推 Bestbass : 開槓桿還是要還 寬限期一般3年 長期報酬率沒那麼高 04/25 14:42
推 awss1971 : 簡單說,資源放在最有效益的地方,如果投資很強要買股 04/25 14:43
→ awss1971 : 買房都行,是韭菜就認命 04/25 14:43
槓桿幹嘛還.
你可以增貸之後把錢丟去買SP500阿.
永遠保持你的槓桿都是那個數字.
錢永遠都不還...
這不是基本的投資操作而已.
房貸又不會被要求追加擔保.
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:43:57
講到這邊也是這樣.
一般來講,為啥有錢人不動產會配置部分.
這跟他貸款額度上限有關.
也就是當她因為資本太龐大,銀行對他的放款限制壓制到他槓桿比率.
那他自然就必須尋找低槓桿高報酬的投資.
例如屯土地,工業地.
(土地槓桿很難開,但是翻漲速度比較快..
但如果你可以開三倍以上槓桿,土地不會比較好賺
這數學問題,你精算一下就知道了)
例如股票,例如其他OOXX.
所以這也必須因應每個人的的財務狀況,現金流狀況去判斷.
so..到頭來一切都只是數學.
你自己"不放感情"的去精算.
之後再去做最大利益報酬化的配置.
甚麼都可以買,甚麼也都可以不買...
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:51:08
推 rig2121 : 低利時代誰在還錢，當然借低成本資金滾現金流等升 04/25 14:52
→ rig2121 : 息還啦，現金流概念就是要維持正現金流而已沒說不 04/25 14:52
→ rig2121 : 能負債 04/25 14:52
所以高資產的通常投資工具會很多.
他同時要控制槓桿和現金流的關係.
一般來講增值是主要利潤由來,租金或是股利是拿來做現金流平衡用.
當然也可以特化,例如特化租金或是股利...
然後看自己的型態延伸出不同的投資組合配置.
不過,永遠都負債,子子孫孫都負債,小屁孩小時候就教導他怎樣負債.
這是這個年代必要的教育和必須適應的狀況.
低利率就是高負債的年代...
怎樣借錢借好借滿但又幾乎沒風險,是每個資產家庭必教的課程..!!
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:55:47
推 bloodashih : 這篇看的透澈 04/25 14:55
推 rig2121 : 是啊，低利時代怎麼搬錢、維持現金流還是學問 04/25 15:01
→ abyssa1 : 有居住需求 長期自住買第一間通常比股市報酬好 04/25 15:17
→ abyssa1 : 買入收租純投資就不一定 跟股市一樣看能力看眼光 04/25 15:17
推 jerrylin : 台灣的問題是 炒房的稅率居然是可以忽略的 04/25 15:25
→ jerrylin : 難怪台灣人超愛屯房 04/25 15:25
推 fatdoghusky : 有道理給推 04/25 15:26
推 Rin5566 : 這有點東西 04/25 15:28
推 justin81828 : 這篇才是正解 不會投資就乖乖買房 04/25 15:38
推 wjlfox : 感謝你花時間給不認識的人說明。 04/25 15:45
→ abyssa1 : 台灣人覺得自住三間剛好 又認為自住低稅率天經地義 04/25 15:47
→ abyssa1 : 政治人物也大放送 自住低稅正是房價最堅定的支撐 04/25 15:47
→ abyssa1 : 一戶買三間當然掃光光 真的富豪大量囤住宅的很少 04/25 15:48
噓 GoGoJoe : 大物件有出租投報率2.5%嗎？貸款那80%利息不用付嗎 04/25 15:53
→ GoGoJoe : ？ 04/25 15:53
推 GoGoJoe : 補回來 利息四倍看的了 04/25 15:57
→ GoGoJoe : 補回來 利息四倍看到了 04/25 15:58
→ sparking : 正解 一般人很難理解 04/25 15:59
推 benson20084 : 先推再來看內文 04/25 16:09
推 XDDDpupu5566: 大致上是這樣，看不懂的繼續噓 04/25 16:14
推 sky61900 : 優質好文 04/25 16:23
推 lain2002 : 所以才要限制多房者的貸款額度,強迫降低投報率 04/25 16:26
推 sob : 數學好，有辦法算出哪時候買的起大安區嗎...？ 04/25 16:29
推 mcgrady12336: 中肯文，就是因為這樣老人才說要買房少碰股市 04/25 16:37
推 c8c8c8c8c8c8: 推 不過這要用同樣開槓桿的狀況對比才是吧? 04/25 17:04
推 vagabill : 分析讚 04/25 17:12
推 t803010 : 理性投資 04/25 17:29
推 Linerange : 現在多間房屋貸款有限制了，法人更嚴 04/25 17:29
推 f5110420 : 理性分析讚 04/25 17:53
推 g9xuggf : 我有問題 你算的怪怪的 要還房貸哪有一職開槓桿 04/25 18:02
推 chien703 : 這篇是對的，雖然以目前大多頭來看一年20%不算太難 04/25 18:48
→ chien703 : ；但之後趨勢改變，而且房屋持有稅不會大改的話，就 04/25 18:48
→ chien703 : 還是房產穩一點。錢多到一定量應該就都配置，做分 04/25 18:48
→ chien703 : 散更好。 04/25 18:48
推 robertshih : 這篇水準不錯 04/25 19:09
推 tay1021 : 樓上航海王爸爸 04/25 19:34
推 cccc1730 : 跟之前看到某篇家裡教他囤房出租一樣 04/25 19:54
推 k91011022 : 無限轉貸法 04/25 19:58
推 saygogo : 確實 年輕實貸款會覺得欠銀行錢全身不對勁 04/25 20:02
→ fukku100 : 不是很懂槓桿不用還的作法 04/25 20:02
→ saygogo : 一定的人生閱歷後 他媽的我還想多借一點 04/25 20:02
→ saygogo : 資本市場長期報酬很難低於借貸成本 04/25 20:04
推 kiversonx17 : 推個 04/25 20:05
推 bndan : 這篇文的價值比那堆吹無腦買房的高太多了 XD 04/25 20:49
→ bndan : 至於借貸的心理門檻這需要長時間操作對應等級金流才 04/25 20:50
→ bndan : 能解 沒有過這關的 亂借通常是死更慘的居多 04/25 20:50
推 shiyanin : 第二個例子，貸款5成算槓桿2倍，4.5%投報率怎麼算? 04/25 21:06
→ shiyanin : 想好久，還是算不出來~Orz 04/25 21:07
→ shiyanin : 是1.5%利息只算1倍? 04/25 21:08
→ paimin : 算錯了啦是12.5% 04/25 21:12
推 xipho : 推這篇 關鍵還是報酬率 04/25 21:28
推 chenghuyen : 但是增貸要還本金一定成數才能再貸出來不是? 再來把 04/25 21:38
→ chenghuyen : 信用開到全滿,遇到急事要用錢就沒空間了 04/25 21:39
推 rig2121 : 樓上，當你的資產增值時本來就能用資產借更多錢，就 04/25 22:13
→ rig2121 : 像股票質借是看股票市價而不是看你的成本價，差別是 04/25 22:13
→ rig2121 : 不動產不用考慮維持率 04/25 22:13
→ rig2121 : 另外信貸不是拿來玩長期的，信貸不是低成本資金 04/25 22:15
→ rig2121 : 你現金流維持的好+有資產，銀行還會一直求你來借信 04/25 22:18
→ rig2121 : 貸xd 04/25 22:18
一般來講,房貸二胎就大約等同信貸的條件.
但是因為你有不動產作設定,所以貸款金額可以比一般信貸高不少.
so...房貸並不會卡到你信貸方面的額度.因為你可以用二胎.
當然如果你不買房,那筆錢全都丟在股票,你急用錢可以用股票融資是可以借更多更多.
不過股票融資給的條件大概略好信貸一些.借貸上優勢只有略好一點.
而這時候也是回到你資產分配的問題.
你要估算,你可能會產生的資金缺口是多少.
例如,你可能要換腎,那可能要幾十萬...這樣房貸二胎隨便就可以嘎過去,因此沒差.
你要換牙齒,幾萬一口牙一二三四五十萬,也是還好.
你如果換心可能要二三四百萬,這樣你就要估算臨時要錢借不借得出來.
當然啦,無論怎樣,做投資一定要留緩衝空間.
風險越大你緩衝空間就要留越多.
沒事不要把火力全開...
永遠都要以永續經營為優先..
因此你開槓桿,現金流一定要充足,並且要有餘額...餘額通常都拿來當預備金存起來.
然後要留著一些工具來應急.
so....通常而言投資上來講.
信貸不用,二胎不用,寬限期我也不用.
這些都是遇到超級黑天鵝的時候拿來應急的.
沒事不要開掉.
你要記得,今天你有500萬,沒啥感覺,也做不了甚麼事情.
今天你急缺50萬,就可以把你逼到絕路.
不要小看欠錢的威能...
那些討債打死人的,討債討到被債務人砍死的,一堆都是欠五萬十萬.
一堆人被幾十萬逼到要人間消失.
so...永遠記得,財務永遠都不可以爆.永遠都必須把所有風險都控制在範圍內.
不賺錢不會怎樣..
但是沒有錢,你會怎樣!!!!!
不要讓自己陷入沒有錢的困境中.
台灣很多人甚麼負債東山再起.
恩...那個不是負債之前就已經脫產把大把的錢藏到其他地方.
就是背後有金主,他破產甚至可能只是替別人檔債務出頭,破產後有人罩他.
而你傻傻地在台灣搞到破產...基本上95%的機會不用想翻身.
你下半輩子很可能就被各大債主追著跑..
故事不要亂聽,滿地的故事大多都是假的....
so...千萬不要小看錢的"威力"
這個威力會在你缺錢的時候,才瘋狂的反映在你身上讓你體會甚麼叫做地獄..
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 23:26:21
推 okbon : 推高雄王 04/25 23:25
推 Jimmy540i : 非雙北的出租投報率大概2.5%.... 04/26 00:46
→ Jimmy540i : 重點是平常連新北都不會去了.. 還要去桃園以南= = 04/26 00:47
→ Jimmy540i : 這樣就算收租也很麻煩阿 04/26 00:47
推 hdw : CECA大就是推 04/26 01:43
推 stlinman : 推 04/26 02:01
推 geral74026 : 這邊每個都股神 04/26 07:20
推 zirkey : 推 04/26 08:31
推 poshboy : 說的真好~推推 04/26 09:57
推 kyukyu : 推 謝謝分享 04/26 10:24
推 vincent14 : 19%是年化報酬率嗎？ 04/26 10:26
→ wadashi1 : 我台南抓4%空房打9折被嫌少了..大家觀念落差很大.. 04/26 10:52
→ wadashi1 : 還被教育清潔,改裝潢,提供服務,提升滿租率跟報酬率 04/26 10:54
推 dannioabc : 這篇正解，有錢人會更有錢就是玩法跟鄉民不一樣 04/26 11:21
推 kikidmore : S&P500開3倍槓桿 報酬率就超過了 04/26 11:28
→ ashidaka : 頭款2成,房貸20年,利率1.5%,房價成長率2.5%,租2.5% 04/26 11:45
→ ashidaka : 這樣20年算下來年化是6.5%, 哪有可能19%這麼高 04/26 11:46
→ ashidaka : (省的租金算投入股市年報酬率5%) 04/26 11:47
→ ashidaka : 現在這種低利環境下房地產可能贏股票一點,只要升息 04/26 11:56
→ ashidaka : 一點房價成長率降一點房地產的投報率就會反轉輸股票 04/26 11:57
→ wadashi1 : 1000萬房子,貸8成,成本是200萬 04/26 12:05
→ IBIZA : ashidaka我用你的例子用現金流算出來的IRR是8% 04/26 12:33
→ IBIZA : 2000萬房子, 400萬頭期, 利率1.5%, 房價成長率2.5% 04/26 12:38
→ IBIZA : 每一年租金是房價的2.5%, 如果一開始貸20年, 20年後 04/26 12:39
→ IBIZA : 把房子賣了, IRR=7.8%, 一開始貸30年, 20年後把房 04/26 12:39
→ IBIZA : 子賣掉, IRR=9.13% 04/26 12:39
推 AlexanderIn : 理財應該要從國小開始教啊 04/26 13:39
推 artistno1231: 好文，給推！ 04/26 17:28
推 curry56 : 04/28 07:03