Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧

[waitrop (嘴砲無雙)]

發現最近灌水太多, 原本不想回的,
但是還是不小心參戰,
其實房地產跟股票都是很好的投資工具,
沒有哪一種比較穩或比較好,
完全就是根據每個人的需求與理財規劃而定,
剛好我房市股市都有經驗, 就來回復一下

很像我前一篇也是回了s8752134的文章,
其實我前一篇就提到,
房地產最大的問題就是無法 scale up,
買房超過三四間之後,
管理會是很大的問題(這包括招租維修房屋稅應付房客等),
另外, 貸款到第二間以上的房子, 是無法貸滿8八成,
總信用額度也是有限制的,
但是對於剛出社會工作的年輕人而言,
買第一間自住房其實是比炒股更重要的,
不需要買大又新的房子,
只需要買一間房子剛好可以把房租轉存成房貸,
畢竟省房租省的是你稅後的錢, 還能有節稅效果,
買房出租或是炒股炒房的資本利得都是要扣稅的,
當然是先買一間自住房

相反的, 股票並沒有scale up的問題,
所以炒股理論上是可以真的達到發大財,
但是炒房很難真的發大財,
管理房子背房貸最後變成房奴,
不過我個人建議是先把本業顧好薪水拉高,
買一間自住房之後,
再來考慮是要投資股票或是房地產

我就以我這個超級魯蛇為例,
我這輩子被裁員三四次,
公司倒閉或是部門關掉的次數有三四次,
換過六七家以上的公司,
我在2009年買第一間自住房,
隔三個月就被裁員,
被迫搬家到新的地方工作, 重新安頓買房住,
然後又是買完房就又馬上被裁員,
所以我在2009年後的六年內連續買了三棟自住房, 被裁員兩次,
因為是自住房, 所以三棟房都是貸滿8成,
然後在2009-2014年的這五年間,
房價是一直掉(zillow, redfin有估價),
想賣房就算賠錢也賣不掉,
房租也是完全無法彌補房貸+維修+房屋稅,
所以投資房地產真的沒有穩賺這種事情,
我有整整十年每天晚上失眠睡不著,
夢到又被裁員, 房子沒錢繳被法拍

一切的反轉是2015年之後,
房價房租開始上漲,
2016年有一天我突然發現我的房租居然比我的薪水高,
然後我又發現我其實可以幾間投資房賣一賣退休算了,

但是2018年之後一直到現在,
我的薪資總收入又高過我房地產賺的, 而且是越差越多,
房地產能賺的大概就是這樣了,
這樣反而讓我又再變成社畜每天加班,
捨不得退休捨不得這份薪水,

至於股票, 之前因為背了一堆房貸根本沒錢買股票,
開始真的投入比較多的錢開始炒股也是2018年手頭比較寬裕之後,
我發現2020-2021這一年半的時間居然賺了接近十萬鎂, 大概100%,
如果再加上公司給的股票漲幅, 那數字就更驚人,
原來賺最多的是股票投資

總結就是2009-2014房地產賠到快被法拍,
2015-2017房地產賺的比薪水多,
2018-現在是薪資收入大於房地產,
2020-現在賺最多的是股票


※ 引述《a000000000 (比古A十郎)》之銘言：
: ※ 引述《s8752134 (AndyChen)》之銘言：
: :  舉個實例，我一個物件出租中，一個月租金 45,000，年收租 54 萬。
: :  這物件我頭期丟450左右(包含買的稅金和整理)，房貸利息一個月15000
: :  請問我這物件租金投報多少？
: :  很多人以為的投報 = 54萬 / 房屋總價
: :  我們算的投報 = (租金-房貸利息-稅) / 實際丟出來的頭期現金
: :  更嚴謹的包租公有人在評估物件時也會自動把年租金減一個月來算投報。
: :  這單純是租金收益，增值沒計入。
: :  我這物件沒隔套、在台北市租金報酬比中南部低，且我只是個小咖收租者，房版
: :  有一些是專業型包租公，他們租金投報都非常驚人。如果你覺得房租投報率低的，
: :  可以虛心去房版請教那邊的大神。
: :  另外收租的投報是這樣，你可以把買股票和買房這兩種投資同時來看。
: :  你現在買房收租投報覺得沒有很高？  你如果是過去買入呢？
: :  同一個物件(或股票) 我們都拉回到有感的2008來看是怎樣？
: :  以我上面那個物件來看，2008年總價大概是我買的現價的一半甚至不到，
: :  當時如果你買台積電也是只要雙位數價位就能入手。但這兩者的差別是甚麼？
: :  1. 持有房子要從 2008 持有的現在比較容易。
: :     試問有多少比例的人買台積2008到現在沒賣的？
: :  2. 房子要挑到增值穩定的物件 "相對" 比股票簡單。
: :     以台北來說你買在近捷運都是賺，但回到2008你選股要挑到潛力股不簡單。
: :  但這樣也不能代表買房 > 買股，因為從結果來看 "報酬率" 很明顯是股票優。
: :  更遑論如果是 2008-2009 買到特斯拉那種，從現在的結果來看更是驚人。
: :  但如上所說，那也要挑的到台積電 / 特斯拉；以及那也要抱的住沒賣掉。
: :  所以股票和房地產說穿了就只是一種投資工具，沒有 A > B or B > A 這種論述，
: :  也不應存在買了 A 就不能買 B，或選了 B 就不能買 A。房股都操作不是更好？
: :  至於有些沒買房過的提到的什麼本金不用還嗎？ 空租怎麼辦？ 遇到爛租客怎麼辦？
: :  房子有問題要處理怎麼辦......etc，這些其實都有方法或解決 / 排除方式，講白了
: :  有心研究房地產or收租，這些問題根本不是問題或可透過經驗避免發生。
: :  就像我們買股問說買了明天跌怎麼辦？ 所以要去研究瞭解它啊！不然怎麼辦？XD
: 尼上面那段問題就很大惹
: 首先內
: 台灣房租投報率世界低4不爭的事實
: 我這樣講八
: 某A 2012年在矽谷買的房子
: 4X萬美金  每年租金四萬多鎂
: 房屋稅約六千  報稅時可扣抵三成所以實質約四千
: 頭期款簡單點算十萬  利率三趴一年一萬  報稅可扣抵實質約六千
: 按尼的算法報酬率差不多25%
: 屌打尼上面的數字
: 他如果一次買十間不就賺爛惹
: 實際上不可能R
: 普通人貸款信用大概就年收入的N倍  N<10
: 佔掉就沒惹
: 尼如果要用貸款算
: 那我也可以說用房子抵押借錢出來買股票
: 成本只有利息?
: 很多人增貸出來玩股票
: 買中華電賺股利的一堆
: 也沒有人像尼這種算法
: 因為能貸的錢就那摸多
: 再來看這大台北房價指數:
: https://www.sinyinews.com.tw/wp/files_storage/crop/2021/07/354a16d0ed7fa7b410c1eb4d8e86f97d.png
: https://imgur.com/a/rfARfqB
: 2014高點買的大概要到去年才解套
: 假設某A 2014買惹一千萬的房子  頭款200萬
: 2017因故賣掉  房價跌惹一成變成九百萬
: 他實際上可以說虧惹50%
: 這94槓桿的威力
: 貸款買房=開槓桿   貸八成=五倍槓桿
: 買房=穩?
: 有相當經驗的炒房客/包租公覺得房地產穩賺這沒問題喇
: 韭韭就很難說惹
: 像我去年在竹圍買惹房子給爸媽住
: 原來的屋主十幾年前被拐  高價買惹捷運宅
: N年前想要脫手  一直都沒人鳥
: 最後賣掉沒賺半毛
: 算稅阿其他的還倒虧
: 韭到爆
: 當然他賣半天賣不掉的原因之一就是裝潢老舊又老氣不肯花錢翻新
: 只能說可憐R
: 我看板上會支持炒房的大概三種人最多喇
: 1.本來就在玩房地產的
: 2.被高房價氣到見笑轉生氣的
: 3.來亂的
: 例如有葛推文說三葛月三葛單位轉手兩百萬賺五百萬
: 還想嗆年化報酬率
: 兩百萬變五百萬=2.5倍
: 一年快四十倍
: 四年後兩百萬會變成好幾兆  跟台灣中央+地方各級政府一年總預算相當
: 挖幹  超屌
: 一看就知道久久賺一把的東西也不用拿粗乃嗆惹
: 我也有一些朋友在台灣專職做房地產喇
: 一堆2015之後就做不太下去惹  轉研究股票為主
: 因為2015->2019這幾年台灣房地產真的不好做
: 講葛有點小恐怖的東西
: 美國R去年疫情爆發
: 政府規定房客如果因疫情失業啥的
: 可以停繳房租
: 理論上之後是工作回復要補繳喇   理論上
: 美國這樣幹
: 台灣如果哪天也疫情大爆炸
: 政府會怎樣捏?
: 還有R
: 這一年房價噴
: 大概就兩葛原因喇
: 一葛利率  大家都知道惹
: 另一葛就兩年前的境外資金回台啥的
: 到現在大概兩千五百億
: 理論上這境外資金回台減稅  不能拿來炒房喇
: 實際上麻
: 本來在台灣其他用途的資金拿去炒房
: 匯回台灣的錢去做原本的其他用途
: 完全合乎規定
: 只能說呵呵
: 麻反正資金行情跟利率行情可以爽多久
: 政府也知道房價惹民怨
: 想碰房地產的自己好好研究八
: 林北看戲就好
: 雖然說這串標題是問炒房跟炒股誰比較"穩"
: 我還是很想講喇
: 台灣房地產最好賺的就2003->2014這波
: 三倍行情
: 頂多2009那段小修正
: 現在進場............
: 尼4想賺多少??
: 花半天工夫賺點雞毛
: 恩
: 好喇
: 很棒喇
: 很棒
: 很棒
: 炒房沒有輸
: 炒房沒有輸喇

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推 jimmyid4    : 推
推 koebel0521  : 一直裁 一直買
推 coffee112   : 身邊看到賣房 800--->2400 好羨慕 (不過花十年
推 CaTkinGG    : 你是美國房子吧?
→ coffee112   : 好像是因為兒子跑去賭博 欠太多只好賣房子幫他抵債
推 ndilavril   : 房地產現在剛好是巔峰準備要往下的時候
推 jc761128    : 年輕人都來買第一間房 剛需怎麼跌?
推 Layfon      : 問題是已經快沒年輕人了XD
推 southpeace  : 同意這篇 先買自住 其他就只是配置的問題
→ wr          : 現在四十歲左右想買房 剛好是人口最多的一代
→ ndilavril   : 原物料飆漲建商跟中小企根本不敢買地擴產，只有出
→ ndilavril   : 口外銷的半導體電子業好一點而已
→ wr          : 未來十年 想買房的人口會越來越少 但與這代人無關了
→ wr          : https://reurl.cc/no8NVX
→ wr          : 因人口影響房價 我看起碼是三十年後的事
推 jc761128    : 蛋黃區我想應該也是穩在那~
推 as80110680  : 一棟不賣，奇蹟自來
噓 Tatsuya72   : 你太多資訊沒講清楚，一般人丟工作是斷炊你反而能
→ Tatsuya72   : 貸款多買一間房？光銀行審年資財力就大有問題，要
→ Tatsuya72   : 怎麼6年內買三間都能算自住還貸八成？
我都說了我被裁員換工作換到新的地方, 剛好銜接上,
我沒綠卡也沒公民, 差了一天就會被趕出美國,
所以壓力大到睡不著,

因為是自住房, 所以我可以貸滿八成,
如果你願意每年換公司搬家買房,
你也可以每間房都貸滿八成,

另外, 2009-2014美國房價跌到非常誇張,
很多人都說美國已經倒了, 接下來是中國的時代,
你無法想像買一間房只需要一萬多美金,
甚至還有一美金買一棟房,
我當時的薪資收入是可以審過財力檢查的,
公司名聲也是夠力讓銀行願意借給我,
我當時就是忍不住覺得幾乎是免錢的房子,
為何我要付房租, 不如拿房租繳房貸,
誰知道被連續裁員兩次

→ wr          : 蛋黃區確實很穩 但代價就是報酬率低
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 08/16/2021 11:41:53
→ wr          : 這幾年漲起來的不是台北的房 因為台北已經沒空間了
→ Tatsuya72   : 你如果不是在台灣買房，最好先講清楚不要誤導別人
→ peter9s3b   : 不是台灣，不能類比
推 iamten      : 美國買房不會負債 台灣會
→ bitlife     : 美國或世界的首富其實是靠股票為主,台灣早年因為沒
→ bitlife     : 有世界級企業,加上土地相對少以及貸款不像美國,房子
→ bitlife     : 丟給銀行就沒負債,使得銀行很願意收房子當抵押.現在
→ bitlife     : 有世界排得上名的企業,股票敢漲敢跌,懂得在跌後進場
→ bitlife     : 照理對小資及大資是好的投資,小資是因為錢少買不了
推 iamten      : 現在美國買房 跟長榮買在233沒二樣
→ bitlife     : 房,大資是用人頭內線炒股賺翻又免資本利得,後者是證
→ bitlife     : 所稅是票房毒藥的主因(人頭戶在證所稅下是逃漏稅問
→ bitlife     : 題,且會被查證所稅抓出內線交易,一次兩種刑責)
→ bitlife     : 房子丟給銀行無負債是描述美國,應該放括號內比較不
→ bitlife     : 會誤解
→ sc2x2       : 可以貸滿8成身上背三個房貸也是很神奇
→ sc2x2       : 美國這邊DTI算下去，原PO薪水應該超高吧
推 busstops    : 他國事務，在本島參考價值低
推 chouvincent : 鬼島無法 謝謝
噓 garufu      : 美國情況 不能類比
推 Tatsuya72   : 你的情況跟背景在臺灣是不太可能成立的
→ rason6      : 美國和台灣不能比，台灣不可能有被裁員還買得了的
→ rason6      : 房價
推 create8     : 感謝分享