Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)

[waitrop (嘴砲無雙)]

先說結論，其實差不多，
差別在於槓桿比例跟眼光，
舉個最一般的例子，
80%貸款，也就是兩成頭期款
6萬鎂頭期款，在2009年買San Jose, 30萬鎂破房,
現在大概80-90萬鎂,

同樣的錢同樣的貸款比例同樣2009年去買SPY ETF,
現在也是大概80-90萬鎂, 漲三倍左右，
如果是買台灣50, 大概漲兩倍, 60萬鎂左右,

這是最一般的例子，
當然舉特例, 2009年買NVIDIA
28倍, 現在大概800-900萬鎂,
Google, 漲6倍, 現在大概180萬鎂,
Apple, 漲10倍, 現在大概300萬鎂,
你要去哪裡找到漲6倍以上的房子

再舉反例，2009年買雷曼或是
washington mutual,General Motors,
現在手上是0元

※ 引述《agill (Deportivo)》之銘言：
: 人在美國
: 2015年底賣了一間在Boston市區的房子，只是一個公寓
: 但是長期租客都把房子弄得很髒，實在是很累了，四十萬美金賣掉
: 原本想要在郊區買另一個房子，但是無奈當時老婆懷孕沒甚麼時間去看房
: 索幸想說來試試股票
: 我根本沒有研究過，我本身是一個護士，根本就不懂任何金融
: 由於當時在Vertex Pharmacutical藥廠上班擔任研究護士
: 我只知道公司未來一定會賺錢
: 因為壟斷全球的cystic Fibrosis的藥物，一堆小公司排隊等著被併購
: 拿了一半賣房子的錢買了Vertex
: 另外一半的錢其實很腦殘
: 因為老婆喜歡健身，非常的熱愛Lululemon的健身服裝
: 再加上覺得他們公司除了賣時尚的健身服飾，還懂得舉辦各種戶外健身活動
: 變成名媛社交的場合，覺得他們這種概念一定會賺
: 賣房子的另一半買了Lululemon其實大多原因也是老婆鼓吹
: 持有到現在，沒有後悔，都漲了兩倍以上
: 美國有很多公司是非常有潛力的，你必須是該業界人士你才會知道
: 不管這個世界怎麼亂，他就是一定會賺錢
: 上個月病毒在美國傳染的時候第一次發現Lululemon股價跌了
: 但是我還是非常有信心，因為美國人還是在瘋Lululemon的課
: 美國妞還是在買Lululemon去非常偏遠的戶外去運動
: 有些東西有些公司的商業平台是非常獨特的，而且非常獨佔
: 至少這五年我不用花心思和時間去整理房子跟房客打交道
: 相比我還有其他房子真的很累
: 有時候買房子你搞房客的時間精力真的不值那個收益
: 門外漢經驗跟大家分享一下
: ※ 引述《LILIN13 (L)》之銘言：
: : 我簡單算一下，怎樣買股都比買房好。
: : 假設持有現金300萬。
: : 租金 vs 房貸利息
: : --------------------------------
: :   假設租屋一個月1萬5 一年18萬
: :   本金300萬 + 貸款1000萬買屋，1年17萬利息
: :   這部分在「第一年」算打平。
: :   但「時間拉長」，租金會隨通澎增長、房貸利息會越繳越少。
: :   通澎算2%，20年後： 租金會成長為148%。
: :   若有孩子，要租大一點，現在約需每月租金2萬5，才夠一家人住。
: :   20年後租房成本：2萬5 * 148% * 12 = 一年44萬。
: :   房貸20年後，利息可能一年剩約5~7萬。
: : """""暫時看起來買房大勝"""""
: : 通澎、獲利空間
: : --------------------------------
: :   房屋的優點，增貸部分抗通膨可以算增值獲利。
: :   1300萬*2% = 26萬
: :   300萬股票，年化報酬抓5~8% = 15~24萬
: :   (其實這報酬也含抗通膨)
: :   買屋略優
: :   但房屋有「交易成本、持有成本、折舊成本，獲利又必須再扣一筆」
: :   交易成本：
: :   買入約40萬。
: :   假設20年後賣出1924萬，獲利600萬要扣15%所得約90萬，仲介等雜費再算5%約96萬。
: :   賣出成本186萬，成本共220萬。
: :   房屋持有成本：不知道怎算，一年只有幾萬，暫略不計。
: :   折舊成本：年限70年的房過20年，算20/70為折舊，1924萬 *20/70 = 549萬。
: : 這樣算起來，二者根本沒差，
: : 甚至月租2萬5，可以住台北市大坪數老公寓。買房只能買新北小房。
: : 這樣到底為什麼大家要推買房?
: : 買ETF唯一解。  也不用怕變壁紙。

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推 F93935      : 股票抱得住那麼多倍的普通人你找十個給我看，法人才
→ F93935      : 可能抱得住
→ F93935      : 房地產幾十年沒交易過的原始屋主隨便都有
推 JACK1229    : 買房的反例大概就是泡沫經濟後的日本吧
→ JACK1229    : 假設台灣現在也發生一次，蠻想看看房價會噴多少
→ nicejeffery : 差在槓桿拉大時房子比較穩,而且8成錢是低利
噓 lynos       : 一般人操作股票，都是倒金字塔形
→ lynos       : 跌越多，買越少，漲上去，買更多
→ lynos       : 要如何抱到漲5倍的股票
→ lynos       : 有賺到50%，就偷笑了
噓 lynos       : 房地產，股票，期貨，黃金……投資商品都有其獨特
→ lynos       : 性，是要怎麼分出哪個最好
推 loveFigo    : San Jose大概美國漲最兇的地方了，舉這地點差不多等
→ loveFigo    : 於講買到nvidia的概念了
推 donkilu     : lynos說得對 股票很少allin 買房是強迫allin
→ donkilu     : 兩個性質差很多 也不能直接把錢搬過去算
推 jerrychuang : 沒信念當然抱不住，看看AMD就知道了
→ py602270421 : 少子化買房 現在1000多萬月租才2萬..
→ fatb        : 月租2萬是表面 實際進去還有很多開銷 管理費甚麼的
→ fatb        : 雖然這些老房子也有但了不起幾百塊 新房子好幾千呢