Re: [請益] 美國買房還是把買房的錢繼續投資美股

[pause222 (kingfans)]

※ 引述《tompi (大波動)》之銘言：
: ※ 引述《yoyokaty (蔣阿呆)》之銘言：
: : 小弟人在美國，我最近一直聽到身邊的朋友同事開始買了第一棟房子，可能也是年紀
差
: : 想請教大大們，到底是要現在買房（也會是從台灣貸款出來），還是繼續持有cash f
lo
: : PS 不要跟我說 all in tsla or tsm。保持客觀一點，感恩。
: : -----
: : Sent from JPTT on my OnePlus GM1917.
:   買房視為投資，跟股票一樣
: 分析數據
:   1.DJI Index 道瓊工業指數
:   2.HPIMLEVL Index 美國聯邦住宅基金管理局-買進價格指數
:   3.月資料、1991/2~2020/10
:             DJI Index     HPIMLEVL Index
: 年化報酬率      7.48%              3.76%
: 年化波動度     14.43%              1.59%
: 相關係數
:                DJI Index       HPIMLEVL Index
: DJI Inde          100.0%
: HPIMLEVL Index      1.0%               100.0%
: 剛剛餵狗 查 貸款 30-year fixed 是 2.875%
: 最大化 (期望報酬-2.875%)/波動度
: 得到 比例為    DJI 5.9%      HPIMLEVL  94.1%
: 整個投資方案最重要看的是 貸款利率，如果本很粗且可以談到好的利率，
: 要能得到比股票還好的年報酬
: 其實應該槓桿買三間，因為波動很低。
: 2.875%也可以看做要求報酬率，設多少都可以，我這裡是至少要能超過貸款利率
: 如果是這樣，應該花至少6%股票投資，大部分買房。
: 如果要求報酬率是 4%以上，則應該要全部投入股票
: 所以建議
:   1.沒房的應該先買房，10%以下股票
:   2.有房的但繳貸款中且過1/4的 可以提高股票部位
:   3.本粗的有點年紀的，應該買三間
:   4.要求報酬高的，那還用說，股票all in


這個月剛在矽谷買房，在這裡影響買房投報率最主要的因素是:

1. 房價上漲幅度-> 最重要因素
2. 其次是利率
3. property tax.

從1990到2020 矽谷平均房價年漲幅大約是5%，single house 又比townhouse and Condo
漲幅高一點，不過一切都是地段最重要。

目前Jumbo Loan 30 year fix rate 2.5%. 如果confirming loan 可以談更低！

Property tax 1.2%-1.8%不等，買房前先問清楚

如果credit score and 現金流足夠， 貸款成數越高，投報率會越好（類似槓桿的概念）

依我的例子，自住且出租一房，依上面的條件計算投報率3%-4%。 這還不包含搬家與裝修
成本，供你參考。

所以如果不是自住需求，投資美股比房地產來的划算，但是這也顯示美國的稅制有考慮居
住正義。

為了平衡投報率，我還是保留部分資金在美股，並且以高成長股為主！

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 71.136.138.240 (美國)
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噓 a000000000  : 投報率很差  property tax幾乎等於不能抵稅
→ a000000000  : 看拜登有沒辦法改八
→ koster      : 1也不怎樣 你隨便找一個時間點買S&P500到今天都贏
→ koster      : 房價上漲 不過因為買房自貸槓桿 還有你一定要有地方
→ koster      : 住 所以自住房是可以的 只是不一定賺多少
推 huk40199    : 這啥爛投報
推 tompi       : 推
→ Brightheat  : 我躺著睡覺投報率都10%以上
※ 編輯: pause222 (71.136.138.240 美國), 01/18/2021 14:39:45
推 IamfromLA   : 你房子幾萬？
推 iamten      : 矽谷single house有低於1M的嗎xd
推 waitrop     : 有, 矽谷single house有低於1M
推 four5       : 矽谷過去一年隨便房子報投100%吧如果只算頭款的話，
→ four5       : 除了SF市區，去年年初買100萬的今年春天隨便都賣120
→ waitrop     : 只是很多人不承認那些區是在矽谷裡，雖然在San Jose
→ four5       : 頭款拿20萬賺20萬，真的躺在主臥就賺錢
推 fatfree     : 所以台灣人炒房 美國人炒股啊
推 bws4981     : 再投資啊 等通膨 升息再買
推 melula      : 推薦本篇