Re: [請益] 房貸500萬來投入金融股存股，可行性？

[david0605 ()]

※ 引述《mandy2092 (曼弟)》之銘言：
: 各位大大好，我是股市新手，想請教 若辦房屋貸款500萬來投入金融股長期存股，請問
可
: 行性如何？
: 作法如下：
: 一、房屋貸款500萬，以30年、利率1.5%計算，本息平均攤還，每月需還款$17256，
: 每年約需還款20萬7千。
: 二、分批進場購入股票，標的以穩定配息的金融股為主 (以兆豐金為例，假設買在平
: 均成本1張30塊，約可買到170張，每年配息抓保守1元，每年股息約可領17萬)。
: 三、本金不要全部押在單一股票上，可分散在各穩定配息的金融股 例如華南金、中
: 信金。也不宜全押在金融股，可以80%金融股、20%其他類股 例如中華電、0056。
: 四、長期持有，不要想賺價差，除非價格劇烈波動，否則絕不賣掉。
: 根據以上的做法，每年只需要再掏少少的錢出來繳房貸，30年後，名下就有170張以上
的
: 兆豐金，終於有穩定的被動收入了…
: 但目前還想到可能會有以下的變數：
: 一、股價波動：以兆豐金為例，若成本買在一張30塊，結果十年後，她跌到只剩一張
: 15塊，可能會有賺了股息賠了價差的疑慮。
:     因應作為：我的目標是長期持有，增加手上持股張數，而非賺價差，所以只要兆豐
金
: 營運正常還能穩定配息，就不賣，無論跌到多少都不賣，30年後一樣不賣，繼續領股息
。
: 二、配息不如預期：依據過去19年資料，兆豐金每年配息幾乎都有1元以上，但還是
: 有例外，2009那年只配了0.25元。
:     因應作為：截長補短，若前幾年配息較高，當年領的股息超過應繳房貸，就把多的
錢
: 拿去買更多張兆豐金，以後年度就會有更多的股息收入。
: 三、房貸利率調整：目前利率很低，若之後利率調升，則房貸負擔加重。
:     因應作為：同上一點，截長補短。若真的不足就多掏腰包來繳房貸。
: 四、標的變差：譬如兆豐金發生重大弊案導致公司體制崩壞、股價崩落，不適合繼續
: 持有。
:     因應作為：這點我最怕，所以一開始在選擇標的時候就分散風險，但真的碰到了
: 就只能認賠殺出，把剩下的錢拿去買其他存股標的。
: 目前只想到以上幾個變數，不知道還有沒有我漏掉未考慮的因素，拜託各位前輩多多賜
教
: ，謝謝！
: (補充一下，我上面的論述是抓比較保守的數字，以兆豐金近幾年股價來看，若我能在
相
: 對低點購入(譬如一張25塊)，則我起始持股張數就有200張，後面持股增加速度會較快
。)


首先你有房子抵押借錢出來的叫做房貸沒錯，但最多就是20年，以500萬殖利率6%，20年
房貸利率1.65%前三年只繳利息來計算，一年要繳33.7萬(第四年起)，第四年起一年的股
息扣掉房貸
只剩下4千塊錢，第20年剩下的利息也只有1萬元，運氣好繳完20年房貸你會有一間房子外
加本金580萬，而且只要殖利率不到6%，赤字就出現了，所以風險很大

1.65%是一般人在合庫/華南6月的利率

30年的是首次購屋，最多800萬，不能有房子。

教你一個方法，以首次購屋方式跟你父母買房子，向銀行申請房貸，付給父母之後再跟父
母把錢借出來，記得一定要付利息，不然國稅局會認定是贈與，之後若要賣房子要繳一大
筆贈與稅。
給父母的利息可以用現金再還你。

基本上600萬30年房貸利率1.43%首3年只付利息的狀態下，第四年起需要付貸款26.8萬，
但是殖利率6%狀況下能拿到36萬利息，一年下來還有10多萬的利息（股利）能剩下，到第
10年起，
一年能剩下20萬利息（股利，下同），17年起一年能剩下30萬利息，22年起一年剩下41萬
利息，26年起一
年剩下52萬利息，29年起一年剩下60萬利息。
繳完30年會有一間房子外加本金1600萬，這時就可以連本帶利的還父母錢了。

為什麼首三年要只付利息？因為要使本金最大化。
6%殖利率的話，0056就是6%了。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.20.193 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1596487828.A.539.html
→ a000000000  : 一年要繳33.7萬  尼怎摸算的
→ david0605   : https://i.imgur.com/KndIBEG.jpg
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:15:14
噓 a000000000  : 500萬的1.65%要怎摸變33.7萬   尼教教我
我不是圖都附在2樓了嗎？看一下吧
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:47:09
噓 awanderer   : 亂算....
→ awanderer   : 自己的圖自己都沒看清楚，還敢出來貼文
歡迎提出問題，光只會說亂算？
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:50:12
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:51:35
→ david0605   : https://i.imgur.com/Yn6zB3t.jpg
推 zephyr105   : 覺得你利息太高...
寬限期一定要用，雖然後面要付的貸款比較多，但三年的寬限期能增加本金

噓 awanderer   : 是他根本文章內文亂寫....
是你根本沒看懂吧，還是看不懂
內容是我跟地政士討論的

推 zephyr105   : 我算出來一個月要還23K  1.63利率
推 zephyr105   : 一年差不多要還30萬
推 Fishx       : 數字是用銀行軟體算的，沒什麼問題
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:04:06
→ Fishx       : 我的做法類似，也是每年抓6%
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:05:50
推 Fishx       : 貸20年的期許最後賺回利息274萬
推 gglong      : 你的地政士不夠專業唷～找我討論吧～
那他也不專業將近20年了吧

推 Fishx       : https://i.imgur.com/OgmLmb2.jpg
→ Fishx       : https://i.imgur.com/9R13eA5.jpg
→ david0605   : 1.63%，年付30萬以內的狀況是沒有前三年只付利息
→ david0605   : https://i.imgur.com/F1RMTMe.jpg
推 Fishx       : https://i.imgur.com/H6xFDTd.jpg
推 zephyr105   : 利息支出約67K一年 以台G來說有15W的利基 基本上沒
→ zephyr105   : 問題 只是你要肯定  一年肯定可以還30W 外加股市震
→ zephyr105   : 盪的風險扛的住
推 Fishx       : 我貸1100萬，用800萬在滾，6%可行
你股息不夠付銀行利息，侵蝕到本金了吧？
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:15:03
→ Fishx       : https://i.imgur.com/Yn0BozQ.jpg
推 zephyr105   : 樓上聰明人
→ Fishx       : 5%的話，第19年開始出現赤字
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:17:25
→ Fishx       : 我的本金每年先預扣70萬利息
→ Fishx       : 前兩年寬限期很重要，測試和佈局
推 zephyr105   : 我覺得利息付的掉 沒差 留點現金預備 很合理
我的設定是全都以股息付貸款，剩下的還能當生活費，所以用首次購屋貸30年
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:19:13
→ Fishx       : 利率減兩碼，目前進度微幅超前
推 zephyr105   : 真D想說服家裡搞這套
推 Fishx       : 800萬再分配保守和積極的去佈局
推 zephyr105   : 利率還減碼 你賺翻了
→ Fishx       : 年化6%其實不難，多的就本金和生活費
推 Fishx       : 其實沒賺，保單宣告利率被砍得更多
→ Fishx       : 利率調升時，房貸利率一定調回來
→ Fishx       : 但保單的利率，不一定會調回原數值
貸20年的風險實在太大，殖利率6%變5%的話，看你的照片20年800萬本金就沒了，如果其
中幾年變4%你就慘了，只能拿剩下的200多萬來貼
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:33:56
推 zephyr105   : XDDD有錢人才能繳保單R
推 zephyr105   : 還是要注意房價跟股市風險  ...
推 zephyr105   : 這是唯一的罩門
推 jason0925   : 你們各位都忘了，20年後不會只有本金
→ jason0925   : 利滾利+薪水扣掉花費後的投入
推 Fishx       : 所以佈局很重要，6%是只just make
→ zephyr105   : 討論要簡單一點拉
→ Fishx       : 寬限期還沒還本金時，我賭些高風險的
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:46:17
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:50:30
推 Fishx       : 我的計算年初直接先扣利息(本利和)
在股市除息前貸款，拿到的錢馬上買入標的等除息，也可以讓本金最大化
→ Fishx       : 但實際是每個月慢慢扣款
→ Fishx       : 所以我的估算方式是以最壞打算在跑
→ Fishx       : 實際拉過240期的在算，4.x%d就可行了
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:54:42
推 Fishx       : 目前唯一沒算到的是匯損，目前快5%
噓 taco3019397 : 可以30年啦...我自己就貸30的出來
哪間銀行

→ taco3019397 : 也非首購 找玉山的
玉山6月問過了，20年1.75%
之後有沒有變更不知道

推 lain2002    : 6%？ 10年前買台GG現在是690%
→ taco3019397 : 富邦也有一樣條件
→ luciffar    : 這不就一直在告誡的不要歐印 你們還一次歐印?
推 zephyr105   : 所以有的人是說挑金融股R
推 DecemberLV  : 6%這麼簡單 一根漲停就有的東西
推 kill2400    : 可是借錢賺的不就是利差？ 你把每個月要繳的本金也
我寫的是用股息付房貸


→ kill2400    : 算進來很奇怪
噓 awanderer   : 樓上看出盲點了，原pi 還在洋洋得意跟地政士討論？
你什麼都沒搞懂


→ awanderer   : 原po
噓 Anyotw      : 本金利差混在一起嘴，還好他還沒買房
→ py602270421 : 金融股不好 存股存科技股
噓 youga       : 1.65%風險很大 1.43%好像就沒風險一樣 笑死
是20年和30年的差別

噓 awanderer   : 樓上別笑他，他跟地政士討論過的！啊！我忘了地政士
→ awanderer   : 不是學數學的
推 jimmyid4    : 優文推
推 walter41    : 只要殖利率穩定領先房貸利率，這玩法就能持續，當然
→ walter41    : 本金能越慢還越好
→ bndan       : ...推文的圖 總繳利息>獲利 這情況幾近是幫銀行賺錢
→ bndan       : 然後扛風險的概念...
推 mind324     : 股息不夠繳就是買到爛股XDD
→ mind324     : 西瓜金之類的
推 nelsonhsiao : https://bank.sinopac.com/sinopacBT/webevents/mor
→ nelsonhsiao : tgage/conversion.html
推 kinki999    : 他應該跟精算跟會計師討論，而不是地政士
→ nelsonhsiao : 誰說30年只有首購，轉貸也有
我問了合庫和華南，都說沒有，其他民營的就沒去問了


推 j1990312    : 1.65%一年應該是是NT 82500，如果不用繳本金不就是5
→ j1990312    : 00萬乘於1.65%，33萬那個到底怎麼來的？！
看2樓的圖，寬限期3年之中，一年到3年確實是82500，第四年就需要33萬，我指的就是第
四年開始

推 VicLee      : 有房子還是可以借30年喔！
→ james112214 : 不知道是數學問題還是中文..
推 Urmila      : 我的房子貸500萬，當時利率要2%，前三年只繳息，我
→ Urmila      : 記得每月是8000多你這33萬是指三年的嗎？
每個月8000，一年就要96000
33萬是本金加利息的攤還


推 mind324     : 樓上是對的，利息很低，加上寬限期資金超鬆的
→ mind324     : 所以台積才會無腦噴
推 yih0620     : 33.7萬是本利和啊.....
推 bigbill     : 你把本金放進去了吧
推 hellogym    : 算本金幹嘛?? 亂算
我算的是如何用股利來付貸款，你算的是什麼？

噓 nasa3137    : 你朋友是哪裡的的地政士？
→ hellogym    : 沒人拿房貸套利還把本金算進去的zzz
推 john97611017: ...最好一般人只能1.65 20年...
推 Urmila      : 看懂了，因為我沒經歷本利合就清償完畢，又上了一課
→ Urmila      : ，謝謝。
推 mickl8101   : 怎麼三四月都沒出來這系列文
→ bndan       : 319才真正該出這種文 但...XD
推 wen852      : 1.65%也太高了吧...我家十年前就有1.5以下 最近有1
→ wen852      : .35% 也都不是公務員軍公教r
一般小公司只有1.65%，大公司才拿得到1.35%

噓 lifenong    : 二等親內買賣視同贈與(要報贈與),而且資金還回流到
→ lifenong    : 父母,國稅一定認贈與非買賣...

只要金流是你自己出的，就可以拿證明去國稅局申請，經過45天審核，通過之後就是買賣
而不是贈與


→ rsmaxzo     : 地政士勒
→ youga       : 樓上不要亂扯......
→ youga       : 跳樓啦 是說贈與～
→ rsmaxzo     : 都隔兩分鐘惹
噓 aloness     : 這篇操作是不可能的…
→ aloness     : 不過稍微小修改一下，就會很合理了
噓 lifenong    : 我那裡亂扯?  二等親買賣在國稅局本來就要附贈與申
→ lifenong    : 報書了僅管後續是真買賣行為亦要附支付價金之證明,
→ lifenong    : 且此發文者教導之方法還將買賣後之金流回歸至父母,
→ lifenong    : 本就會被認定是假買賣真贈與
是利息用現金，現金一個月不到一萬
而且後來跟父母借的前只要有借款證明，並支付利息就可以了，我記得柯文哲也是這樣跟
他父母借錢

噓 besomebodyy : 說30年只有首購就知道沒買過房子還在那侃侃而談
我問了華南和合庫，不然你推薦銀行好了，我去問問，如果真的有30年就回來修改


推 humbler     : 分享給推
→ youga       : 他是將款項在買賣後向父母貸出 而非定義之支付價金
→ youga       : 由賣方提供 （也沒有你說的回歸父母）
噓 kerorobear  : 亂教，二手老屋貸不到啦，除非父母也是買10年新房
我這間房子將近20年，目前就可以貸到600~800萬，問過華南銀行


推 s900527     : 前幾樓直接被打臉XD
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 11:26:28
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 11:32:33
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 11:42:00
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 11:43:28
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 11:47:22
噓 awanderer   : 自己的智識不足還一直要人家證明可以貸到30年....人
→ awanderer   : 家欠你的喔XD
噓 awanderer   : 錯不可恥，可恥的是.....
我看你是故意找碴吧，明明就是問別人有沒有30年，有我就改，我也不是每家銀行都去問
，這樣也被你說是要別人證明

也是啦，看你一開始留言就是找碴的，我也特地貼了圖還用紅色圈起來，你還是故意找碴

世上真是什麼都有，就是有人這麼無聊
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 12:03:49
噓 awanderer   : 就是自有房子才能貸款來投資啊，都自有房子了，怎
→ awanderer   : 麼不能辦理財型房貸？
噓 awanderer   : 再跟你說一個秘密，就連原有貸款的房子，後來再辦增
→ awanderer   : 貸，增貸的部分也可以是理財型房貸喔
你連我寫的重點是下面那一段都不知道，理財型房貸我也知道，還要你說喔
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 12:06:30
噓 awanderer   : 原來你知道理財型房貸喔？那怎麼會在那邊說什麼沒
→ awanderer   : 房子要怎麼貸？
噓 awanderer   : 沒房子的人新購也可以辦理財型房貸你知道嗎？
→ awanderer   : 功課沒做足，就不要出來丟臉....很丟臉
笑死了，你的文都被刪除了！哈哈哈
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 12:16:18
噓 awanderer   : 我自己刪的，因為你中文不好，我在這邊跟你討論，
→ awanderer   : 怕你看不清楚
為什麼不敢在你自己的文討論呢？
原來是一個不敢接受別人給噓的貨色喔？有噓很難看是嗎？
成熟點吧，幾歲啊？
沒關係，我可以接受噓，你可以多噓幾次
還討論咧，笑死人~~

※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 12:20:29
噓 awanderer   : 為什麼不用理財型房貸舉例獲利會更多呢？有房就可以
→ awanderer   : 貸，新購也可以喔！
噓 awanderer   : 噓不難看，只是無法聚焦，集中一篇討論不是很好嗎？
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 12:22:31
→ awanderer   : 自己先跑來人家文章亂噓，文意表達不佳自己不檢討，
→ awanderer   : 跑來亂噓？
→ david0605   : 四樓是誰噓的？誰先噓的啊？睜眼說瞎話
→ david0605   : 講的堂而皇之，結果根本跟表面不一樣
噓 awanderer   : 四樓噓是因為你文辭表達不佳，你不檢討還跑來噓我？
沒關係，多噓一點，ptt就是一堆這種貨色，ok的，接受不了別人給噓就自己刪文，哈哈
哈，跟小朋友一樣
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 12:27:04
→ awanderer   : 傳說不檢討自己檢討別人？
→ awanderer   : 不只我說中文的問題，上面推文也有人說，怎麼不檢討
→ awanderer   : ？
噓 awanderer   : 放心，也有你這種貨色，自己錯不檢討，硬拗還跑去噓
→ awanderer   : 別人
推 c720715c    : 先不管內容，awa這種討論方式真的令人反感
推 diskck      : 你根本就亂寫 觀念方法完全錯誤 我已經執行了兩年
→ diskck      : 邁入第三年 就算遇到這次肺炎也頂多用到第一個預備
→ diskck      : 方案
推 airwolf95   : 漏算了股息有所得稅和補充保費的減損
推 apenwang    : 我是貸30年，也是用股息繳房貸喔
推 qscNERO     : 某噓文是不是崩潰了，先不講內容討論方式跟國中生一
→ qscNERO     : 樣。
→ Beeliever   : @thethe was a great
推 getbetter   : 給推喔，強者我同事已經在二月這樣操作了，加上他
→ getbetter   : 運氣好疫情爆發時，就這麼剛好錢就撥下來，接著他
→ getbetter   : 歐印台G只為了季季領，本來同事們還都說他傻，現在
→ getbetter   : 看著他爽到飛天了