Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼

[zesonpso (幹 正義的孩子王)]

房地產永遠是多頭(差別是整理 回檔 在上) (與租金也息息相關)
因為基期會墊高(這個才是重點) (實登2.0變成控盤工具)
很多人說當初SARS如何
但是時空背景不同
當時的人們是因為消息封閉
當生命不再擁有時候一切枉然
所以當時候拋售房地產導致很多不願意承接

很多人說當時候房地產便宜
但是當時候購屋利率是10%起跳
也就是說省了房價貴在利率

現今台灣除了北部是屬於房租<房貸的狀況
其餘縣市其實很多都還處於房租>房貸這現況之下
其實在投報基礎上房價要雪崩是很難的

在亞洲社會你可以不吃飯但是不能流落街頭
你看看歐美我住不起我可以住公園
在台灣你沒那個臉所以在慘都寧可租房住

講到租房就必須說說我自己這幾年收房租心得
還記得去年五月我購入房產三間兩間出租
當時候房版有人說很難租拉
租金都比房貸高了 傻子才租房
可是實務上卻是我的手機LINE不停的一堆人看房
我帶看至少超過20組以上，有七成是直接當下要租
這樣的狀況也給我從中挑選優質房客的機會(想當然我的租金不高)
詳情可以查找房版我的文 內容很清楚

接下來我們來說說房地產在現今社會為何居高不下
最大原因來自於原物料 人力等的上漲
還記得我九年前整理一間廁所
乾溼分離 整間磁磚 防水 排水 用品(和成) 一間不超過6萬(省點5萬內)
今年我朋友家要整理廁所請我介紹，我朋友說他開價8萬多
我打給當時候幫我處理的老師傅
想當然跟社會目前狀況脫離不開
1.人力上漲 (台積電請工2500>5000~6000再請)
2.原物料上漲 (這部分我就不清楚多少)
光這兩樣就把整個價格拉升
那你跟我說建商的建物成本有沒有提高？

再來說說你我的父輩人物
以前我買房子時候我朋友都說別買拉會崩哦
等下來再買便宜 超爽 省下錢 買雙B
我說你回頭去跟你爸媽阿公阿嬤說便宜賤賣可否？己所不欲 勿施於人
我朋友就閉嘴了說個真實的事情
連你爸媽阿公阿罵都不願意便宜賣，你要別人便宜賣乾有可能？

房價崩盤第一個遭殃的絕對不是老屁股長投客
87%是7~8年級生這批人
原因為那批4~6年級生他們手上建物早就沒貸款了
以股票來說它們手上的股票是零成本概念

再來說說很多買房朋友的最後希望叫做實登2.0
這個當初要過時候我就笑著跟我朋友說慘嚕！房價只會緩漲不跌了
現在大部分人買房都會參考實登(AB約現在很難)
也就是說不管你買 還是 賣都會看隔壁賣多少 買多少
也可以理解目前房市漲多的盤整(因為沒人要追價買)
房市還沒起漲的會開始進入補漲(例如高雄)

去年2020年我把股市所賺+一些本金購入三間房產
去年價格現在買不到了...而且成長幅度是10%~20%
怎麼可以有效證明呢？看銀行最準
去年2020.8月我的買賣額度是4000萬
每十個月銀行就必須重新跑一次聯徵
所以在前幾天我券商經過我同意重新跑一次聯徵(我當初提共一間房產)
我買賣額度直接提升到5800萬
依照券商他們依照擔保品的價值計算一般都是4倍
也就是說我的房地產經過十個月同一個物件大概提升了200萬
去年我的券商認定我的物件大概500~520萬
今年重新跑過後物件提升到700~720萬
就連銀行都自己把我的房地產提升價值(也就說貸款額度提高)

在房版我都只說一個論點
租金>房貸就是要買房(目前除了台北以外其餘都符合)
很多人是買得起看不上
買不起就開始嫌房價高

這塊要說起來實在太多了
就挑我自己這一年的看法分享一下
我不是鼓勵你一定要買房
但是不要受限於媒體記者或者特異人士給予訊息而導致你錯誤判斷
把紙筆拿出來 數字計算後 就可以得到正確的方向
最簡單就是租金房貸比

這個要再打下去太多了拉
假設通膨跟通縮 請問你是政府你會選擇哪一個?
我相信只要是大人肯定都是選擇通膨而不願意選擇通縮
所以就導致房產 黃金 等都會跟著一起飆漲
老話一句 實質購買力問題 
在房版我之前提過一個論點 在國外有大麥克指數
在台灣我稱雞排指數，目前我看過雞排最貴是95元
我相信過不久可以看到突破一百元的雞排了


※ 引述《a45741lb (曉欺)》之銘言：
: 大家端午快樂 閒閒來聊一下大家看法
: 雖然講房價崩跌 可能會被一些人砲到翻
: 畢竟 有些投資客還是相信台灣房價不可能跌 只會越來越噴
: 不過個人還是覺得在有生之年應該會碰到一次房市泡沫
: 至少在看的見的數據是有點泡沫傾向
: 1.台灣人口出生死亡已經開始生不如死
: 持續下去需求逐漸降低
: 2.建商這幾年如雨後春筍狂建新房.不管蛋黃區 蛋白區 蛋殼區 通通建好建滿
: 3.現在在高雄(其他地方不確定)在外面能看到的大樓廣告 幾乎90%都是建商廣告 數量多
: 到有點驚人
: 4.疫情摧殘下 看得出來房價所帶動的高租金.在服務業無疑是最重的壓力.就算疫情過後.
: 市場要把資金再注入服務業可能會勸退一些人.
: 5.當沒人敢再出來開店.房東可能轉租為賣.供給再度大幅提升.在高雄新崛江商圈為例.以
: 前燈火通明 現在整排招租掛賣 有明顯蕭條的味道
: 當然還有房仲業開的感覺比超商還多...房產投資客暴增...低利率時代也多了很多開滿槓
: 桿的人等等
: 假如真的往下崩一波.影響最重的會是
: 營建業 房產業 水泥業嗎？
: 還是其實房價下來 台股整體一定也會下來  已經準備好被炮了QQ

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推 kmjx        : 推推
→ kmjx        : 靠背我頭香
推 yoche2000   : 推
推 jhnny       : 想說這篇怎麼專業..原來是Z大
推 llww        : 台北房價=>航運股； 中南部房價=> 在喘息的電子股..
推 ichunhsu    : 前十推
推 iwcuforever : 現在問題是一般上班族平均實質新職資逐漸跟不上通
→ iwcuforever : 膨啊
你每個月可以存錢嗎？
台灣目前還有本錢可以通膨 因為錢爛頭寸
對於資方來說只要人民還可以存錢 出國爽 買名牌 就代表還有空間通膨
事實聽起來很殘酷但是真的
看看自己能否每個月繼續存錢呢？ 存五千？ 買基金？
那？既然還有額度可以存錢 相對代表 通膨還沒到極限呢
噓 okderla     : 說太明白ㄉ我都噓
推 HandsomeAnn : 哇靠
→ iwcuforever : 今年房產漲10%但有多少人薪資也一樣漲10％？
房產漲10% 是因為很多地方補漲 例如高雄？
目前高雄新成屋三民區 起跳2字頭 甚至有建商挑戰3字頭(例如科工館旁案子)
那三民區相等的中古屋普遍很多落在一坪13~16很多
所以並不是買不起 而是買得起不想要 買不起的嫌房價高
至於台北我就說過了 他漲過高了 租金房貸比來講 台北投資房地產不划算
→ ur260       : 別再說了 太貴後面要加碼買不起
推 yannicklatte: 推
推 edward198791: 雞排吃不下去了
推 fisher6879  : 鬆哥推，雞排指數應該蠻實際的，有印象到現在真的漲
→ fisher6879  : 很多
推 damn1120    : 鬆哥安安-.-
→ b0364864    : 一堆傻子都想撿便宜 但又不想自己的房子跌 真的很
→ b0364864    : 矛盾
推 TONYTEACHER1: 租金實質薪水沒上去根本不可能漲，租給誰，外縣市
→ TONYTEACHER1: 的來租？房子愛炒就去炒，你價格一直疊上去不會有人
→ TONYTEACHER1: 一直追高的。
追求房價差價是投客 對我來說是長投
一個月租金 - 我的貸款 還有餘額 就是賺
租金裡面利息頂多占3/1 你可以理解其中3/2是存在銀行
等哪天我賣掉房子 等於把我的錢拿回來
這就是長投的奧義 非 賺差價
差價如果因為市場的上漲 而賺到那就當做多的
對於你提到的租金實質薪水等問題 其實這部分市場會給答案
我房版實務寫的很清楚 我一個月房貸13000 我出租17000 搶著租呢
至於誰租？ 年輕人啊...喜歡小雀性的年輕人
他們喜歡住好用好吃好 至於買房 沒頭款怎麼買？
※ 編輯: zesonpso (36.238.148.176 臺灣), 06/12/2021 16:16:00
推 ctrcbagayaro: 鬆哥買最好建商全誠給家人住，推！
推 stanleyiane : 推～
推 PitzMan     : 推鬆哥LoL
→ PitzMan     : 鬆哥海運現在這位階能不能上車???@@"
推 winner1     : 乾xDdd我剛剛還想說我錯版
推 threelittle : 所以最根本是不是要比照國外，調高到適當的持有成本
→ threelittle : ，才能比較好的解決問題？
你可以看看去年韓國實施囤房稅的結果@@
美國2008年風暴後 房價也噴過當時
日本失落幾十年後 都市中心房價也噴過當初
台灣的持有成本提高 沒問題 但是牽一髮動全身
政客嘴巴喊囤房稅 持有成本 事實上他又不是坐在那位置上 喊話不腰疼
真的輪到他坐上去 換其他人喊了 他就閉嘴了
提高持有成本 和 囤房稅 不是喊口號 而是做了後會有甚麼市場的反應
假設變得更糟糕 那如何善後？ 是利>弊 還是 弊>利
鄰近國家已經很多表現給台灣看了...沒有這麼簡單
那些政客就是嘴巴一流 真的實務 跟一坨屎沒兩樣
推 lulalay     : 寶鴿所言甚是 謝謝
推 JC1984      : 說得好！
→ chanel1259  : 鄉下漲10%很容易，貴個兩萬就10趴了
基期問題 高雄就便宜阿XD
除了北部嫌的空氣以外 其餘生活機能都差不多拉
所以一堆人喊房價太貴時候 到底是多少人屬於天龍人？
我就跟我朋友說 一坪中古屋不到15萬 都買不起的人
就算跌到十萬他也買不起來啊...
推 maple1024   : 鬆哥說出正確又殘酷的現實，我跟我老婆也猶豫很久
→ maple1024   : ，但又看不到房價下跌
推 tonsofdamage: 我也常看雞排當目前的物價價格，多久沒吃雞排了
推 asole       : 房地產只漲不跌的根本原因 就是你回家問問你爸媽阿
→ asole       : 公阿嬤 要不要把你家便宜賣別人
推 in771028zzz : 鬆哥懂文山特區這邊嗎 因為我們也是去年買在這邊的
→ in771028zzz : 新建案
→ in771028zzz : 只是感覺這邊機能還行 建案也不錯就下手了 也不知道
→ in771028zzz : 買對還是錯XD
自住就不用管這個了
自住是一種爽度 爽度是不能用價值衡量
如果這樣說 買房CP值最差的就是裝潢...
我去年買一間30坪給我媽換房 買了500多萬 裝潢花了快一百
但是自住是爽度問題 這時候我就不會在意所謂的貴或者便宜了
但是文山這裡我家人是滿喜歡這的 但是一值沒看到喜歡的格局XD
所以後來沒住在這區
推 stevenkane  : 中肯
推 BleuSaphir  : 謝謝鬆哥ㄈㄣㄒㄉ
→ BleuSaphir  : 分享
推 senma       : 嚇死人了，這篇PO在八卦板保證被噓爆罵你仲仲房蟲
→ senma       : 套幾間
我是不排斥阿Q精神勝利法拉...
推 darkdogoblin: 自己賺錢比較重要,鄉民的評論,10分鐘記憶體就刪除了
推 MRFROG      : 推
推 a0580531    : 推
推 gm3252      : 上班族薪資有增加啊，覺得薪資沒成長的應該認識不
→ gm3252      : 夠多
推 bigair888   : 推z大
推 towe77      : 太寫實了 QQ
推 kuanhunter  : 感謝分享，確實這一年漲10%叫做基本盤
推 xd878787    : 大麥克指數是在比較各國匯率的吧 不過還是推推
事實是這樣沒錯 我主要意思是雞排的漲幅XD
小時候我印象最便宜35元 同一家店 我最近一次去買已經60元了...
更不用說那些連鎖 冠上包裝的雞排店最貴我看過95元
推 popscott    : 大大想請問您是入手哪邊房產做出租
※ 編輯: zesonpso (36.238.148.176 臺灣), 06/12/2021 16:58:08
推 a50525004   : 鬆哥也高雄人啊 三民仁武有沒有美食推薦XD
推 EKman       : 台北房價本來就不值得投資，均衡發展是好事
→ EKman       : 我有台北房但希望大家都去買高雄
推 attpp       : 可是超過60我就不吃了，管他漲多少
→ b0364864    : 95元是天使雞排嗎
推 slg         : 台南一年前吃過科學麵雞排，一個100
推 asdhse      : 請問要看哪些書才能跟你一樣厲害？
噓 mio8390     : 喔？
推 usan        : 鬆哥就是推
噓 Exc4liboor  : zz
推 Eide        : 靜待政策改朝換代
推 zeldalight  : 鬆哥安安
推 SABBATHTEA  : 經歷過雞排一片35元，三片100元的年代~
推 s27129804   : 之前去台中逛夜市印象中看過一片80的，真的好貴XD
噓 chenyei     : 邏輯不通
推 opop1133    : 鬆哥說得很實在...我房子快交屋了^^
→ opop1133    : 但因為想買更大間的 還是希望不要漲太快
推 NTU303150195: 跟著鬆哥及ceca大學習，此生不會活得太笨
推 frela       : 有內容推
→ dean87014200: 信友達三大師的 現在都慘兮兮
推 fluting     : 推鬆哥
推 cchien1226  : 推
→ lee255215   : 房地產真的講的都是公平公義，但現實會教大家做人
推 zirkey      : 推
推 pttshawn    : 昨天去50嵐發現大杯奶精珍奶漲到50元了...
推 szuhan520   : 請問台北的房貸租金比在多少一下會建議買而非租呢
→ szuhan520   : ？
→ szuhan520   : 30年本利均攤1.31的前提下
推 ken0827     : 台北看地段 有些是拚都更等翻倍的
推 opencat     : 重點只有兩個 租金投報比和通膨
→ opencat     : 台北置產更多是為了給下一代更多的資源
→ opencat     : 台北的教育資源和人脈資源是其他縣市無法取代的
推 KMOOO       : 一堆魯魯只會噓，房價上漲就是擺在眼前的事實
推 jenheff     : 別說雞排了，小弟最近買豬隻，豬價漲的我不可思議，
→ jenheff     : 甚至每公斤都有快百元的，年初平均可是才五六十塊，
→ jenheff     : 端午後可能稍低，但中秋前應該都維持高檔了，這些
→ jenheff     : 民生必需品起漲，大家生活就越辛苦囉
→ assian      : 不知道惡性通膨的結果會是怎樣，有歷史經驗嗎？
推 ken123      : 感謝分享 推
推 ppnow       : 說中南部房價喘息的應該沒在關注房地產，蔡英文這
→ ppnow       : 幾年中南部漲到瘋狂
→ ppnow       : 前幾天的新聞，台中九年房價指數是兩倍
→ ppnow       : 兩倍是什麼概念，當初你房貸500萬，現在可以再貸50
→ ppnow       : 0萬，利息還更低
推 berserk     : 看150
→ away2233    : 網路查91年房貸利率是6%多，那時我家有用增轉貸也
→ away2233    : 離10%很遠，所以我們不同國家？
推 JustinCy    : 又在扯扯政治。台南漲不就南科 買不起的什麼都可以
→ JustinCy    : 酸 乾脆不要有南科
→ JustinCy    : 一個區域會漲必然有其市場。南科中科。帶動需求。帶
→ JustinCy    : 動消費 不是很好
→ JustinCy    : 一堆酸民 只想有就業消費市場 又不想物價漲 共產黨
→ JustinCy    : 都做不到
推 JustinCy    : 沒智慧的 永遠看不清楚趨勢 有自主需求買一間自住就
→ JustinCy    : 對了。至於看不慣投資客 就期許自己不要變那樣的人
→ JustinCy    : 。看錯趨勢整天酸 股票也玩不好 只會看人家報明牌
→ away2233    : 你分享的沒有錯，稅+利率的%才是影響房價的主因。
→ away2233    : 這就是我從2015年選舉支持到2017年開始極反對現在
→ away2233    : 執政黨。他們所有的政策都是在促使房價上漲，包含
→ away2233    : 最近的持有年限與限制第n戶的貸款成數。流動少了讓
→ away2233    : 新成屋漲起來，新成屋漲起來帶動老屋漲。加上持有
→ away2233    : 成本低，新屋老屋都有放的本錢，但年輕人成家有小
→ away2233    : 孩就難等。
→ away2233    : 房價低，也不利政府推動都更。7、8年級繼承的可能
→ away2233    : 在15年內就會遇到要不要都更。房價越低，原住戶要
→ away2233    : 付擔的越重，越不會有人願意。
推 dowcher     : 說的太透測 無殼蝸牛會很難自慰
→ dowcher     : 房產真的相對很保值很安全
推 dowcher     : 房價真的一直漲 我在天龍國 3年前買的都漲了多少
→ dowcher     : 去年中南部也掃了好多間便宜的 跟天龍區比
→ dowcher     : 中南的租金投報率非常好
→ dowcher     : 租房市場非常旺盛 尤其是現在大家都買不起的時代
→ dowcher     : 連疫情都這樣了 還是一堆要看房
→ dowcher     : 疫情期間的房租反而超好收 時間準時都全部交上來
→ dowcher     : 就是那些從15年前就不停自慰房價崩盤的打手鼓吹租
→ dowcher     : 到死
→ dowcher     : 現在原物料跟工資大幅上漲 連前陣子找人來裝台冷氣
→ dowcher     : 都比以前貴很多 銅線都大漲了
→ dowcher     : 房價是要怎麼便宜 少自慰喔
噓 cookies12   : 請教你租金>房貸是怎麼評估的
→ ojh         : 可是大部份人對買房的定義是買"台北市"的房
→ ojh         : 在台北市真的就是租比買划算
推 SunShitChi  : 中肯 現實的確如此 你看Sway看空多久 結果房價井噴
推 dowcher     : 天龍國的房子是贏在保值
→ dowcher     : 中南部的是短線租金好收 但未來不知道
推 octopuso1c  : 推
推 sm3bp078    : 幹 殘酷ㄉ事實
推 g0t24568    : 看錯 我以為台北文山區XD
推 sqt         : 很好觀點，謝謝分享
推 EvilJustice : 教主英明
推 KrisNYC     : 有教無類
→ u48652004   : sars好像還沒人口反轉。現在才剛轉半年，還看不出影
→ u48652004   : 響
噓 a000000000  : 我國中對面的雞排攤那時候賣25
推 umaga1      : 看到這篇就知道 囤房稅一定要過
推 imdodo5363  : 北部有北漂來租房，房價長期看漲的 沒錯
→ imdodo5363  : 台北市是很好出租，但年報酬不到2%
→ imdodo5363  : 台北2%的年報酬，股版肯定看不上，當沖一天10%了呵
推 kiversonx17 : 鬆哥推個
推 kanehhh     : 鬆哥？轉戰房產？
噓 jin0        : 繆誤百出
推 IntoHebe    : 事實如此阿  尤其在東亞蟑螂區  政府不管94一直漲
推 IntoHebe    : 尤其現在台灣購買力最強跟需求最大的世代 94出生人
→ IntoHebe    : 數還有快30萬人 根本供不應求
推 stuppi      : 不只北部連台中十年前開始投報率就不到3%了  二十年
→ stuppi      : 前還有到5%上
→ stuppi      : 十年北市投報率就已經1%勉強了
→ stuppi      : 北市住宅房租漲價幅度並沒有房價來得那麼誇張正是
→ stuppi      : 證明「有住屋實質需求很多」這件事情的迷思
推 god890529   : 推
推 ken3kg21    : 鬆哥可以請教自住該買新成屋還是中古屋呢？
推 sqt         : 再推一次，優質文，讚
推 gm3252      : 北部一堆出租的老公寓舊大樓根本不用跟你算什麼投
→ gm3252      : 報率，當年才多少錢。有沒有實質需求不用幻想實際
→ gm3252      : 問看看市場就知道了
推 howard016   : 優文!推房價不可能跌，只會緩漲或盤整
推 yeltek      : 問題就是買得起看不上，叫你去三芝沒人願意
推 handsomepig : 真心推你 只要房租大於房貸就是賺
→ handsomepig : 真心建議早點買房 但是地點要好的
推 Ceis        : 太切實，推買得起的看不上!!!!
推 LoveMentori : 鬆哥這篇打得房市魯空好大一巴掌。
推 curry56     :
推 RachelMcAdam: 實價登錄2.0就是摧毀幻想房價下跌的最後一擊
→ bndan       : 在通澎的大前提下 談房價"崩盤"真的是太多 = = 除非
→ bndan       : 台海戰爭
推 goldorange  : 推鬆哥～好險前年已上車
推 qaz77889961 : 推