Re: [新聞] 「每年5%利潤很高嗎？」 建商嘆打炒房

[EDDIEHA (GGYY)]

每年5%的投資報酬率高不高?
1.當然不高。
(假如你長期固定投QQQ,VOO,0050,006208這些，每年5%真的不高)
2.很高了，每年都比通膨高出不少。

我想大家應該是選1.吧，畢竟合理許多，大家就不要仇視建商了。

不!
其實建商宣告的每年5%投資報酬率根本就不只5%，我來算給大家看。
2008年後，不動產的授信、貸款相對簡單許多，畢竟有擔保品。而且當時後，
預售屋也火熱，往往取得土地2年後(取得土地申請建造一年、建造後銷售一年)
就已經全數銷售完畢。

所以2008~2013年時期， 投資報酬期間應該以2年來算，不是以4年(興建期2.5年+規劃期
1.5年)。假設建商宣稱每年有5%的淨投報率，4年合計20%，以2年來算每年淨投報率是10%

當時土建融 大約全案的7成， 建商只需自備3成。
但因為實際自備款僅3成，故淨投報率會放大成

10%/0.3(3成自備款)=33.33% >>>>> QQQ、VOO、0050、年化投報率。

33.33%才是建商出資額度的實際投報率，等於是3年回本，其餘都是多賺的。

p.s 大建商信用越好，貸款成數可以越高、利息越低。
p.s 大建商銷售越快，每年投報率換算會越高

至於建商其餘的出資額就是你、我存款銀行的放款，這就是另外一個問了。

假如可以將自己的存款加註限制不得放貸予不動產相關的行為，根本就不用囤房稅
台灣房價馬上就下去了XD


同理，幫建商模擬一下現況
5%/0.5(5成自備款)=10%  其實也不低好嗎，已經比買成屋的民眾高出不少。

總而言之，建商要玩數學遊戲，希望大家不要被耍了，

5%真的很低，但是就不只一年5%壓。


※ 引述《Reewalker (報告饅頭班長不夠)》之銘言：
: 「每年5%利潤很高嗎？」　建商嘆打炒房恐市場大震盪
: https://tw.appledaily.com/property/20210323/653CEJN3KZF4XOFWRRR3FCZXLQ/
:  2021/03/23 19:30
: 政府打炒房打得建商哀哀叫！大高雄不動產開發商業同業公會今(23)日舉辦第11屆第3次
: 會員大會，公會理市長林詠盛針對政府打炒房政策指出，目前南台灣營建業面臨缺工、缺
: 料、缺各類工班新生代人才等問題，若推出1件大樓案，從購地至完工交屋至少3年，平均
: 利潤已低於15%，「每年5%利潤很高嗎？」強調政府打炒房政策用意雖良善，「但若繼續
: 打炒房恐怕引起房市出現大幅震盪。」
: 近年各類營建成本大幅上揚，依據海悅國際統計，目前原物料板模從過去每坪7800~8000
: 元，已提升1萬1800元；鋼筋1噸從原先1.6萬元提高至2.2萬元、機電1噸從1.4萬元提升
: 2.1萬元、3000磅混泥土每立方米從1700~1750元提升至2050元，原物料漲幅約3~5成。海
: 悅國際副總經理周世凱指出，目前電銲工每日薪資從3500元提升到1萬元、水泥工從2500
: 元提高到3500元、綁鋼筋工資1噸從5000提升至8000元，整體工資漲幅至少4成。
: 各類成本大幅提升，也讓近年中小型建商經營壓力大增，林詠盛指出，大高雄公會會員多
: 屬小型建商，目前370家會員建商均面臨缺工、缺料與缺人才等問題，所謂缺人才並不是
: 沒優秀員工，而是缺少各類工種年輕族群幹部，目前許多泥作、技工年齡都已50歲者，更
: 多屬於60甚至70歲老師傅還在打拼。
: 林詠盛指出，近期政府推動打炒房政策，針對的是投資客，用意在於抑制過熱房市，然而
: 目前市場氛圍已出現打了投資客，連帶自住客也降低購屋意願，對小型建商可說雪上加霜
: ，目前地上15樓大樓案，從購地、興建、銷售、完工、交屋等至少3年，若屬地上20樓以
: 上建案，工期更拉長至3~5年，甚至業界已出現6~7年工期，建案平均利潤從25~30%，至今
: 僅剩下15%，「試問工期3年賺15%，每年5%利潤很高嗎？若屬超高大樓每年利潤更僅2~3%
: 。」
: 清景麟地產總經理施棟瀝指出，一般民眾會認為建商暴利，其實有很深誤解，民眾往往忽
: 略建案銷售後，建商會延續多年售後服務，即便交屋後5年、10年，當住戶遇到居家相關
: 問題，住戶仍會找建商幫忙，所以高雄建商推案算是賺取加工錢。（葉家銘／高雄報導）
: 心得/評論：                             ※必需填寫滿20字
: 原來只能賺五趴
: 賺點甘苦錢小英又要趕盡殺絕
: 利潤不夠，營建股趕緊做空？
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推 hiyuy       : 有人1%就每天高潮 雖然真實性不知道==
→ piliwu      : 你自住報酬率絕對屌打建商
→ piliwu      : 我年化報酬率是50%
???? 你自住有還本金周轉不靈的問題。 企金就可以談只繳息喔。
你每個月的還本就是逐步墊高你的本金了。
→ b0364864    : 重點你自住怎麼賣 賣了去買別的 別的也漲上來了
→ piliwu      : 事實上你自住不動產槓桿絕對開的比建商高利率比建
→ piliwu      : 商低
→ piliwu      : 建商也一樣啊房價漲上去要買地也漲價了
→ bnn         : 那銀行直接倒閉好嗎XD 還是你要搬去比特幣放貸
→ piliwu      : 自住又不只一間你可以有很多自住房子
→ bnn         : 你只要定義183天使用你自住就不會超過一間啦
→ piliwu      : 你要養800多萬個公務員每天看房子裡面有沒有住人喔
→ chanceiam   : 建商本來就不只5%
→ piliwu      : 就算養了也不能進去那是別人家要法官准許公家機關才
→ piliwu      : 能進去
※ 編輯: EDDIEHA (60.248.167.8 臺灣), 03/26/2021 11:39:42
→ kinki999    : 融資就像開桿槓一樣～ 用少少本金來嘴總資金
推 LogABCD     : 高槓桿&低利率是獲利關鍵，但是高槓桿也搞死好多家
→ LogABCD     : 另外 生存偏差也扭曲了行業平均獲利能力
其實大部分的房價都是大建商拱起來的，大建商已經搞不死了，大建商的平均獲利
公開資訊觀測站都可以揭露喔
推 ViciousCat  : 炒不動產 很多人不懂 最大的優點是基本不會虧損
※ 編輯: EDDIEHA (60.248.167.8 臺灣), 03/26/2021 11:50:14
推 piliwu      : 公司會倒閉或個人會破產跟虧損不是直接相關，你房地
→ piliwu      : 產賺錢也有可能被法拍，這是基本財務觀念
→ labell      : 麵包沒賣出的就有銷貨成本  建商餘屋沒賣出當然要
→ piliwu      : 不管開公司還是個人自住投資首重現金流
→ piliwu      : 麵包沒賣出哪來銷貨成本，那是存貨，如果是報廢也
→ piliwu      : 不是銷貨成本是在業外損益
你真的護主心切，該不會是于俊日x派你出來的吧。
※ 編輯: EDDIEHA (60.248.167.8 臺灣), 03/26/2021 11:52:03
→ piliwu      : 你的均衡價格只由供給決定要不要報諾貝爾經濟學獎一
→ piliwu      : 下
→ gtomina8810 : 建商口誤1個月5%啦
推 piliwu      : 基本會計學經濟學觀念你不會不好好唸大學，哪家畢業
→ piliwu      : 證書是靠抹黑別人拿學分的
推 floatbear227: 你用開槓桿算那投資金融市場也該算開槓桿
不動產投資開槓桿是普遍的投資現象。 融資投QQQ VOO 一不小心會被追繳的。
不動產的波動性有辦法讓你追繳保證金嗎?  更何況建商=造市者喔。
為了不要失焦，我就不說明金融市場跟不動產市場的差別了。只用一般常見的行為來比較
我周遭很多人不開槓桿玩ETF的，謝謝 　
※ 編輯: EDDIEHA (60.248.167.8 臺灣), 03/26/2021 11:59:45
噓 piliwu      : 利潤跟IRR分不清楚不會google喔？
→ labell      : 全數銷售完畢 還是很多事給家人佔屋只能用屯房課
→ bnn         : 不需要稽查啊 遊民住進去空房子夠久就變他的
→ bnn         : 我看你有幾個屁股可以守住那麼多自住的空房子
推 piliwu      : 共產黨早說不用浪費唇舌要打來打
推 castalchen  : 真的很白爛耶 建商都是上市公司 覺得他們很好賺就買
→ castalchen  : 他們股票啊
→ castalchen  : 至於八卦版來的智障集團別在股版鬧好嗎
→ maxed       : 大股東買地高價賣給自己的公司 暴利的不在檯面上
推 thbygn98    : 你說的是，建商怎麼可能只賺5%
推 tsaimax1992 : 現在利率更低，光是各種融資借貸近乎無本蓋房就夠
→ tsaimax1992 : 他們玩了
噓 hankwanghow : 好了啦 我看別人開店很好賺我也想開店啊......
推 newshine    : 利潤都是在自己個人買地跟自己建商合建 利潤灌在土
→ newshine    : 地 建商當然利潤不高
→ castjane    : 加價賣就是沒把庫存算進去問題
推 wcre        : 問題不是%數吧，如果嗎啡或是大麻成本價甚至虧本賣
→ wcre        : 難道就可以合法化？
→ aloness     : 開槓桿，只要把利息列入成本支出就可以…基本財務
→ aloness     : 觀念
→ aloness     : 所以不要拿是否開槓桿來討論，每個公司都借好借滿
利息不是都認列為費用嗎.......
推 SkyReaching : polish你哪間野雞大學畢業？在哪間建商工作？怎不
→ SkyReaching : 敢自己先報上，只會嗆人抹黑，笑死.....
※ 編輯: EDDIEHA (60.248.167.8 臺灣), 03/26/2021 16:17:22
推 agvnol      : 炒，就對了