Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)

[Linvail (...)]

設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。
選項是買房出租或投資股市

假設:
貸款8成
房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
實質房產持有稅: 0.09% (地價稅+房屋稅與房價的比值)
租房投報率: 1.8%
房屋每年增值漲幅: 2%
貸款30年

新成屋買下直接出租，不附其他家具和電器，管理費水電瓦斯通通房客繳。
(我朋友租的房子就是這樣，房東投報率僅為1.5%。)
另外房屋修繕通通忽略 (馬桶/瓦斯爐/抽油煙機還是房東要修的)。

如此設定下，每年房貸支出會大於房租收入，成為負現金流。
如果不買房投資股市，這個現金流就是每年你可以額外投入的金額，而初始本金
就是房屋的頭期款。

我的計算結果是每年股市的投報率達到5.35%以上，30年後的資產會超過買房出租組。
這還沒計算所得稅的影響，出租除非你逃稅，否則要併入個人所得，可能要課重稅。
而投資股市可以合法地做到一毛稅都不用繳。

投資股市只要電腦或手機就能操作，相對單純。
而出租房屋，你要接觸很多人，房仲、房客、管委會、鄰居等等
每一種接觸都有可能帶來麻煩，無論是上法院或是強制執行，遇到就很煩人。


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→ joshua781021: 簡單判別就 0050大於租售比500以上房地產
→ skkyo       : 5.35%應該是假設賺，如果是賠呢？
→ lexwu0919   : 除非未來要自住，誰會買新房租人說要投資的
推 LILIN13     : 你算的方式與結論和我一樣
推 Chrkamp     : 因為房屋自有率創新高，這就表示很多人被套~
→ home2618    : 通縮強迫存錢
→ Chrkamp     : 換做你手上幾十間房子，妳會怎麼做？
→ LILIN13     : 其實若沒地方住要租屋，也可以試算，
→ LILIN13     : 算租一個月1萬5(生活品質好)，其中20年要租2萬5(孩
→ LILIN13     : 子要租大一點)
→ LILIN13     : 這樣算，後面30年年均報酬5%買房贏6%買股。
→ joshua781021: 也可以用租售比下去算呀 目前租屋處租售比大於500就
→ joshua781021: 不用急著買房
→ LILIN13     : 租售比也可以，但我覺得它比較無法直接表示本質
→ LILIN13     : 直接拿錢跟複利所有條件去算，最清楚
→ patrol      : 租房十年不整理，你看看後面誰會跟著租
噓 linux18x    : 很多每年-5.35%的
→ patrol      : 油漆剝落，老房子長壁癌，我之前租過5年老屋新裝潢
→ patrol      : 在第五年離開時，那屋況...那些便宜家具...
→ patrol      : 門還壞掉..過程中熱水器壞掉一次，還要請人換新
→ patrol      : 房子租人投報沒那麼高的，越老維修費越高
→ Linvail     : 所以我的假設已經很優待房東了
→ patrol      : 這種成本，你只有維修自己住的房子時才會心甘情願
→ Linvail     : 房產持有稅說不定也有低估...
→ patrol      : 然後你就是永久住客不用找租，省下自己的房租
推 taco13      : 2007年那時也很多人認為房價太高 結果？
→ taco13      : 現在的問題就是租金太低 房租應該再調高才合理 你看
→ taco13      : 歐美日的租金常常吃掉薪水一半
→ patrol      : 嗯，沒說不會漲，只是漲了你的維修和交易成本扣一扣
→ patrol      : 可能沒賺
推 SweetLee    : 你這1.8%換算房價租金比是666 大於600當然買股划算
→ SweetLee    : 但台灣還是有房價租金比300以下的地方
→ SweetLee    : 每個人的條件狀況不同 這種事本來就不能一概而論
→ Linvail     : 歐美的房產持有稅也是台灣的3～10倍啊 要跟進嗎？
推 morgoth     : 你漏算台灣房價十年漲十倍的報酬
推 Puff0963    : 股票賺2年1個月就會全部吐回去
推 midsize     : 持有30年後的老房子是折舊還是每年增值2%，這個恐
→ midsize     : 怕不一定(那時的老房子應該也沒有公設比的優勢了~)
→ patrol      : 火燒厝一夕歸0
→ patrol      : 不，沒歸零，你還有貸款
→ stocktonty  : 就我20年來看到的 有房子賺錢的遠多過買股票賺錢的
→ stocktonty  : 然後存股社團那些大戶的彈也都是從房地產來的
推 mind324     : 股票很少賺5.5％又30年的
→ mind324     : 房子地段好是會漲2-3倍的，看個人看房功力
→ joshua781021: S&P500 就符合每年5.5% 三十年啊
推 TOCIBS      : 錯了吧，出租房子不是為了租金正報酬，是有人幫自己
→ TOCIBS      : 分擔房貸，短期目標就房價漲賣掉，長期就自有只是現
→ TOCIBS      : 在住不到租給人家幫忙養而已
推 mike110100  : 一堆炒房文打廣告 房子是用來住的 不是用來炒的
→ mike110100  : 是有多著急抓交替 ？笑翻XD 囤房稅是要出了膩？
→ wadashi1    : 股票穩定平均20年內都有5.35% 想著想著眼淚就流下來
→ wadashi1    : 是啦!股息都有5%..但股價已折半回不去了..
→ Linvail     : 5.35%是為了打敗買房組的最低"年化"報酬率
推 doranako    : 出租最怕遇到奧房客，很麻煩
推 for3        : 我只能說雙北現在沒得玩了 中南部再玩個五年吧
→ for3        : 少子化來了就結束了
→ for3        : 現在雙北買房就用股票賺太多錢的去買吧  沒搞頭
→ for3        : 如果說要做隔套  就不必了  有錢人不屑玩那種東西
推 mscp        : 你這個租投報率太低，應該是假定在雙北區域
→ mscp        : 雙北要玩買來出租這個模式是沒搞頭的
→ mscp        : 但在雙北以外的區域(特別是六都)，還很有得玩
→ mscp        : 關鍵還是在你的房屋入手價，價格與地段高於一切
→ mscp        : 入手成本起手式就輸了，後面租金收入根本沒法打平你
→ mscp        : 利息支出，遑論以租待售，伺機賺價差
→ Petrovsky   : 說實在 有錢人都有房 租房的都是窮人
→ Petrovsky   : 窮到鬼都會怕 你還想當房東 把房子租給鬼見愁?
→ Petrovsky   : 很多房東 都是在收租金時 被房客幹掉的