Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧

[diger (阿彬@@)]

※ 引述《s8752134》之銘言
: ※ 引述《a000000000 (比古A十郎)》之銘言：
: : 看這串我就覺得好笑
: : 首先內
: : 台灣房租投報率低已經不知道多少年惹
: : 5%有沒有都很難說
: : 考量前幾年房價微跌
: : 那段時間投報率只會更慘
: --以下恕刪--
: 舉個實例，我一個物件出租中，一個月租金 45,000，年收租 54 萬。
: 這物件我頭期丟450左右(包含買的稅金和整理)，房貸利息一個月15000
: 請問我這物件租金投報多少？
: 很多人以為的投報 = 54萬 / 房屋總價
: 我們算的投報 = (租金-房貸利息-稅) / 實際丟出來的頭期現金
: 更嚴謹的包租公有人在評估物件時也會自動把年租金減一個月來算投報。
: 這單純是租金收益，增值沒計入。
: 我這物件沒隔套、在台北市租金報酬比中南部低，且我只是個小咖收租者，房版
: 有一些是專業型包租公，他們租金投報都非常驚人。如果你覺得房租投報率低的，
: 可以虛心去房版請教那邊的大神。
: 另外收租的投報是這樣，你可以把買股票和買房這兩種投資同時來看。
: 你現在買房收租投報覺得沒有很高？  你如果是過去買入呢？
: 同一個物件(或股票) 我們都拉回到有感的2008來看是怎樣？
: 以我上面那個物件來看，2008年總價大概是我買的現價的一半甚至不到，
: 當時如果你買台積電也是只要雙位數價位就能入手。但這兩者的差別是甚麼？
: 1. 持有房子要從 2008 持有的現在比較容易。
: 試問有多少比例的人買台積2008到現在沒賣的？
: 2. 房子要挑到增值穩定的物件 "相對" 比股票簡單。
: 以台北來說你買在近捷運都是賺，但回到2008你選股要挑到潛力股不簡單。
: 但這樣也不能代表買房 > 買股，因為從結果來看 "報酬率" 很明顯是股票優。
: 更遑論如果是 2008-2009 買到特斯拉那種，從現在的結果來看更是驚人。
: 但如上所說，那也要挑的到台積電 / 特斯拉；以及那也要抱的住沒賣掉。
: 所以股票和房地產說穿了就只是一種投資工具，沒有 A > B or B > A 這種論述，
: 也不應存在買了 A 就不能買 B，或選了 B 就不能買 A。房股都操作不是更好？
: 至於有些沒買房過的提到的什麼本金不用還嗎？ 空租怎麼辦？ 遇到爛租客怎麼辦？
: 房子有問題要處理怎麼辦......etc，這些其實都有方法或解決 / 排除方式，講白了
: 有心研究房地產or收租，這些問題根本不是問題或可透過經驗避免發生。
: 就像我們買股問說買了明天跌怎麼辦？ 所以要去研究瞭解它啊！不然怎麼辦？XD


驗算一下

頭期450

假設貸1800 房貸利率為1% 30年

那這樣每月償還本利65000

租金收入45000

所以每個月還要多掏兩萬還房貸

總成本450+2*12*30=1170萬

30年後得到一間原價2250的30年老房

那假設我把這比錢拿來定期定額0056

假設殖利率4%

頭期450

複利30年計算

最終總金額1460萬（複利賺1009萬）

在加上每個月定期定額兩萬

30年

最終總金額1375萬

簡單說我把錢拿去買0056

30年後能得到2835萬


最後我想問房貸不用還本金嗎？
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推 sismiku     : 很多人沒有考慮到房地產的房屋折舊率問題
→ sismiku     : 房地產就是一層層房貸炒起來的東西
→ sismiku     : 而且交易量還很低
推 maniac628   : 提到折舊就知道是內行人
推 redxon      : 炒房仔才會拼命找人接盤啊，沒人接盤比買GG還要de
→ redxon      : ad money, 利息本金稅金都是成本，比證交稅還慘
推 sismiku     : 所以炒房的人都是炒老屋…
→ sismiku     : 新屋跟只有建商可以炒
→ elliot168   : 真的一堆台北新北青埔竹北的大媽，hold一堆死錢
→ Hughlo      : 你算的沒錯。但問題是30年前值2250的台北房子，現在
→ Hughlo      : 值多少錢？
→ Brioni      : 以前是土地增值遠大於折舊，特別是持份大的
→ Brioni      : 現在新大樓持份更少，維護管理費還更高
推 chouvincent : 地才是最值錢的......房子要看地段
推 sismiku     : 所以只有老房子可以炒 新房很難…
→ sismiku     : 最重要的是人口增長 現在人口開始減少或是不增長了
→ sismiku     : 地段真的只是次要條件
→ Hughlo      : 照原po算的，30年內房子只要漲三成多，就跟股票打
→ Hughlo      : 平了。事實上這就沒有很難，就算買現在新大樓也還是
→ Hughlo      : 很多可以選
推 Hughlo      : 當然老房好炒的說法我也能理解。但是一般人最大的
→ Hughlo      : 坎是拿不出頭期，不然幾乎都會先買一間自己住
→ Hughlo      : 投資來看，地段才是最重要。買到都市化大於少子化
→ Hughlo      : 的地區就行。但是台灣人很聰明，這些地方早已被房
→ Hughlo      : 版講爛了
推 yango       : 你沒有算到 寬限期 和房產波動增值時的增貸也可以拿
→ yango       : 來投資0056, 要抗折舊當然是買土地持分高房屋價值0
→ yango       : 的超老公寓來出租, 股房哪個穩...太多變數
推 sismiku     : H大說得好，但一般人或散戶怎麼可能輪得到接盤一級
→ sismiku     : 交易市場呢？永遠都是二級或三級沒有位置問題了
→ qashty      : 房子不會增值？初始房貸能夠放大你原始資金4倍 想
→ qashty      : 一下你有四倍現金進股市等複利的感覺
→ a1234561723 : 就本金愈大的會往愈穩定的商品去操作
→ a1234561723 : 對他們來說，錢放在銀行沒用甚至還要被多收錢
→ qashty      : 你幫我房價跟通膨2%就好
→ a1234561723 : 這些大戶要借，銀行甚至可以用更低的利率給他們
→ a1234561723 : 配合資訊不對等，哪邊有甚麼風吹草動就先布局了
→ a1234561723 : 不管怎樣投資理財有賺有賠，沒有那種穩贏的
→ a1234561723 : 不管甚麼商品都會受很多不可預測因素變化
→ a1234561723 : 人家只是在可預期風險和利潤中去投資一筆
→ a1234561723 : 絕對比大部分人盲目的殺進殺出還強
→ a1234561723 : 一般人會掛就是沒那種可承受風險資金，又免強去操作
→ a1234561723 : 遇到不可預期的情況，就倒在那邊了
推 johnsonhoj  : 為啥一堆留言扯一堆 就原原po算法有問題啊 這篇只是
→ johnsonhoj  : 討論算法吧
推 execute     : 台股殖利率只是推測會賺錢罷了 不要害人睡公園
→ execute     : 股票賠了真的會變街友 先有房再玩股
推 execute     : 像壽險跟基金業務員術語都是複利計算 實際上沒有在
→ execute     : 每年賺錢 複利根本不如預期 殖利率就像在講複利
推 ian9510     : 沒思維的人 5年就轉手 哪需要放到30年
推 corta4      : 炒房就是在傳炸彈給接的人 有夠不道德
→ Ovechkin    : 1990台北的房子 跟2020年台北的房子
→ Ovechkin    : 不過其他縣市就買土地比較好
→ Ovechkin    : 我也是偏投資股票
推 LoveMentori : 這篇一看就沒在房市打滾過的股神文，有笑給推。
→ nowhere1943 : 也有不漲的房 像林園透天 還在兩百多
推 we147121    : 30年前2250的房子，擺到現在可能只值1170嗎？建物折
→ we147121    : 舊不提，光土地就超過了吧
→ we147121    : 結果2835還買不起當初開價2250的30年屋
推 horb        : 人口老化後。房子折舊的效果會越來越大。
→ horb        : 像新竹十年房跟新房。價格真的天差地遠。現在接房子
→ horb        : 的要小心。十年內要賣
推 Su22        : 房屋還有管理費成本,記得算進去
推 HsuErl      : 房神只敢拿30年前跟現在比房子增值多少，這麼會算怎
→ HsuErl      : 麼不算算30年後房子會再增值多少？
→ Answerlin   : 這根本沒算到房價通膨吧，幫你算一下30年後原屋總價
→ Answerlin   : ，每年通膨3%（5302）、2%（3002）、1%（3995）