Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？

[waitrop (嘴砲無雙)]

明天要上班了，
剛好股票房地產我都有接觸過，
就來聊一下我的經驗好了，
先說結論：股票比較好賺
以SPY, QQQ, TQQQ為例，
不管你從任何時間點買入這些ETF,
一定都比房地產賺的還要多很多，

就我個人經驗而言，
股票的投資報酬率比較高，還高不少，
TQQQ 250%, QQQ 80%, SPY 22%, GOOG 40%,
房子年平均報酬率大概只有10%，
但是因為房貸5倍槓桿，
我在房地產賺的錢總和是在股票賺的50倍以上，
我大部分的房子都持有十年以上，
總價至少翻一倍，

其實把人生分成幾個階段，
建議年輕人(2x-3x歲)，先買個通勤房，可以房租抵房貸，
不但把房租轉成房貸存起來，也可以抗通膨，
接下來有多餘的錢再來考慮是否要投資股票或房地產，

投資房地產問題很多，
不建議大量投資房地產，
建議就是一間自住房，
再多買一兩間養老收租房就好了，
買多了借錢不容易房貸壓力也很大，
要當包租公/婆的人也無法應付四五間以上出租房的租客問題和房子維修，
如果遇到兩三個月空租的話，
整年的房租可能都還不夠繳房屋稅跟房子維修費，
所以我房子一般都是找醫學院實習的醫生，
一簽就是三四年約，
而且我遇到好幾次裁員危機甚至被迫搬家去別的地方找工作，
不但沒錢繳房貸，
自住房臨時要出租，
搬家等等的問題，
常常會忙不過來，錢也卡的很緊差點調不過來，
所以建議買/投資一兩間房就好了，

股票就沒有這種數量限制的問題，
如果你真的有很多資金，
投資股票沒有這種找房客維修等問題，
也就沒有房屋數量上限的問題，
當然你可以去炒帝寶這種標的物，一間抵十間房子，
這種高價房我沒經驗

然後如果你接下來又更有錢，
像說資金足夠買百間房子以上的等級，
那麼你該做的投資不是炒房地產或股票，
而是要進入人生另一個階段開公司創業


※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言：
: 最近肥宅我
: 也在考慮把資金從股市移到房地產
: 考量的點如下：
: 1.房地產可以開5倍槓桿
: 2.跟銀行界的利率只有1.6%
: 光這樣子的條件
: 只要貸款8成在新北買一間年投報3%的房子
: 換算下來本金的投報就會變成8%
: 反之股票如果不追飆股成長股
: 就做些保守投資的話大概投報是5%吧
: 融資就不用講了，股票融資成本比房貸高太多
: 在這樣低利QE通膨的狀況下
: 雖然股票跟房地產價值照理說都會不斷膨脹
: 但房地產有個超低利率的房貸優勢
: 雖然槓桿開5倍風險就要跟著提高到5倍
: 但獲利速度真的快了不少
: 更不用說如果租金投報可以拉到3.5%-4%的話
: 那個自有資金投報還會再更漂亮
: 而且股票市場我就是那個標準散戶
: 一年不要說5%，不要賠就很值得慶祝了
: 說了這麼多
: 其實房地產是不是比較適合我這種菜雞？

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 24.4.131.164 (美國)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603085640.A.B30.html
推 stocktonty  : 重點是利率 現在的利率實在太爽了
推 xsoho       : 利率一點都不重要啊，投資報酬率跟現金流比較重要，
→ xsoho       : 若真的很有錢也不會去管利率，搶的到標的物比較重要
噓 cpz         : 租客有的很機掰還有房子很難賣，流動性的問題
→ fatb        : 真的 房子的問題就是好物件代銷業務自己人先處理了
→ cpz         : 房子其實毛一堆，光房客惡搞妳就影響做股票的心情
推 pp520       : 冷氣不冷，馬桶不通，地板碰共，房子維護真的毛一
→ pp520       : 堆
→ IBIZA       : 利率有影響, 但是影響最大的是30年房貸常態化
→ IBIZA       : 今年以前要貸30年不容易, 事實上六月之前都不容易
→ IBIZA       : 30年房貸比起20年, 每個月就硬是少1/3成本...
→ sb107912    : 還是有房東會做到不想把房子租人的吧
→ IBIZA       : 有啊 我同學就是被煩到出清的...
推 lon0623     : 全職房東應該還行
推 lon0623     : 至少白天還可以休息
→ IBIZA       : 他出清前是全職房東  出清後投資標案
→ IBIZA       : 算小金主就是了
推 floatfaith  : 謝謝大大分享
推 lon0623     : 可能可以這樣說 套房報酬率好 但是到一個數量以上
→ lon0623     : 體力負擔就很重
→ lon0623     : 所以更有錢的是出租店面
→ IBIZA       : 出租店面報酬率低而且不穩定, 除非有名店剛好在你
→ IBIZA       : 手中長起來
→ IBIZA       : 但出租店面就真的不太需要管他
→ IBIZA       : 店家自己會維護好
推 lon0623     : 有錢人本多 所以一點報酬就很可觀了
→ IBIZA       : 所以也是有人買店面租個兩趴多  只求打敗定存的
推 CaLawrence  : 店面穩定很多吧 手上店面都七年約以上 住宅租賃三四
→ CaLawrence  : 年就很厲害了
→ IBIZA       : 穩定 但現在要買報酬很低
→ IBIZA       : 然後店面還有一個問題就是消費型態改變　或是經濟
→ IBIZA       : 不景氣　店面先遭殃　住宅市場穩定很多
→ IBIZA       : 以租金來講
推 Petrovsky   : 房地慘 眉角很多 買自住就好 不要想投資
→ Petrovsky   : 台灣人口開始大減 會有很嚴重的空租、流動性問題