Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？

[fantasy14 (我可以看見嗎)]

買股票怎麼不用台積電來算
台積電在十年前是60幾塊
現在是449塊了

十年前如果買房
到現在最多才漲2倍吧
2成貸款的話 是賺8倍 沒錯

不過價格看的是未來性
台積電 十年後 有機會再漲2倍以上

但是台灣的房價
因為低薪 少子化 人口負成長
+ 開放瘦肉精 影響國人健康
+武漢肺炎 服務業蕭條+
+ 勞保 健房要破產+老人急速增加
+ 教招人數增加
+政府建商炒房 造成台灣實質經濟沒有成長

房價 可能會崩盤…‥
台灣房子可能會倒
但是台積電絕不會倒
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.131.191 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603003113.A.0FA.html
※ 編輯: fantasy14 (114.136.131.191 臺灣), 10/18/2020 14:40:43
推 devidevi    : 店面關閉對房價是個警訊吧???還是沒差??
→ xxlikb01    : 我覺得期待股票崩比房價崩有希望，年初就崩過了
→ IBIZA       : 買台積電跟買房又沒衝突XD
如果你的錢是無限的
你要買車 買房 買股票 買保險 買老婆
買任何的東西 都是沒衝突的
→ devidevi    : 股票會跌，但是會漲回來，但房價一崩，就...
→ IBIZA       : 我十年前都有買啊
※ 編輯: fantasy14 (114.136.131.191 臺灣), 10/18/2020 14:44:20
→ IBIZA       : 台積電真的有機會再漲2倍以上?
推 xo7796      : 要就比現金比現金 貸款比貸款，不然只是岳飛打張飛
推 huk40199    : 一堆新成屋也沒啥漲整天拿會漲的講
推 kusomanfcu  : 新成屋早就漲過了。 看老破公寓在市區就知道了
→ Trybeer     : 10年前你買台G放到現在了？
→ Trybeer     : 講這種話就跟10年前為什麼不買國巨一樣
推 k85564      : 10年前的台積電可以報到現在也算厲害
→ IBIZA       : 到今天+473.14%
→ IBIZA       : 不過大部分去年220賣了
推 abramtw     : 講的好像房價十年後不會漲三倍的樣子
→ fantasy14   : 外資就抱台積十幾年了
→ abramtw     : 大家什麼時候對台灣的居住正義這麼有信心了 XDDD
→ IBIZA       : 買房買股本來就不衝突XD 股票賺了拿去當頭期款, 房
→ IBIZA       : 子租出去, 每個月有正現金流的話就拿來買股票
→ IBIZA       : 偶爾股市大行情來就把房子拿去增貸套資金投股市
→ IBIZA       : 衝突在哪?
→ IBIZA       : 接下來就loop
推 Hecc        : 用0050比較合理啦
→ fantasy14   : 股票賺了 當然拿去加碼買股票
→ fantasy14   : 買房子頭期款 要幾百萬 又不是幾萬塊
→ fantasy14   : 而且每個月還要付房貸幾萬塊錢
→ IBIZA       : 房子出租報酬率有3%就會有正現金流
→ IBIZA       : 股票又不是每一年都有行情
→ fantasy14   : 如果你的股票可以讓你賺到付頭期款
→ fantasy14   : 表示你的獲利絕對超過 買房子
→ IBIZA       : 今年的確有賺到頭期款了XD
→ IBIZA       : 但我知道不是每年都這樣
→ IBIZA       : 房子因為貸款的關係 報酬率比你想的高很多 你算算
→ IBIZA       : 看就知道了
→ fantasy14   : 你房貸的利息要扣1.5%
→ IBIZA       : 如果是3%報酬的話, 1.5%報酬乘上5倍槓桿是7.5%
→ IBIZA       : 每年
→ IBIZA       : 我剛買了一間3000萬, 貸2500萬, 每個月收11萬
→ IBIZA       : 房貸30年1.31%, 每個月8.5萬
→ IBIZA       : 8.5萬裡面, 2.7萬是利息
→ IBIZA       : 也就是本金500萬, 每月2.5萬現金流, 8.3萬報酬
→ IBIZA       : 年化報酬=8.3*12/500=19.92%
→ IBIZA       : 不過還會有租不出去的時候, 所以可能差不多15%吧
→ IBIZA       : 現在其實還算是難賺了  早期貸款利率6%那時候買的
→ IBIZA       : 1700萬買的, 一個月能租十萬多
→ IBIZA       : 擺到現在房價三倍, 還是收十萬多
→ stocktonty  : 又來了 又是這種漲了幾倍然後買在低價位的假設
→ stocktonty  : 就好像看空的老是假設紅茶每個人都買在1300
推 milkBK      : 台海危機和 SARS買房不算嗎
噓 EddieJeremy : 你看房價空才有這篇 把你的房價跟台G調換也一樣
噓 WoRkFunCtioN: 你10年前買台積電抱到現在再來跟我講
推 CaLawrence  : 年化報酬率不是這樣算的同學
→ CaLawrence  : 你要把三十年現金流都列出來
推 CaLawrence  : 照ibiza的說法 你的投報也不過2.573年化而已
→ IBIZA       : 2.573怎麼算的?
→ CaLawrence  : https://i.imgur.com/Y6O1gIX.jpg
→ CaLawrence  : 你要用excel公式irr去拉從第一年到最後一年的現金流
→ CaLawrence  : 量 包含每個月繳掉的貸款 我房屋每年算你成長1% 租
→ CaLawrence  : 金每十年重新打約 成長8%
→ IBIZA       : 其實只要問一條 你分母用多少算?
→ CaLawrence  : 不算寬限期 當然你套入其他假設 會有其他數字 但是
→ CaLawrence  : 絕對不可能算出irr5%以上的數字
→ CaLawrence  : ....看來你對irr沒啥概念呢
→ IBIZA       : 我本金只花了500萬, 最後變成3900萬 只有2.573%?
→ IBIZA       : 看來你對成本是甚麼沒甚麼概念呢XD
→ IBIZA       : 你分母用3000萬算對吧? XD
→ CaLawrence  : 你每個月不用繳貸款嗎
→ IBIZA       : 不用啊 房租繳掉了 關我屁事
→ CaLawrence  : irr是不用套分母下去的好嗎.. 他是算一段連續性的現
→ CaLawrence  : 金流量的報酬率
→ IBIZA       : 報酬率的本金是甚麼?
→ IBIZA       : 有報酬率總有本金吧
→ IBIZA       : 是你把每個月的房貸當作我的支出嗎? 問題是我又沒出
→ IBIZA       : 錢XD
→ Trybeer     : 這個年化報酬率2.5%連我小朋友程度都看出一定有問題
→ Trybeer     : ，因為槓桿絕對可以放大報酬率
→ Trybeer     : 當然風險也是相對的啦，跌價時候也是*4
→ IBIZA       : https://imgur.com/a/LfvJE7l
→ IBIZA       : 期初投入500萬, 每年回收現金2.5*12=30萬, 30年後
→ IBIZA       : 假設房價不變3000萬, IRR=9%
→ IBIZA       : 你的參數設定根本有問題吧
推 CaLawrence  : 我剛數字KEY錯 搞笑了 算起來是9%沒錯 抱歉
→ CaLawrence  : 但也不會是你原本講的19%
→ IBIZA       : 19%是單利算的
→ IBIZA       : 我也沒說19%是IRR啊
推 CaLawrence  : 年化報酬率通常就是講IRR的意思 不然也不用年化了
→ CaLawrence  : 不過我覺得比較厲害的是三千萬的物件可以租12萬/月
→ IBIZA       : 沒有喔 IRR叫內部報酬率 衡量年化報酬的方法很多啊
→ CaLawrence  : 單純疑問 現在非首購可以貸款85% 利率1.31嗎
→ IBIZA       : 11萬 不是12萬
→ CaLawrence  : 資金誇張寬鬆
→ IBIZA       : 我是用我老婆首購買的  但現在非首購也可以了
→ CaLawrence  : 年化報酬率 VS 平均年報酬率  GOOGLE一下就知道了
推 Trybeer     : 某些銀行可以用一些名目貸到9成
→ CaLawrence  : 若可以貸款9成 那IRR可以更高
→ IBIZA       : 其實問題比較大的是三十年, 利率基本上是沒問題的
→ IBIZA       : 趴數的部分銀行都可以用別的名目多貸5%給你
→ IBIZA       : 9成我是沒問過
→ IBIZA       : 不過這幾個月銀行的年限部分很大程度鬆動
→ Trybeer     : 有年紀就比較難
→ IBIZA       : 以前三十年是特案, 現在已經變成四十年才是特案了
→ IBIZA       : 現在也不會喔
噓 andrewkey   : 不能用超績優股台積電來算吧,拿大盤來算才合理
→ andrewkey   : 更何況大部分散戶績效都輸大盤
推 rig2121     : 兩個本來就不衝突啊，房地產就是給有頭期款的人貸
→ rig2121     : 款出來操作槓桿，剩下的房客繳會幫你繳完，有標的就
→ rig2121     : 重新增貸出來投資，沒標的繼續放，房價不像股價有
→ rig2121     : 公定價只要本+息繳得出來也不怕被斷頭，不過銀行有
→ rig2121     : 説哪些地方好貸款，不要買錯了XD
→ rig2121     : 今年3-6月股票比較好賺，最近房市開始漲很兇，兩個
→ rig2121     : 都做不就好了何必爭誰高誰低
→ IBIZA       : 投資沒有高低 能賺錢就好
推 bms         : 台灣房子和台積電的話我賭房子存在的比較久 不過當
→ bms         : 然是六都市區的房子
推 seemoon2000 : 台灣房子最近房價有漲很兇嗎 只是貸款的人變多吧...
→ IBIZA       : 不知道大安森林公園房價跟台積電哪一個會先崩...Q Q
→ IBIZA       : 信義房價指數漲很多
→ IBIZA       : 台北市YoY 6.58%  MoM 1.3%
→ IBIZA       : https://imgur.com/a/8L2ZU1F
→ IBIZA       : 五月之後基本上都是每個月+1%以上
→ IBIZA       : 30年房貸常態化的威力太強了...
→ castjane    : 美豬亞洲一堆都吃壽命也沒比台灣少了
推 rig2121     : 今年用股票賺頭期款去做預售屋真的不錯，兩段都賺
→ IBIZA       : 30年房貸常態化 首購40年房貸  房價應該會再飆
推 CIIIO       : 結果10年前你買到$1300的宏達電
推 goury       : 3000萬月租11萬太厲害了，一般人8萬就很高，要做到
→ goury       : 完全拿租金繳貸款，太難。有這種能力的，買股也是賺
推 CaLawrence  : 五月之後每個月＋1% 但五月之前你要不要看已經盤多
→ CaLawrence  : 久了 同時間股票都不知道漲到哪去了
噓 a9940597    : 是
推 rainsilver  : 買完房子貸出來買台積電 正解
推 Su22        : 這篇說得也沒錯
→ tmot        : 講這個應該要用台灣50而不是台gg
推 tbrs        : 買股要用兩三塊的amd來算
推 loveponpon  : 我十年前真的買台積... 且放到現在...
→ kyova       : 這個帳號基本上就是來搞笑的...認真幹嘛
推 wahaha711233: 房貸是槓桿 股票少有人槓桿開這麼大抱這麼久
→ sc2x2       : 台積電抱10年很難？手上的蘋果都抱15年了
→ sc2x2       : 之前說過投資股市抱不住的去投資房地產就好
→ Aquarius126 : 有點不太一樣，房地產可以貸款，現在又是低利率時代
→ Aquarius126 : ，如果地點挑得好，你借錢買來的資產所產生的收益（
→ Aquarius126 : 房租），還有機會打平房貸負擔。最大風險就是房價突
→ Aquarius126 : 然暴跌，但台灣的高官都地主階級，真的要跌也是緩跌
→ Aquarius126 : 的機會比較高