Re: [請益] 定存台積電，為何成為不了顯學

[lon0623 (broaden)]

※ 引述《Tosca ( )》之銘言：
: 台灣整體環境 非常不鼓勵股票定存
: 不只是股利政策 稅賦政策 事實上連金融環境也不利
: 1.正確的資金運用
: 如果你要把現金轉換成資產--不論是股票 土地或房屋
: 最好就是這資產除了本身能增值
: 還能帶來穩定的現金流
: 股票是可以領股利沒錯
: 但實在和買房收租沒的比
: 尤其雙北以外 認真找都有4-7%投報率的物件
: 4-7%租金投報率是什麼概念?
: 貸款八成 利率2% 30年
: 房客在幫你繳房貸
: 就是這麼爽
: 你無腦持有一間房子 免費享受增值
: 你的房子還是房客在幫你養
: 2.如果臨時需要一筆錢
: 或是更靈活運用資金
: 在台灣 不動產的成本遠遠低於股票
: 好比你今天空手持有十張台積電 300萬
: 你拿去股票質押 最多只能借五成 150萬 利息還是高的嚇人的5-7%!
: 同樣一間300萬中南部爛公寓
: 拿去增貸房貸 都至少可以借七八成
: 利率2%
: 不可相比
: 3.所以在錢滾錢的效應下
: 對中產階級來講 最好的管道還是不動產
: 你要存定存
: 你乾脆買間房 當作租給自己 自己住
: 把房貸+租金當定存
: 還比較實在

你的方法我有幫你試算一下 看起來是可行
但還是本金要大一點比較安全
因為租房也有房客自殺的風險 而且自殺會連帶影響其他房間行情
當然如果過了幾年 或是過了幾年 這行情可能會慢慢回來
但如果本金不夠 可能就容易周轉不過來
因為房貸八成真的很高
另外就是可以有報酬率4-7%都是套房 甚至連套房能有4%也算很不錯了
但是套房的增值率是偏低的 我給他算持平跟腰斬兩種結果好了
公寓增值力比較好 我給他算翻倍跟持平 但相對房租也偏低

我簡單以房租套房4跟5%跟公寓3%來試算好了 然後我房貸優待你1.8%
前五年給你只付利息 雖然賺比較少 但這樣資金比較充裕
然後房價一千萬貸八成 這樣試算結果如下

1.房租4%(套房)
前五年收益每年是25.6萬 5-30年是每年2,380
30年間靠房租的收益扣去繳房貸後 total 1,339,500
a.如果房價沒啥漲跌的話 賣房大概可以賺一千萬(11,339,500-200萬) 收益是接近5倍
  年化報酬16.7%
b.如果腰斬剩一半 收益則為2.5倍左右
  年化報酬8.3%

2.房租5%(套房)
前五年收益每年是35.6萬 5-30年是每年102,380
30年間靠房租的收益扣去繳房貸後total結餘 4,339,500
a.如果房價沒啥漲跌的話 賣房大概可以賺一千兩百萬(14,339,500-200萬) 收益是6倍
  年化報酬20%
a.如果腰斬剩一半 收益則為5倍左右
  年化報酬16.7%

3. 另外我幫你考慮到公寓的狀況 直接理想話給你3%好了
其實30年還是要多付166萬的 本金變366萬 這種是最有機會房價翻倍的
a.這種如果真的翻倍的話 賣房大概可以賺1634萬(2000萬-166萬-200萬) 收益是4.46倍
b.至於只有持平的話 賣房大概可以賺634萬(1000萬-166萬-200萬) 收益是1.73倍

至於房地產雙北以外30年的老房子是不大熱門的
我阿姨在台中文華高中附近買的公寓(地段夠好了吧)現在租金都很低了
房仲也說房租最好的時後大約是第15年左右 因為不舊又發展起來
所以也不要太晚脫手比較好 尤其套房掉價還更快 這要很注意
而且目前其實房租報酬率也沒那麼高 這點就很攸關本金了
一定要盡量壓低

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→ tsitned     : 單位多我就委任代管了
→ lon0623     : 所以還是先存本金啊 不然單位多不起來
→ walelile    : 委任代管投報率就下降
→ lon0623     : 所以其實投報率5%真的就很難了啊 還要花一些雜費
→ walelile    : 這個沒考慮房貸吧，房貸還完幾乎是1.4倍貸款額了
→ walelile    : 5%只賺四百，扣掉房貸幾乎持平
→ lon0623     : 我有扣掉房貸了
→ walelile    : 這種玩法，就是要免費賺那間房子
→ walelile    : 如果已經扣掉房貸，這樣玩，大概是兩百萬本金
→ walelile    : 三十年後變成一千萬，房價跌剩一半的話，還是有五百
→ walelile    : 加上5%收租的四百，大概是三十年五倍
→ walelile    : 五倍的話，年報酬率大概16%；房價持平賣出，23%
→ lon0623     : 剛剛少想到房價了 我再算進去
※ 編輯: lon0623 (1.169.139.149 臺灣), 11/24/2019 22:14:11
※ 編輯: lon0623 (1.169.139.149 臺灣), 11/24/2019 22:14:49
※ 編輯: lon0623 (1.169.139.149 臺灣), 11/24/2019 22:21:23
※ 編輯: lon0623 (1.169.139.149 臺灣), 11/24/2019 22:25:33
→ lon0623     : 感謝指正 看來這方法的確是有用的
→ lon0623     : 不過台灣真的有房租4-7% 房價能飆兩倍的例子嗎
推 mury1414    : 房市現在進場晚了 散戶玩風險太大
→ lon0623     : 那另一個觀點 如果換成開槓桿買台股呢?
推 yangch      : 不過這太理想化了
推 Petrovsky   : 房地慘大家都說很好賺
→ Petrovsky   : 但真正進場的 都賠到一輩子不能翻身
→ lon0623     : 的確是很理想化 稅金 裝修 雜費都還沒算
→ Petrovsky   : 台灣房地慘風險非常大 地震、火災就不用說
→ lon0623     : 我目前還不會買房地產 先試算看看而已
→ Petrovsky   : 現在一堆兇殺、自殺 遇到屋主會衰一輩子
→ Petrovsky   : 更不用說房價腰斬還賣不掉
→ Petrovsky   : 北投就有個店面 有隻腳掉到招牌上
→ Petrovsky   : 店面無限流標 只剩起標2.7折 不知道可以拍出嗎?
推 yy2rmrn8    : 有考慮到持有稅及交易稅的問題？
→ lon0623     : 沒有 其實那也很高 10年後賣出也要繳15%
→ lon0623     : 凶宅可以用大量持有房產來降低風險
推 bear753951  : 明年人口紅利盡了，現在買剛好套在最高點
→ lon0623     : 如果真的找得到4%的房子 房價腰斬也是會賺的
推 triff       : 槓桿玩有點大
推 SweetLee    : 個人上個月賣掉一個格成套房的房子 持有六年 賣價是
→ SweetLee    : 買價的192% 不算隔間成本的話房租報酬率是15% 有算
→ SweetLee    : 進成本的話房租報酬率是10% 不過這種機會很難找了
→ SweetLee    : 而且我個人除了自住以外 也不會再投資房地產了 因為
→ SweetLee    : 發現風險比股票高
推 sdhpipt     : 其實房租收益率年化6~10%的 淡水就很多了 只是最近
→ sdhpipt     : 一堆淡江附近的套房丟出來 很可能有什麼變化
→ sdhpipt     : 也許是淡江大學要大規模減招了?
→ sdhpipt     : 有點像七八年前中原大學那邊的狀況
→ Altair      : 不是減招  是招不到學生  少子化的關係
→ Altair      : 如果現況不變+沒有大量國際學生填補
→ Altair      : 未來台灣小孩通通是國立大學畢業  私立大學? 啥??
→ Altair      : 所以財團現在的風向都是跑去搞商辦了
→ Altair      : 那些炒房客才會跑來這板鼓吹不動產 找人接刀
→ Altair      : 講個炒房的指標人物: 帥過頭  現在在幹嗎???  XDD
→ lon0623     : 淡水應該沒有少子化問題 但那就是雙北了
→ lon0623     : 這樣成本門檻太高了
→ lon0623     : 如果6% 不算那些雜費 持平賣出也可以賺7-8倍
→ lon0623     : 我說30年
→ lon0623     : 商辦不錯 但是也很貴
→ DaveLu      : 這是用地價一定上漲,上漲幅度還大於房屋折價算出來
→ DaveLu      : 你用地價持平不上漲,算算看就不一樣
→ DaveLu      : 都已經設定地價一定漲,當然是壓身家開槓桿全下了
推 DentistLin  : 買股如置產只有領到股息時才看股價
推 afflic      : 30年的老房子，真的這麼容易找到人來接盤?