Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)

[LILIN13 (L)]

請問一下，看推文說買第一間可以槓桿第二間要怎麼做到？

買第一間時那間已貸了7~8成，要怎麼貸出第二間

我想的是：買房可以的話，買ETF也可以吧(?)


: 我簡單算一下，怎樣買股都比買房好。
: 假設持有現金300萬。
: 租金 vs 房貸利息
: --------------------------------
:   假設租屋一個月1萬5 一年18萬
:   本金300萬 + 貸款1000萬買屋，1年17萬利息
:   這部分在「第一年」算打平。
:   但「時間拉長」，租金會隨通澎增長、利息越繳越少。
:   通澎算2%，20年後： 租金會成長為148%。
:   若有孩子，要租大一點，現在約需每月租金2萬5，才夠一家人住。
:   20年後租房成本：2萬5 * 148% = 20年後每月要付3萬7，一年44萬。
:   房貸20年後，利息可能一年剩約5~7萬。
: """""暫時看起來買房大勝"""""
: 通澎、獲利空間
: --------------------------------
:   房屋的優點，增貸部分抗通膨可以算增值獲利。
:   1300萬*2% = 26萬
:   300萬股票，年化報酬抓5~8% = 15~24萬
:   (其實這報酬也含抗通膨)
:   買屋略優
:   但房屋有「交易成本、持有成本、折舊成本，獲利又必須再扣一筆」
:   交易成本：
:   買入約40萬。
:   假設20年後賣出1924萬，獲利600萬要扣15%所得約90萬，仲介等雜費再算5%約96萬。
:   賣出成本186萬，成本共220萬。
:   房屋持有成本：不知道怎算，一年只有幾萬，暫略不計。
:   折舊成本：年限70年的房過20年，算20/70為折舊，1924萬 *20/70 = 549萬。
: 這樣算起來，二者根本沒差，
: 甚至月租2萬5，可以住台北市大坪數老公寓。買房只能買新北小房。
: 這樣到底為什麼大家要推買房?
: 買ETF唯一解。  也不用怕變壁紙。

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推 godhand3    : 建議Po房版吧
→ ceca        : 主要是貸款條件的問題.
→ ceca        : 房地產20年1.7%,簽訂了就無敵狀態.
→ ceca        : 大跌不會被追討,大漲還可以增貸更多錢出來.
這個我真的沒想到呢，謝謝C大。
→ Petrovsky   : (假)多多都會推薦一種 無限轉貸大法 很厲害
→ ceca        : 一般貸款都是七年期,利率可能3%up.
→ ceca        : 只要有風險都會被追討抵押或是保證金.
→ ceca        : 所以股票也可以槓桿,只是代價比較高.
→ nick0506    : 現在是1.45了…
推 Coffeewater : 你去銀行貸款就知道啊 抵押品是房子的利率是最低的
※ 編輯: LILIN13 (1.34.132.166 臺灣), 05/02/2020 17:05:45
→ Coffeewater : 只有押房子能貸到一點多的利率
推 dalyadam    : 醫生公務員信貸也能吧
推 tony15899   : 軍公教不是說也可以
推 rig2121     : 你房子出租就是收入啦，收入變多就能再貸款，基本上
→ rig2121     : 投報率做出來你只要頭期款而已。
→ patrol      : 房客在你房裡自殺或習慣不好養出了香菇和螞蟻呢？
→ rig2121     : 就是為什麼挑房客也是學問了，房東大家很羨慕但做起
→ rig2121     : 來其實也沒這麼輕鬆。
→ nephrologist: 長輩有公務員跟房東  房東比公務員累很多@@
→ nephrologist: 不過年輕公務員感覺也不輕鬆了