Re: [請益] 把房貸出來投資可行嗎？

[tompi (大波動)]

※ 引述《GlassHeartHo (玻璃心小豪)》之銘言：
: 如題
: 先大概介紹一下背景
: 投資人不是我 是家父
: 手上現金大概一百多 （這幾年收入才比較多 然後我們家開銷也蠻大的）
: 月收實際稅後收入約為30萬
: 一年大約可存100-150萬
: 但明年開始要繳一個月7萬多的房貸 總共貸1600萬（目前自住）
: 家中平均開銷為15萬一個月
: 有另一棟房子 現值約5000萬 保守估計可貸3000萬 現在利率要貸的話應該介於1.5-1.3
: 但基於特殊因素
: 所以目前的收入來源雖高但不是非常穩定
: 導致家父在思考有什麼標的物適合投資
: 不知道倘若投資的錢全是用房貸的
: 各位會推薦那種標的物 目前是有考慮外債
: 風險小 年報酬4-5% 感覺好像可以投資
: 股票的話 現在這麼大筆的錢（而且是借來的）入場感覺風險是不是偏高？
: 不一定是短線 但也不希望太長 3-5年佳
: 先感謝各位的建議 小弟我會一一看完的！


  你這問題 比較困難估計的是 年收入， 因為"不是非常穩定" 要有過去資料比較好估計

  換言之 收入若不穩定程度 高可以高到 700萬/年， 然後平均是 360萬/年

  我想大概不需要用到增貸

  所以我用了一個 年收入 標準差 做模擬

  試算表 長這樣 https://imgur.com/2uLIAil

   說明
     1.年收入估計:MIN(360,360*(1+NORM.INV(RAND(),0,標準差)))

       由於保守原則，根據標準差抽取年收入估計，最高為360萬/年


     2.每年支出估計:
       由你的敘述，年可存100~150萬，抓中間 125萬

       又月收入為30萬，支出估計為 30*12-125=235萬

       但因為有通貨膨脹，所以未來每年估計以1.25%速度增長


     3.由於收入估計不確定會影響 投資標的 種類，所以利用模擬法估計在

       標準差20%~50% (step 5%)的 IRR 值為多少

       每個標準差模擬 1000次。


     4.由於投資商品的報酬率與風險會體現在每一期但又要在估計一次，

       所以為求簡化中間現金流量皆為0，採用期末值 並利用IRR計算要求報酬率，

       期末現金流入為 (本金+ 總計增貸利息+總期末收入估計)


結果 以增貸 3000萬 與 1000萬兩種為例
   a.增貸3000萬
     收入
     標準差     平均值 - IRR
        20%     1.84%
        25%     1.99%
        30%     2.17%
        35%     2.33%
        40%     2.48%
        45%     2.64%
        50%     2.76%

   b.增貸1000萬
     收入
     標準差     平均值 - IRR
        20%     2.85%
        25%     3.28%
        30%     3.62%
        35%     4.01%
        40%     4.40%
        45%     4.67%
        50%     5.04%


    如果以標準差 50%為例，若能增貸3000萬，只需找年均報酬 2.76%的商品就可以了

    若增貸1000萬，則需找年均報酬 5.04%的商品。

    因此我認為 可以尋找 台幣 或是 美元(美國地區) 債券至 多重收益 或是 平衡式

    基金商品 標的 ，但切記 商品的年化標準差 不可以過大

    平均報酬/標準差 最好能大過0.6。 接近1更好，超過1就不用太擔心了。


    如果有資產，絕對數字比較重要，資產不夠 則報酬率比較重要。


    版上 理專 應該會開始 私訊 你


    試算表下載 https://reurl.cc/v1rMmL

    有巨集，擔心者勿開啟


末祝 賺大錢







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富貴皆由命。前世各修因。有人受持者。世世福祿深。
欲知前世因，今生受者是，欲知後世果，今生作者是。

王一生，你媽在看著你啊

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 210.61.151.146 (臺灣)
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※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 12/29/2020 10:38:03
推 jimmyid4    : 喔喔
推 yilanP      : 推計算
→ chihweicheng: 找銀行理專幫忙
推 xhs         : 幫推XD
推 Delisaac    : 這個你也能算  真的有夠強
 板上有人問問題，當作解謎 動動腦
 算完之後連我都想增貸了

推 joechen39   : 推好心人
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 12/29/2020 10:54:47
推 peten215    : 不用找理專，證券營業員也可以買基金
 我覺得 營業員 好辛苦~

推 yoche2000   : 推
推 dracula0317 : 超強的
→ DeepNOIR    : 請問標準差怎麼定的？
 比較好一點的作法是拿 過去的資料來算，
 以薪水階級來說，收入標準差一般很小，應該低於10%
 以自營(例如 開店等)收入來說則比較高，
 至於模擬的標準差該多少，應該原PO自己可以算，而我只是給個估計範圍
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 12/29/2020 11:27:15
推 Haihu       : 推專業
推 imemhaha    : 好人推
推 KrisNYC     : 現在利息低 以前2%+這個跑起來都浪費時間的
 是阿
 我同學在對岸 用匪幣 做理財保本型 商品 都不願意回來，
 台幣定存一直幹幹叫
推 sa8751      : 推好人
推 kiwiwi025   : 推
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 12/29/2020 12:05:56
推 somanyee    : 不覺明厲！respect
推 moso        : 好人推
推 alicet      : 哇塞
推 YongZhen    : 推專業
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 12/29/2020 12:57:34
推 johnsonhoj  : 厲害
推 kanyewest927: 利率真的低到大家捏不住了
推 bigsos      : 謝謝T大，好人一世平安發大財
→ micr430927  : 要穩定投資，怎麼不去一半買台積，一半買美元儲蓄險
→ micr430927  : ，現在美元那麼低，這麼多錢當然是外匯最穩定吧