Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)

[zzahoward (Cheshire Cat)]

這到底有什麼好吵的阿

台灣較為容易進入的資產投資標的，無論是房產、股票、期貨之類的都不容易賺了

其中一種都是需要大量投入時間和精力去研究

你說房地產隨便買隨便漲? 早就過了那個時期了好嗎

跟股票一樣，那些玩房地產的都有自己一套賺錢方式

有些人找重劃區拚新興區域轉賣

有些人找危樓拚重建

有些人找舊公寓改裝出租也有出售

有些人拚低利拉槓桿件數多基數大

中間有沒有人認賠出場? 會阿，新北新莊一帶的重劃區也是不少賠的

台北市的會不會虧錢賣? 還是會阿，奇岩重劃區就一堆

以投資角度來說，沒有孰高孰低的方式，只有你想要研究哪個標的而已

因為這邊是股版，所以一切出發以"投資"為主

自住買房花的錢，雖然也是資產配置，但我個人認為該支出有部分已經進入消費範疇了

當你把自住的房一起攪進來投資，情況會變得太複雜

很多人直接說: 生活品質無價blablabla之類的就很難討論下去

當然這談下去就是每個人的資源有限，所以變成在價值觀上面取捨，也就是偏好

什麼叫做偏好，舉個例子

有些人喜歡每年出國旅遊，有些人喜歡吃大餐，有些人喜歡買車，有些人喜歡玩音響

當然你資源越多，你可以橫跨的消費面向也越多，食物鏈頂端的當然是全都要


那回到房產 vs .股票的問題

台灣房地產總價高的原因在於持有成本+利率超級低，自然市場就會讓總價上檯

而事實上高總價幾乎只集中在大台北都會區以及新竹台中台南高雄部分區域而已

但最終算下來，大台北的租金報酬率真的也是很低.....

然而優勢除了我前面提到的持有成本超低以外，還有另外就是政府絕對護盤

而且政府絕對護盤護的比股市還硬很多，因為這牽涉到了整個金融體系和國家財政問題

此外，雖然大家都說房屋買賣不算在GDP

可是GDP中有個預估租金的概念，在台灣大概佔了8%以上的GDP

因為台灣租屋市場多數並沒有申報

所以我猜政府大概就是用一個區域價格投報率*總樓地板面積來概估

至於透過房地產槓桿產生的資產膨脹行為，我想大家應該都很了解

那股市的投報率，我想版上很多人應該都比我還清楚

甚至只要抱到股神的大腿，沒吃到肉光是喝湯就很爽惹



但記住資本主義市場下的報酬，永遠都是伴隨著風險

所以不要笑人賺那麼少，或是不要笑人扛那麼高的風險

永遠都是相對的




※ 引述《waitrop (嘴砲無雙)》之銘言：
: 先說結論，其實差不多，
: 差別在於槓桿比例跟眼光，
: 舉個最一般的例子，
: 80%貸款，也就是兩成頭期款
: 6萬鎂頭期款，在2009年買San Jose, 30萬鎂破房,
: 現在大概80-90萬鎂,
: 同樣的錢同樣的貸款比例同樣2009年去買SPY ETF,
: 現在也是大概80-90萬鎂, 漲三倍左右，
: 如果是買台灣50, 大概漲兩倍, 60萬鎂左右,
: 這是最一般的例子，
: 當然舉特例, 2009年買NVIDIA
: 28倍, 現在大概800-900萬鎂,
: Google, 漲6倍, 現在大概180萬鎂,
: Apple, 漲10倍, 現在大概300萬鎂,
: 你要去哪裡找到漲6倍以上的房子
: 再舉反例，2009年買雷曼或是
: washington mutual,General Motors,
: 現在手上是0元
: ※ 引述《agill (Deportivo)》之銘言：
: : 人在美國
: : 2015年底賣了一間在Boston市區的房子，只是一個公寓
: : 但是長期租客都把房子弄得很髒，實在是很累了，四十萬美金賣掉
: : 原本想要在郊區買另一個房子，但是無奈當時老婆懷孕沒甚麼時間去看房
: : 索幸想說來試試股票
: : 我根本沒有研究過，我本身是一個護士，根本就不懂任何金融
: : 由於當時在Vertex Pharmacutical藥廠上班擔任研究護士
: : 我只知道公司未來一定會賺錢
: : 因為壟斷全球的cystic Fibrosis的藥物，一堆小公司排隊等著被併購
: : 拿了一半賣房子的錢買了Vertex
: : 另外一半的錢其實很腦殘
: : 因為老婆喜歡健身，非常的熱愛Lululemon的健身服裝
: : 再加上覺得他們公司除了賣時尚的健身服飾，還懂得舉辦各種戶外健身活動
: : 變成名媛社交的場合，覺得他們這種概念一定會賺
: : 賣房子的另一半買了Lululemon其實大多原因也是老婆鼓吹
: : 持有到現在，沒有後悔，都漲了兩倍以上
: : 美國有很多公司是非常有潛力的，你必須是該業界人士你才會知道
: : 不管這個世界怎麼亂，他就是一定會賺錢
: : 上個月病毒在美國傳染的時候第一次發現Lululemon股價跌了
: : 但是我還是非常有信心，因為美國人還是在瘋Lululemon的課
: : 美國妞還是在買Lululemon去非常偏遠的戶外去運動
: : 有些東西有些公司的商業平台是非常獨特的，而且非常獨佔
: : 至少這五年我不用花心思和時間去整理房子跟房客打交道
: : 相比我還有其他房子真的很累
: : 有時候買房子你搞房客的時間精力真的不值那個收益
: : 門外漢經驗跟大家分享一下

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推 donkilu     : 中肯推 把自住扯進來太複雜了...
推 donkilu     : 你講到一個重點 政府護房地產不遺餘力
→ donkilu     : 持有成本低 出租情況一堆黑數
→ donkilu     : 基本上起跑點就立於不敗了 只是賺多賺少而已
推 lovelydream9: 寫得滿好的
推 pttstock    : 台灣房價要跌很難 跌太多會動搖國本
推 tiefu       : 推推
推 kstmasa     : 讚
→ buttery     : 簡單講要快速賺錢買股票，要穩定賺錢買房，當然風險
→ buttery     : 也是正比。
推 bred32      : 好文推
推 Niro        : 很多人喜歡把自住當初買多少當成是自己投資
推 tim98tim    : 推
推 shawncarter : 說得不錯
→ yurian      : 這篇中肯 所以投資房產跟股市相比 至少也要拿第二
→ yurian      : 間以後或是純投資的來比
推 steven6554  : 中肯文
推 loveFigo    : 5倍槓桿跌一成本金就腰斬了，再加上來回仲介費4-5%
→ loveFigo    : 、不知道為什麼一堆整天覺得以投資角度看是有多簡單
→ loveFigo    : 賺。自住買來單純裝潢就有爽度那又另一回事
→ loveFigo    : 問題自住漲你也不會賣，搞不懂自住漲有什麼好興奮的
→ loveFigo    : 5倍槓桿下總價仲介費5%等於交易成本25%耶
推 mike110100  : 可不是嗎？一堆吵房文在抓交替 有這麼急？笑翻XD
推 mike110100  : 說真的 現階段政府護房產的目地
→ mike110100  : 也只是幫助目光短淺的炒房資方
→ mike110100  : 等囤房稅一出來 政府通吃 XD
屯房稅其實是假議題，真正要造成傷害的是全面實價課稅
可是你看了我前面說的GDP問題 你覺得政府可能這樣玩嗎XDDD
※ 編輯: zzahoward (111.240.163.103 臺灣), 05/03/2020 11:02:09
推 ipipwrong   : 這篇寫得很好,自己找自己適合的投資工具,槓桿要慎選
推 zlatan10    : 推 想投資賺錢就不用提自住
→ zlatan10    : 沒用 你一家人是要住幾棟?
推 mscp        : 寫得很好
推 MasterDs    : 認真推
→ MasterDs    : 政府打房=打自己的腳
→ MasterDs    : GDP 只是最直接的 還會影響金融
→ MasterDs    : 更有趣的是官員自己也一堆房
→ Petrovsky   : 親戚有人在做房地慘(非仲介)
→ Petrovsky   : 他建議 如果把房地慘視為投資
→ Petrovsky   : 房地慘 其實是一個 "高風險 低報酬" 的標的
→ Petrovsky   : 現在台灣 嚴重少子化 看起來
→ Petrovsky   : 房地慘 已經變成 *高風險 負報酬" 的標的
→ Petrovsky   : 箇中原由 就讓各位股神自由參透啦