Re: [標的] 美國最大購物中心地產商(房東)SPG

[ilovehope (田園牛肉堡)]

認同原po看法

SPG的收入是租金

要有穩定的配息就要有穩定的租金來源

認真建議想投資SPG的投資人看一下租戶組成

Supplemental material有前十大租戶

Non-anchor tenant最大是Gap（2Q20租403間）

昨天Gap投資人會議我認為市場還沒priced-in

要縮減品牌Gap和Banana Republic的分店

2023年預計8成營收來自off-mall channel

也就是Gap要在未來幾年關mall的分店

粗步估計100間以上會被關掉

後續的影響就是空租率上升

可能其他業者也退租

當然投資人也可以看看其他租戶

Forever 21, JC Penney, Ascena...




※ 引述《Tox (建立被動收入撲滿)》之銘言：
: 1. 標的：
: 美股 SPG simon property group
: 2. 分類：心得
: 分享心得與大家一起切磋討論
: 3. 分析/正文：
: 本文內容不構成對任何證券買賣之邀約。 本篇文章僅為個人投資筆記，內文為個人研
究
: 心得； 並非給任何讀者投資建議及參考，請勿根據本文內容作為買賣決定。  投資皆
有
: 風險，任何投資皆須量力而為。
: 看到網友有提到Simon Property group(簡稱SPG)購物中心物業管理，我稍微搜尋了一
下
: ，這家是全美最大購物中心物業而且目前帳上現金流充裕，可以順利度過新冠肺炎的低
潮
: 期，但一開始對於購物商場，我內心有點猶疑，美國的亞馬遜做到規模這麼大，實體商
場
: 還有未來嗎？
: 在慢慢的了解鑽研後，發現很多品牌不得不線上結合線下，因為近幾年臉書、GOOGLE廣
告
: 成本近幾年上漲不少，網路用戶的獲取成本(CAC：Customer Acquisition Cost)已經不
輸
: 實體了，使得網路品牌陸續開設一些實體店，藉由實體店面提供消費者體驗與讓逛街的
人
: 看到這個品牌，進而在當場購買或者線上購物時候考慮此品牌。(以台灣而言例如：小
三
: 美日、OB嚴選)；在此同時線上銷售巨擘也有併購實體通路，例如：亞馬遜併購全食超
市
: ，阿里巴巴入股高鑫零售(中國大潤發)、近期入股全球免稅店巨頭Dufry。美國知名線
上
: 眼鏡品牌Warby Parker除了線上電商外，也陸續開了街邊店與商場店，其中一家位於Th
e
: Fashion Mall at Keystone(Indiana)，該商場就是SPG經營管理。特斯拉Tesla實體店
有
: 街邊店與商場店，商場店舉例：Stanford Shopping Center、Brea Mall、Fashion
: Valley…等是SPG的購物商場。
: 有些購物如精品購物(奢華品牌包、鑽戒)、化妝品購物試妝、汽車試駕有時候還是有實
體
: 店的必要性，餐飲、娛樂、健身…等這些也非網路可以完全取代，SPG管理階層也知道
這
: 個趨勢，也在慢慢提高餐飲、娛樂等比率，因此在SPG此時遭受到新冠疫情遭受打擊的
此
: 時，在股價六十幾購入似乎也是一種還不錯的選擇，但是要等復甦可能要好幾年了，除
非
: 是閒錢否則不要輕易投入。
: 下載Simon Property group 2019年報來稍微看一下，
: 以加州來說知名的Desert Hills Premium Outlets、San Francisco Premium Outlet、
: Stanford Shopping Center…知名購物中心是SPG經營管理；以紐約來說知名Woodbury
: Common Premium Outlets、Roosevelt Field、Waterloo Premium Outlets…等都是
: Simon Property group經營管理。
: 但SPG近兩年股價緩步往下，這是什麼原因呢？難道是獲利變差嗎？查了去年年報近幾
年
: 營運現金流(Fund From Operation, FFO)(註：房地產收租公司看獲利能力主要是看FFO
，
: EPS是參考用)，如下圖(資料來源：SPG 2019年報2頁)：其實是緩步成長。
: https://i.imgur.com/bh6hAJq.png
: 年銷售額每平方英尺(per square root)銷售額為673美元，如下圖(資料來源：SPG 201
9
: 年報第3頁)：
: https://i.imgur.com/NW5Cmwy.png
: 銷售中心的等級以下列大概分法
:         每年每平方英尺銷售額
: Class A  $500 or more(美金)
: Class B  $300 to $500(美金)
: Class C  Less than $300(美金)
: 所以SPG旗下的年銷售額每平方英尺銷售額為673美元是相當好的表現，代表商場的等級
也
: 較優。
: 那2018、2019股價緩跌的原因，我覺得是投資人不願意給予較高本益比，因為網購普及
真
: 的也影響實體商店，例如：梅西百貨、JCPenney。前陣子JCPenney決定收掉一些分店這
些
: 分店多數不是在SPG的物業，這暗示了SPG的物業是位在較好的地點，人流也較多，而那
些
: 位在SPG旗下購物中心的JCPenney因人流較多，經營狀況勉強過得去。
: 再來談一下2020第二季在新冠肺炎各州管制措施比較嚴格的狀況下，SPG營運現金流FFO
每
: 股2.12相較去年同期2.99下滑約3成。(原文出處SPG官方網站第二季報告Funds From
: Operations ("FFO") was $746.5 million, or $2.12 per diluted share, as
: compared to $1.064 billion, or $2.99 per diluted share, in the prior year
: period)。
: 收到房租比率由四、五月51%，緩步上揚到6月的69%，到七月接近73%。這些百分比未針
對
: 任何租金減免進行調整，官方這些話暗示可能有些租金打折。
: (原文出處SPG官方網站第二季報告The Company has collected from its U.S. retail
: portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its
: contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for
: June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals.  These
: percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.)
: 狀況漸漸改善，但是在新冠病毒沒有找到好的解決方式前，獲利仍不多就是了。
: 結論：目前的營運狀況尚可，在新冠疫情受控前，也沒辦法快速改善；未來網購對於實
體
: 購物商場的衝擊，其實只要實體商場物業入手價夠便宜，雖有衝擊，但是也不會完全被
網
: 購取代(但也難成長)。
: 其他補充：
: 在Youtube上的影片
: EXPLORING NEW YORK | A BRIEF WALK IN WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS | FALL
: 2020
: https://www.youtube.com/watch?v=Bx5QVnUG-88
: Outlet Centers Are Seeing Higher Foot Traffic Than Malls
: Foot traffic at malls and outlet centers has steadily climbed since May,
: according to an S&P report.
: By Christine Simmons | 八月 25, 2020
: https://tinyurl.com/y2x6ddlh
: 4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制)
: 單純心得分享，透過討論切磋~

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→ SuLiaen     : 實體店不是說退租就退租，消費者要養多久才有黏著
→ SuLiaen     : 度，退租換點就是重新開始，況且，SPG所屬的商場也
→ SuLiaen     : 會做出相應的租金調整，否則雞殺死了還有蛋可以收
→ SuLiaen     : 穫嗎
→ SuLiaen     : 一定程度的店面一定是咬著牙撐下去，然後員工休假、
→ SuLiaen     : 資遣，以及和SPG所屬商場談判
推 ololol      : 這幾家品牌都衰退不是？
推 JamesHsuan  : 我家附近的outlet上周末去一堆都清倉要關店了
推 bboman      : 疫情根本控制不住 誰有辦法一直燒錢撐下去
→ bboman      : 當然是把地點不好的實體店 趁這次機會收掉
→ bboman      : 轉型成網路購物 疫情要是再持續個一兩年才撐得下去
推 chen5512    : 疫情造成網路成長實體衰退這是事實
推 Arizona989  : 是不是該看一些提供物流倉儲的，實體不行的話，就
→ Arizona989  : 看電商了，電商要快速出貨，物流倉儲需求就會升溫了
→ dslite      : 問題還是在觀光客 沒亞洲人去掃貨生意怎麼會好
推 jimhall     : 房地產永遠有價值，會有其他產業補上
→ jimhall     : 只是調整期會有多長不確定，運氣好v字反轉
→ jimhall     : 連旅遊業都有人敢賭，房地產有人願意低價接的可能
→ jimhall     : 性不低，尤其熱錢當道，股市賺的錢不可能通通買黃
→ jimhall     : 金，買土地或實體產業比較可能