作者Severine (賽非茵)
看板Stock
標題Re: [標的] open.us 房價丼噴多
時間Fri Aug 13 23:22:27 2021
(這是對岸網友寫的文章 採用跟我之前上篇提到的機率來推斷股價 蠻有意思的)
https://xueqiu.com/1220387541/194077325
回顧過去這幾個月，最大的收穫就是，因為打了太多德撲，在思考賠率和概率的過程中悟
出來了一個關於option投資的新策略。簡而言之就是，long-term，如果你對它附屬的那家
公司足夠了解，是有51%的機會賺錢的。
對於一些我們足夠了解的公司，掃一眼他們的期權鏈，不用任何模型計算，只
用腦子估算
，我都知道他們的long-term option價格定錯了。這也是我們BOE。如果你對一個投資標的
無法用腦子很快估算出它的價值，那你根本不夠了解它也就不應該投它。
我們也是今年剛剛開始了這種option的投資策略，(感謝德撲)，目前已經做完的幾個小
trade都反應良好，初步驗證了我們的想法有51%的概率是正確的。但投資是一場馬拉松不
是百米賽跑，還是
需要更長的時間來驗證，也許一年後我們會在公眾號出一個關於這種策
略的更新。
回到正文，這周剛好趕上許多公司的earnings call，被我們關注的ibuyer行業兩個最大
玩家，兩家公司都表現得非常出色。所以打算這個月更新一下我們對於這個新興行業的認
知以及估值，也算是對我們之前那篇Opendoor的文章做個小總結。
Opendoor目前可以說是整個ibuyer的行業標杆以及天花板，(當然了，目前天花板也確實
不高)，而
Zillow是我們用來衡量Opendoor表現的benchmark。因為如果opendoor面對
zillow不具備壓倒性優勢，那為什麼不直接投zillow呢？所以這個初始邏輯是很簡單的。
就目前ibuyer短暫的歷史來看，opendoor相比zillow的優勢還是很明顯的，儘管zillow已
經有了質的飛躍。
在上週聽完zillow的二季度匯報後，感覺就像打德撲的時候被發了一對AA在手裡，這週聽
完opendoor的二季度報告後，感覺就像翻牌圈中了暗三條一樣。在感嘆zillow的快速進步
的同時，我們還是對opendoor能繼續保持強大優勢表示respect。
畢竟這個賽道很大，zillow得忍一下。
關於營收，市場，交易量等等這些增長，我們就不想聊了，這些數據網站上都有，而它們
只屬於第一層思考，你是很難靠這層思維賺錢(或者虧錢)的。一家公司背後的economics
這種定性的思考，上升到了第二層以及第三層思維，才是我們想聊的部分。
ibuyer這門生意的本質是什麼？是。這四個指標決定了這個行業的玩家以後能不能
break-even以及最後是否盈利。那你說買賣多少房子，周轉次數，二次轉換率這些也很重
要啊！對的，但是他們都會間接或者直接地反應在這四個指標上。
Opendoor和Zillow要想證明這個生意模式能存活並實現長期盈利，那最重要的是保持這個
economics的長期盈利，然後再規模化。這點可能和其他科技公司剛好反過來，因為對於
一個運營型的科技公司先規模化後增長economics是不佔優勢的。
Zillow從2018年開始涉足ibuyer行業，直到去年第四季度，終於實現了每一筆房子交易產
生賺錢的economics。之前他們的每一筆交易虧，今年Q1每筆交易賺，而Q2每筆賺。
那
Opendoor呢？他們從2018年一開始就是賺錢的economics。2018和2019年的每筆交易可
以賺$4k，2020年zillow虧$1k的時候，他們每筆賺。今年的Q1，opendoor每筆已經可以賺
，而剛剛的Q2顯示這個數字到了！
我們之前提到的opendoor壓倒性優勢就是指的economics對於zillow全方位的秒殺。房地
產科技公司從來不是嚴格意義上的pure，而是以運營為主。要取得economics的優勢就勢
必要在運營和定價兩方面同時佔領先機，才能為以後的規模化打下根基。
目前看來，至少其他的
ibuyer玩家很難跟他們兩家抗衡了。
zillow已經非常努力了，所以
他們的毛利率才可以從最開始的不到4%
翻倍到現在的8.4%，而
opendoor則慢悠悠地從7%增
長到了
13.4%。這就好比opendoor一開始調戲zillow說，快來跟我們一起玩ibuyer吧，你
看我可以賺7%，zillow努力了三年終於到了8%，結果opendoor藉著東風到了13%。這種被
支配的恐懼我相信zillow肯定懂。(賭5毛錢，offerpad以後大概率會被這兩家任意一家收
購)
另一個很有意思的地方在於，他們兩家都開始拓寬自己的買入價格區間。
zillow從最開始$310k的平均價值到了現在的$370k，
opendoor也從$250k到了$340k，當然了近一年的房價增長也會對此產生影響。
這種buybox的拓寬變相的說明了不光是低價值房子，也許中價值房子也開始慢慢接受
ibuyer模式，因為在之前的文章我們提出過一個猜想，就是房子價值越高，可能越不願意
用ibuyer，因為對於出售者便利費更加貴，而對於ibuyer，這種存貨周轉時間也會更長。
所以大概率是個不能雙贏的局面，目前看來兩家都開始慢慢試水新市場。
我們相信大多數人，也包括我們自己，其實對ibuyer這個未知的行業都是充滿懷疑的。懷
疑無非兩點，1.這個市場到底能有多大，2.他們在自己進入的市場能否活下來。
對於1，其實相對簡單，房地產交易在美國是個接近兩萬億的市場，目前ibuyer佔1%，所
以我們目前覺得opendoor和zillow還沒到雙方需要博弈或者刺刀見紅的局面，大家只需要
開拓自己的市場就夠了，ibuyer拿下5%對所有玩家都是利好。
對於2，首先我們用Back-Of-the-Envelope的方式來定量地來想想，現在每筆交易，
opendoor賺$35k，那我們打個折賺$30k，它家每年需要大概$800mn的運營來維持，那我們
加點buffer，假設$1bn，那麼就是說如果能產生$10bn的年營收，opendoor就能實現同時
economics和GAAP運營利潤。
那$10bn的營收現實嗎？我們覺得有大於51%的概率是現實的，如果ibuyer整體能佔5%的市
場份額。因為現在1%，opendoor就已經能有接近$5bn的營收了，所以他們需要的最後一塊
拼圖就是規模化後帶來的運營槓桿。
那我們再來定性的思考一下第二個問題。最初很多人認為zillow的進入對於opendoor是個
致命的打擊，覺得他們要活不下去了。這是很天真的第一層思維。相反，我們認為zillow
的進入絕對是利大於弊。
首先，假設你是zillow的CEO，你擁有全美最大的房地產資訊科技公司，毛利高出天際，
而且幾乎沒有競爭對手，你只需要躺著數錢就行。這個時候出來一個opendoor乾著毛利7%
這種費力不討好的活兒。以你在這個行業的閱歷，如果你覺得opendoor是門注定要垮掉的
生意，你會花重金投入這個未知的領域嗎？我們覺得大概率不會。所以zillow的加入其實
是在變相的幫整個ibuyer行業打廣告並為其背書。
其次，跟廣告科技行業不一樣，ibuyer極其燒錢。做ads的科技屬於operationally-easy
，所以你可以看到很多很強的玩家在競爭用戶的時間，比如facebok或者tiktok，因為他
們margin特別高，所以也不斷地吸引外來競爭者。但ibuyer屬於operationally-hard且
margin極其低，所以一開始就注定了他們不太可能吸引太多外來競爭者，而已經在這個行
業裡面的公司會慢慢擁有自己的moat。
今年是ibuyer最重要的一年，可以說是一個inflection。因為去年剛剛經歷疫情，而
今年就趕上房子變成sellers'市場，再加上在家辦公的趨勢提高了換房的機率。
所以各種tailwind吹向ibuyer，
如果今年opendoor和zillow都不能超常發揮的話，
那我們就會對這個行業感到擔憂。目前看來上半年都表現不錯，現在就等Q3的季報了。
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※ 編輯: Severine (118.169.225.147 臺灣), 08/13/2021 23:22:49
→ D600dust : Z 看到今天這樣 還好我看他不爭氣 出掉了 08/13 23:24
→ D600dust : 雖然虧爆 08/13 23:24
這文章的作者是看好未來
不過那天寫OPEN的時候好像就有人在推文擔心Z
沒想到一語成讖..
但我不太知道為何Z會突然掉到100以下.可能是受到OPEN預期/還有財報開出的影響吧?
→ D600dust : 是不是覺得Z財報好 是作ibuying(那幹嘛不買OPEN) ? 08/13 23:32
→ D600dust : 然後我看有youtuber在分析他們買賣炒作物件的問題? 08/13 23:32
這就真的要去研究了 但有時候就只是股價下跌 我們去找理由合理化這個下跌.
※ 編輯: Severine (118.169.225.147 臺灣), 08/13/2021 23:34:50
推 iamten : 房價會漲 幹麻不買上遊 鋼鐵和木材 08/14 00:14
你被標題誤導了
這標題是沿用前人文章. OPEN / Z 不是營造的.不然幹嘛不買房地產..
※ 編輯: Severine (118.169.225.147 臺灣), 08/14/2021 00:17:52
推 iamten : 這種公司房價下修一點 公司股價一定跳水給你看 08/14 00:16
推 iamten : OPEN的存貨就是房子 你要把他們地產商看 08/14 00:20
→ iamten : 還不如買鋼鐵股 政府保證業績 跟本沒有風險 08/14 00:21
鋼鐵股....我記得在Q1還Q2的時候 X有示警說這個業績無法支撐現在股價的未來
而當時正是炒鋼鐵最熱的時候 基建法案喊了老半天...
現在看來 居然法案搞了半年..
※ 編輯: Severine (118.169.225.147 臺灣), 08/14/2021 00:25:54
推 iamten : 我只想說 鐵鐵比open穩太多 當然現在都不是買點 08/14 00:30
鋼鐵的需求只在房子蓋的過程
而二手交易就不用鋼鐵惹
OPEN/Z這點還賺的到.
而且類比怪怪的.你會因為看好豬價然後跑去買玉米嗎?
新建案只是鋼鐵裡面其中一項需求.
你說要穩.X向上比較穩 還是爛透的股價向上比較穩? XD
在上一篇我說過這是機率問題.股價沒有一直向上的.但向下的卻是有限.
因為每個投資人可以估算出這股票最基本的價值.
我是不否認有許多人被套 所以很肚爛這股
但我是從低點的角度切入 並用想像中的未來去看待這股 所以還蠻開心的.
※ 編輯: Severine (118.169.225.147 臺灣), 08/14/2021 00:39:22
→ D600dust : 確認一下 這個ibuying 莊家是空手 還是會先吃貨 08/14 01:05
→ D600dust : 如果是後者 那iamten的擔憂是來其有自的 08/14 01:06
→ D600dust : 題外話 剛才去看日K 發現OPEN兩天都精準頂到18.47? 08/14 01:07
→ pttccbbs : 還是在每季賠錢，這不是好現象 08/14 06:55
→ pttccbbs : 持續觀察 08/14 06:56
推 z22744388 : 樓樓上 我沒記錯有先吃貨？ 08/14 07:32
