容我發懶... ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ C.現流表 因為營運活動看起來比較沒有感覺，我反先從投資跟融資活動看起， 歸納結論，融資活動是企業透過財務工具獲得資本的一種手段， 不管透過債、股，長期、短期，都可以讓企業有更多的資金去運轉， 就概略現象，短借償還再借，長借償還再借，發放盈餘， 看起來沒太大異常，如果說想了解質押跟利率，是可以另外再去勾， 每期看季報也可以再求得水位資訊，但對於這家公司， 我認為財務不是問題，就沒繼續深挖 投資活動就出現個奇怪的現象，投資性不動產的投入占比很高， 按理說，如果專用於營業上面的存貨出售，應該不會列入這個會計科目， 就附註內容來看，其實也看不出東西跟意圖， 可以的話我是有點想打一通電話去問發言人看願不願意大概描述， 但礙於現況不太容易在上班時間做這樣的事，等我下班，公司也下班了 營運活動，就我粗淺的認知，一個建案，概略抓三年的時間建造完成， 現流表現看了六年趨勢，有將近四到五年屬於有點大幅度的投入存貨(102-106投入，107小幅回收)， 100回收，101投入， 檢視了在建工程，如果有心的話，是可以從建案代號一出現後， 逐季幫該案號累積計算，直到轉為待售建案時候，累計為100%， 逆推每季完工百分比，藉此可以求得概略地建案實際時間， 但這資訊比較落後，對於我的是否投資決策來說，實在幫助不大 故容我跳過這部分 小結，存貨的投入跟去化，大抵上關心去化是否過慢，跟新案子開立是否過急 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 108年分配107年度股利時，分派率約40% 108H2 稀釋 EPS已經有 1.41的成績 使用大量假設猜測，假設 9~12月營收保守估計，全年稀釋 EPS 1.67應該是做得到 1.67 * 0.40配發 = 0.73 目前股價15.30，殖利率4.77% 去年107年第四季營收高，要達到去年配發水準， 第四季成績相當重要，估計保守求穩健 稀釋EPS，裡面的假設中，第四季營收，341M， 如果用約當去年的第四季營收(約10億)做假設去試算，稀釋EPS 2.31 2.31* 0.4配發= 0.92 殖利率 6%，價格約 15.30 全年營收 3,619M 在未了解 102~103年營收組成，跟現在南區房市景氣， 這個數字我無法做出估計是否合理之評論 如果Q3季報出來，毛利率一樣維持在 19%-20% 累計淨利約為 334M，那房地銷售毛利率真的有比較差了 4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制) 其實就公司營運看起來，是可以長期投資，既然有這個大項目，就概略寫寫好了 假設股息分派率維持40% 如果Q3財報出來，毛利率19%-20%，稅後淨利 334M，股價 14.60元，5%殖利率，可考慮進場 如果賭Q4營收水準如去年，15.30元考慮進場 如果毛利率連續兩年15%，就停損吧。 但就股東的身分、殖利率而言，這不算是我最值得投入的標的 偏偏除息前沒做功課就投入，現在有套QQ....(那個時候也就是被殖利率吸引入場...) 營業類股沒有個8%殖利率，對我來說吸引力低 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.187.68 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1569246476.A.649.html
推 jackpond : 詳細推～ 09/23 21:50
推 cospergod : 專業推，運氣好除息前賣了 09/23 21:55
推 sonasay : 認真推 就算這檔沒賺 這麼認真總會找到好標的！ 09/23 21:55
推 KennyKuo : 推一個認真研究的精神！ 09/23 21:59
推 midnight9481: 推認真研究 09/23 22:06
推 mankaro : 太專頁了 09/23 22:16
推 kyova : 這支去年是個好標的，但配息過低是致命傷 09/23 22:18
推 r30385 : 專業推推 09/23 22:19
→ kyova : 營建股要看完工入帳，未來淨值，所以不能太樂觀 09/23 22:20
→ kyova : 營建股不能單純用殖利率來判斷，那不是大戶或法人 09/23 22:21
推 MIshad : 真的專業...我還真沒辦法這樣挖資料 09/23 22:22
→ kyova : 的評估方式。大型和中小型營建股的評估也不同 09/23 22:22
推 killuao : 好詳細~~推一個 09/23 22:24
推 wayaba : 好文推 留於河內 09/23 22:31
推 STARKUO : 推 09/23 22:41
推 weixiaoyo : 分析寫的很清楚 很棒！！ 09/23 22:41
推 hij76128 : 好認真 推 09/23 22:48
→ ChiaAz : 謝謝各位不嫌棄 m(_ _)m 09/23 23:01
推 f204137 : 隆大你買晚了 建案入帳看來已經告一段落 09/23 23:09
→ f204137 : 你的分析可以套用其它還沒起漲的營建公司 09/23 23:10
推 f204137 : 營建股很好抓 入帳像處分利益 看公司何時認列 09/23 23:13
所謂入帳應該是指銷售建案的收益，但是處分利益這就很廣泛了， 可能是固定資產處分利益、短長投處分利益，跟本業有所差異 故本業的收益入帳，就看營收(?) ※ 編輯: ChiaAz (36.225.187.68 臺灣), 09/23/2019 23:16:41 108H2 待售建案約有 10案，成本金額大概2b， 如果推毛利20%，還有0.4B的毛利可以努力銷售 在建有五個案子，唯獨要推完工百分比不易用已發生成本來揣測， 僅能根據公司皆露估計完工年度當作個參考 整體看下來，應不至於入帳完沒得賣的狀況 ※ 編輯: ChiaAz (36.225.187.68 臺灣), 09/23/2019 23:23:02
推 f204137 : 資產負債合約負債(預售屋) +庫存存貨(養地養大樓) 09/23 23:27
就我粗淺的理解，預收房地款應至少有兩種 一、預收款即等待交屋交易完成入帳 通常這類型只會遞延短暫的時間，就算資產負債表日出現，應該會很快地完成交易入帳 二、預收屋的合約負債 預售屋認列收入時點，主要要看合約怎麼簽， 但粗淺認知，風險要移轉給買方，應該也要等完工由買方負擔資產風險， 才能認列收入，故這類型的負債，若視為收入的餅乾罐，不易操作 也唯獨預售屋的合約負債，才有推測完工入帳年度的預測意義 故合約負債要當作未來收入認列，基本上我會傾向忽視， 因大部分跟隨著完工建案，少部分金額為沒建案的(可根據完工年度來推測)， 又這部分資訊接露的少，故合約負債個人傾向忽略 存貨的營建用地，就這家公司少見有出售土地換取利益的狀況， 所以營建用地有庫存水位，我也會推為未來要興建為建案的一個估計 在有營建用地的情況下，豐足就不怕沒地蓋屋來銷售 ※ 編輯: ChiaAz (36.225.187.68 臺灣), 09/23/2019 23:38:55 也謝謝回復討論相長，如果觀念有錯，請不吝指正~ (_ _) ※ 編輯: ChiaAz (36.225.187.68 臺灣), 09/23/2019 23:40:14
推 nanco5566 : 用心給推 你會賺大錢的！ 09/23 23:44
→ ChiaAz : 謝謝XD....我確信這檔我真的買晚買高了QQ 09/23 23:46
推 hedgehogs : 好久不見的優質標的文 09/23 23:49
→ kyova : FJ說的沒錯啊。你怎麼會傾向忽略合約負債? 09/24 00:10
→ kyova : 營建股眉角很多，但你只要一波做完各種公司，大致上 09/24 00:11
→ kyova : 做法都類似，當然空頭時會比較多誤判 09/24 00:11
→ kyova : 跟其他個股比起來，這家暫時沒搞頭，可以考慮換股 09/24 00:12
→ kyova : 這波多頭應該陸續有幾家可換股操作的 09/24 00:13
推 Chen334 : 推推 09/24 00:16
→ foolstyle : 除息前也有買這檔...要忍痛割愛嗎09/24 00:28
推 waynejayss : 認真推!09/24 00:45
推 madboy : 好 推09/24 00:48
→ madboy : 這支之前還滿愛洗的 最近都只遠觀09/24 00:49
推 HAHAHUNG : 認真推，感謝財報跟基本面的分享09/24 00:55
推 j111480 : 好文09/24 02:11
推 goodlovev6 : 詳細分析，推～09/24 03:30
推 Gyniuz : 2542呢？除息後進09/24 05:24
推 ruwjo12 : 好文推09/24 07:55
推 rambosta : Good09/24 08:24
推 carabineer : 好文 推09/24 08:39
推 heveninferno: 謝謝，先推再看09/24 09:04
推 Hiiragi : 好詳細09/24 09:16
如敘述，就我的認知(缺營建實務經驗)合約負債， 可能是交易正發生、很快認列收入的預收款，或預收屋的款項 第一種因為跟有建案，屬於快速成為營收、損益的一個數字， 這部分數字就算沒有在這一期報表出現，下一期期初也會出現， 何況財報的期初，也有可能上一期還在合約負債，這一期初交易完成轉列 如果要讓這個數字有意義，必須要搭配上期期末帳上帶有專案合約負債， 剪除本期期末帶有專案合約負債，只有在大幅度提升，我們才能預知下一期會衝高營收， 但這數字會隨著每月公告營收，投資人就可以快速知道了，不用等到季報出來 故第一種合約負債，對我來說是如此意函 第二種預售屋，也因為大部分合約負債都掛有 待售建案的分類， 所剩數額佔營收極低比例，而這部分數字也要完工時，帳上預售屋收款收足轉列， 才有損益效果，偏偏預售屋收款，是什麼專案別，專案多少百分比完工， 這部分資訊也缺乏，其實這要當作預測完工認列損益，是相當困難的資訊 小結，大部分數字會應為公告營收就知方向，財報出來的時間都晚了， 小部分預售屋收款，又因為金額小，缺乏資訊，也不容易分析 所以合約負債在這兩種類，個人是忽視 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 有些板友詢問到，是否割愛、處分之類的決策， 這個我無法替各位投資人決定，但提供建議， 這一家公司從104年股利分配都傾向保留，加上長借、短借的增與減， 顯示公司在擴充營運資金， 股利分配比例不漂亮，也可以說公司營運者， 並非用股利分派來調整殖利率，並誘使股價漲跌， 如果搭配今年度股東年報前十大股東、經理人資訊， 整理跟公司內部較直接營運有關者的持股(108/4/21)， 掌握有約 32%股權， https://imgur.com/lVlazFY 持股越低，越怕費用灌給公司，自己把錢拿走 反之，應該是要較關注營運 再來，104年到106年，存貨幅度擴增，至107年縮緩， 可以意識到，規模擴張並非無限制， 應是有所度量所以大概止於目前107年底水準， 搭配上述生財管道，不管是借錢、少分派盈餘， 持股並非過低只想靠費用自肥自己， 加上管理費用並沒有因為損益漂亮走鐘(106、107年財報可見之)， 個人認為，公司在這四、五年擴張了營運的規模， 就目前來看是有所度量， 未來持續大力銷售、並留意是否又持續擴張導致庫存呆滯， 基本上這兩點有控制，我想營運規模的擴張不算壞事 上述論點，也導致公司雖然股利配發不夠漂亮， 如持續努力營運，公司賺錢，也不是壞事 個人投資策略會是如此，短期議題， "可能"年底營收漂亮，股價好，可以讓套牢的持股減碼 如果營收走差，維持上3/4年之成績，股價走低， 低到夠低可以加一點碼攤低平均成本， (每人夠低價格也不同，這就看感覺了XD) 除非未來出現、或者留意到公司財報數字出現經營上不優的訊息， 會考慮出清認損QQ
→ ripeChu10141: 營建股不是看殖利率啊…09/24 09:58
殖利率僅作為小股東評估的標準之一 當然有很多面向的考量~ ※ 編輯: ChiaAz (101.12.26.8 臺灣), 09/24/2019 10:11:58 2542，個人先前有買過，先前新聞見到有這狀況， 還有台北大直那邊有些不太好的傳言， 加上規模大，財報不易讀出感覺，個人認損出清， 不好評論是優還是不優 https://imgur.com/4dBmM7a 交屋3年KTV、健身房全「蒸發」 建商冷回：你去告 自由時報電子報-2019年9月3日 更讓陳男不爽的是，打電話向興富發公司抗議，興富發公司反應冷淡， 只跟他說「你去告」，就掛電話，他氣得檢視合約， 居然發現合約中有一張聲明「 ... https://news.ltn.com.tw/news/Taipei/breakingnews/2904654 新聞頁面不見了 ※ 編輯: ChiaAz (101.12.26.8 臺灣), 09/24/2019 10:21:03
推 piggywu : 這檔適合花一點點錢去玩,不適合長期投資 09/24 10:38
推 qqq5890003 : 推推 09/24 12:01
推 JANUARZ : 推詳細 09/24 12:27
推 p82412 : 詳細推 09/24 12:32
推 noldorelf : 詳細推 09/24 12:39
推 imalwayshere: 這也太猛 09/24 13:13
推 ck030561 : 好長 09/24 13:16
→ kyova : 合約負債是確認指標，看預售的大案是否賣的良好 09/24 13:40
→ kyova : 要說預先知道的話，購地和推案是最早的，但還是有 09/24 13:41
→ kyova : 不確定性，需要各種跡象確認，你也可以去觀察預售 09/24 13:41
→ kyova : 現場，問代銷或發言人，只是合約負債有會計責任 09/24 13:42
→ kyova : 沒有人營建股看營收在布局的啦，你的兩種考量我都覺 09/24 13:43
→ kyova : 得是次要的。我會從不動產的角度來研判是否能快速 09/24 13:44
→ kyova : 賣光，有時候連合約負債都懶得看。建商的口碑、地點 09/24 13:45
→ kyova : 發展性、市場趨勢等等才是優先考量 09/24 13:45
→ kyova : 建商口碑可不是看買房的人評價如何，爛建商一樣能09/24 13:46
推 kyova : 賣光。只是好建商還是賣的比較快，看定價是否合理。09/24 13:49
→ kyova : 買地合理、完工相對準時、配發股利等等更重要09/24 13:50
感謝 k板有的回覆，就商品銷售面瞭解價格、品質， 固然是重要指標，瞭解市場活絡也確實提供資訊可供預測 未來如想對標的更深入研究是值得投入時間，瞭解產品跟市場反應 再次謝謝 k板友 ※ 編輯: ChiaAz (101.12.26.8 臺灣), 09/24/2019 14:05:05