[新聞] 台灣房價漲幅高?央行副總:高於大部分國家

[jason2641668 (鋼球智者)]

原文標題：

台灣房價漲幅高？央行副總陳南光：高於大部分國家

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https://money.udn.com/money/story/5621/6006443

發布時間：

2022/01/03 17:18:25

原文內容：

中央銀行為什麼應該關注房價波動？央行副總裁陳南光在1月號的臺灣銀行家雜誌上，特
別以「房價波動與金融穩定」為題，撰文釐清這個問題，使央行在因應房價波動的角色上
，有更清楚的定位。

央行為什麼應該關注房價波動？房價波動與央行的目標有什麼關係？促進金融穩定是我國
央行的法定目標之一，有看法認為「房價不是央行的重點，央行關注的是金融穩定」，然
而房價波動與金融穩定毫無關係嗎？

陳南光說，低利率與高房價之間的關聯以及其因果關係，經過非常大量的實證研究，已經
得到確立。基於寬鬆貨幣政策（低利率）是造成房價上漲的主因之一，央行穩定房價大幅
波動具有以下的正當性：(1)降低寬鬆貨幣政策造成房價上漲對於金融穩定的威脅，履行
促進金融穩定的法定職責；(2)負起相對應的責任，扭轉寬鬆貨幣政策造成房價上漲對於
生產力與財富分配的負面效應。

理論上降低利率的擴張性貨幣政策可透過以下傳遞管道，導致房價上漲：(1)使用者成本
：當利率下跌，使用者成本降低，房屋需求上升，導致房價上漲。(2)房價上升預期：擴
張性貨幣政策提高房價上升預期，提高當前的房屋需求。(3)信用管道：擴張性貨幣政策
鬆綁家庭的借貸限制，增加房貸與房屋需求。(4)風險承擔管道（Risk-Taking Channel）
：利率下跌使投資人願意承擔更高風險，轉往高風險投資標的，包括房地產與房貸擔保證
券等。

陳南光表示，影響房價的因素很多，除了利率，還有所得、稅賦、通膨預期、人口結構、
對未來房價預期等。部分實證研究結果顯示，利率對房價的影響不顯著。然而整體而言，
利率與房價之間的關聯以及其因果關係，經過非常大量的實證研究，已經得到確立：不論
是個別國家或跨國資料、最近數十年或上百年資料、先進國家或新興市場經濟體、各種不
同的計量方法以及認定貨幣政策外生性方法，寬鬆貨幣政策（利率）確實是房價上漲的主
因之一。因此，絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」。

陳南光表示，由於台灣央行的寬鬆貨幣政策是推升房價上漲的主因之一，那麼過去以來台
灣房價的漲幅到底算不算高呢？最近有一些看法認為「目前（台灣）的房價水準及上漲尚
屬溫和」，可用以下幾個指標來檢視。

首先，一個常用的指標是房價負擔能力（包括房價所得比與房貸負擔率）。台灣的房價所
得比與房貸負擔率長期走高，從2002年第1季分別是4.5倍與24%，到2021年第2季分別達
9.1倍與36%，房價負擔能力呈現明顯惡化趨勢。

也可檢視房價的累計漲幅。各國房價均以該國CPI平減，成為實質房價。若以2000年第1季
作為基期100%，2021年第三季台灣房價已達262%，累計實質漲幅超過160%。

跟其他國家比起來，這期間台灣房價的累計漲幅只比近期房價急速飆升的紐西蘭與瑞典低
，與加拿大相當，但高於大部分我們所能蒐集到的國家（約20餘國），比如最近漲幅很大
的南韓、美國、以色列、丹麥等；其中，相較於台灣，南韓與美國的20年實質房價累計漲
幅僅分別為45%與64%。

心得/評論：                             ※必需填寫滿20字

台灣經濟火車頭真的不是蓋的

很多建商出來講打炒房議題 最喜歡拿南韓出來講
結果人家漲兩倍 才45% 台灣160%
世界怎麼跟得上台灣

陳南光大概是央行最後良心了

https://youtu.be/qgexDeCDVgo

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.224.21 (臺灣)
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推 y1896547    : 整天抱怨政府 太平洋沒加蓋 不爽可以游出去
推 xSAUCEx     : 要被換掉了
→ bboywhite   : 希望對折我才能買爆
再翻倍比較有可能
陳南光跟某老頭的說法完全是兩套說詞
所以很明顯央行有人不惜一切也要說謊

陳南光：房價大漲威脅金融穩定 央行應負起責任 | 2021年12月2日
陳南光：央行不應輕易解釋物價上揚為短期現象  | 2021年10月13日

→ bboywhite   : 以為在房板==
推 sunnyhung   : 官方定調了，不打房!
推 lionghe     : 誠實給推..官位希望保的住..
→ pwseki206   : 知道了，然後呢？什麼都不做嘛！
推 wingture    : 真的是央行的良心代表
推 dovepacket  : 知道但不能處理
根據陳南光過去的言行他應該很想處理
不過他終究也只是個副總

推 redxon      : 專家出來警告但政府不作為 有能力的美股買一買移民
噓 kadolong    : 政府喊打房 喊到市場不怕 真的是個笑話啊
推 cerwvk      : 致富的特權：二十年來我們為央行政策付出的代價
→ cerwvk      : 推薦序／陳南光（現任中央銀行副總裁）
推 may87       : 最後的良心，要被換掉了。
→ may87       : 房價的高漲，對消費和其他產業會產生排擠效應
→ may87       : 政府官，民代，建商，放貸金融已互相綁在一塊，繼
→ may87       : 續共存共榮
→ cerwvk      : 當都在說謊時, 其實跟中國也沒啥兩樣了.
推 alau        : 要被下台了 QQ
推 castlewind  : 搞不好是屆齡退休
※ 編輯: jason2641668 (114.34.224.21 臺灣), 01/03/2022 20:25:27
→ agoodjob    : 難得看到一個有良心的官員！
推 Yidra       : 陳南光真的是最後良心 其他人只會喊通膨是暫時的
推 ANava       : 陳南光看得出他是真的想打房 可以看他過往的影片跟
→ ANava       : 座談紀錄
推 loveponpon  : 要被離職了，不然就是被退休了
推 god890529   : 內政部長：
推 fisher6879  : 跟上國際不就政府一直以來口號，房價漲幅跟上也是很
→ fisher6879  : 正常的
噓 Maxslack    : 你信美國跟南韓實質房價累積漲幅才64%與45%？
人家有說那個數字是從CPI平減推出來的

陳南光背景? 你要跟人家戰經濟相關指標算法 你要確定欸

國立臺灣大學經濟學系畢業（76年6月）
國立臺灣大學經濟學研究所碩士（78年6月）
美國明尼蘇達大學經濟學博士（86年6月）

美國明尼蘇達大學經濟學系講師（82年9月-86年6月）
國立臺灣大學經濟學系教授（97年8月-107年3月）
亞洲開發銀行（ADB）中華民國副理事（107年3月 - 迄今）
中美洲銀行（CABEI）中華民國副理事（107年3月 - 迄今）

推 leon1757tw  : 過完年不用來了 QQ
推 id44kimo    : 數據出來，跟大賣空有87%像
→ id44kimo    : 最後一定一堆房貸爆炸
推 may87       : 我有房,但希望房市能健全發展。現下市場的氛圍太詭
→ may87       : 異-網紅，臉書團購主，投資教主，餐廳裏喝咖啡的實
→ may87       : 習醫生等都在高談闊論紅單，買房轉手投報率
→ Maxslack    : 美國2000 1月房價指數104 2021 10月為273 查一下就
→ Maxslack    : 知道了吧
推 cerwvk      : 我是認為, 從上到下都在說謊, 遲早大爆炸的.
推 Kobe5210    : 現在才說實話???
推 Elsa13      : 什麼時候要幫副總扶正 楊趕快滾好嗎
噓 u4yjp1213   : 直接說有誰比台灣高比較快
→ cerwvk      : 20年實質房價 <---連文章都沒看?
→ Brioni      : 擴大豪宅稅這類限貸措施不就好了，這蠻有效的
噓 dolphin24681: 總裁表示：幹！別破壞我劇本
→ Kobe5210    : 股神們辛苦了,槓桿開了半天錢還是進了炒房仔口袋
→ cerwvk      : 專業一點好嗎?
※ 編輯: jason2641668 (114.34.224.21 臺灣), 01/03/2022 20:33:20
推 crazydj     : 炒房投資客：那些股民在忙什麼??
推 may87       : 賭 陳南光過完年就..可能..被退...
→ jayjen      : 說實話準備被消失了可憐吶
推 fallinlove15: 遲早要爆的 有個詞叫尋租 有興趣可以去了解一下
推 may87       : 台灣的政策，真的都做半套，好像讓百姓知道你有在
→ may87       : 做事，實際是表面敷衍，要不然就是拖延，像之前的
→ may87       : 實價登錄
→ fallinlove15: 不事生產的坐擁最高的利益
→ ob962       : 炒房真他媽垃圾
推 sbilor      : 政府帶頭投資房地產，不投資才智障吧
推 abcccbbs    : 都快世界第一了吧
推 may87       : 2021/12/23聯發科董座蔡明介罕見向媒體投書只因「
→ may87       : 這件事」--馬斯克都要移民火星了，台灣還在炒房
推 shyshyan    : 丸子 央行副總出來跟總統和總裁對幹
→ midas82539  : 呵  要不要去查一下楊金龍對利率的立場
→ midas82539  : 央行的立場從去年11月以來就沒有變過
推 may87       : 但台灣是民主國家不能像習大大這樣幹，又不能寄予
→ may87       : 現在的政府厚望。
→ may87       : 要選舉了，頂多口號喊喊居住政義，唉~還是去房版學
→ may87       : 學如何炒房吧！
→ midas82539  : 副總裁都講那麼明白了，剩下還質疑的就裝睡吧
→ midas82539  : 現在漲其實就是利率調漲前的最後一波而已
→ wing008021  : 裝睡的人叫不醒
→ wing008021  : 希望良心還在啊
推 kenro       : 一些官員的良心都被狗啃了，死都不會打房
推 wyytw       : 造反了
推 neoa01      : XDDD有政府好安心
推 mikehuang12 : 房版：
推 wheat1130   : 廢話。
→ wheat1130   : 然後呢？
推 agoodjob    : 炒房仔有夠氣
推 agoodjob    : 沒想到央行竟然有一個有骨氣不看官位的人！要被迫
→ agoodjob    : 害了嗎？
噓 may0723     : 重點就是官員跟政客擁有一堆房，要房價跌夢裡自己
→ may0723     : 作
推 diamondX    : 隔壁日本衰退20年，那一黨敢升息賠掉政治生命啦。
推 may87       : 從去年陸續看到陳南光副總裁發言，真心覺得他一直
→ may87       : 為房市踩剎車。
→ may87       : 相比花敬群....當了官後，對台灣房市看法前後言行
→ may87       : 不一的做為.
→ brella      : 然後呢？
→ castlewind  : 你又要減稅 又要社福 國庫錢不夠 央行來湊也是正常
→ may87       : 政策的制定最後是立法院，現在民進黨是多數，但對
→ may87       : 於建全房市跨部會的政策，並未有積極的作為
→ missucrystal: 奇怪我看PTT股版的人每個都千萬上億在賺 居然會在
→ missucrystal: 意房價漲個幾萬(ー_ー)!!
推 maxjoe      : 只有你買不起 丟臉
推 mingshin1235: 楊是彭欽點的吧 不容易下台
→ x112288     : 賺錢的是冰山一角，水下的水鬼不知多少
推 cerwvk      : 45%  >  160% 的邏輯吧.
推 oneyear     : 陳副總裁真的是央行的良心啊
→ cerwvk      : 如果陳南光不講, 真的一般人很難去分析這些數據,
→ cerwvk      : 也沒這麼多資源去分析, 難得的良心.
→ cerwvk      : 只是   台灣容許有良心的人?
→ cerwvk      : 想到兩個字   鬼島.
推 youbee      : 真的央行最後良心
推 AGODC       : 當到副總裁了，還只能投書是在搞笑？
推 SuGK        : 每個人都知道的事
推 iifz32      : 美國是扣除CPI平減，再根據薪水有漲
→ iifz32      : 美國買房才沒台灣這麼痛苦= =
→ lain2002    : 南韓直接漲翻倍、基本薪資只漲40%
推 agoodjob    : 當到副總裁還只能投書就知道背後炒房的勢力有多大
→ agoodjob    : ，還笑得出來？老百姓該哭才是
→ agoodjob    : 台灣有的房幾個月也直接翻倍 薪資幾乎沒漲
→ piliwu      : 一個數據各自解讀，你也可以解讀台灣長期物價太低
→ tsay0100    : 沒多久就被下台了
→ piliwu      : 美國房價也是飆漲是拿CPI去減的
→ piliwu      : 台灣長期物價太低甚至通縮本來就是一個大問題
→ piliwu      : 台灣GDP拿去平減也跟德國一樣厲害了怎不講
→ piliwu      : 2019年台灣的CPI還是負數勒
→ piliwu      : 講錯是2020
推 cerwvk      : Hi, 我講給我同事聽, 經濟學位階大於法律的理論,
→ cerwvk      : 一樣也笑了, 有無強制力都搞不清楚的人, 要認真?
推 shawncarter : 少數敢說真話的人
→ piliwu      : 你根本看不懂最好能講的出來
→ piliwu      : 多去唸點書不要沒知識要跟人討論
→ piliwu      : 陳光南推薦的致富的特權你也不看跟人討論央行政策
推 mp60707     : 翻譯：不是最高的，還有漲幅
→ midas82539  : ....這種話算先講先贏嗎
推 iamsosorry  : 央行去年一年就三波加強不動產信用管制措施了
→ midas82539  : 不是很喜歡講經濟學，現在講利率與房價的因果關係
→ iamsosorry  : 沒在了解不動產市場的根本不曉得
→ iamsosorry  : 台灣是疫情以來全球降息最少的國家
→ midas82539  : 再拿物價低來混淆喔？CPI今年年增率有沒有去看啊？
推 piliwu      : 談利率之前先了解匯率政策否則都是空談
→ iamsosorry  : 去看全世界央行降息跟印鈔票什麼程度
→ iamsosorry  : 台灣馬上升息熱錢保證更一擁而上
→ piliwu      : 無法理解匯率跟利率政策的人不用來討論央行政策
→ midas82539  : 選擇性解讀到這種程度我也是很佩服啦
→ iamsosorry  : 沒升息已經強勢到幾乎世第一第二
→ piliwu      : 台灣就是長期低物價你是選擇性無視
→ midas82539  : 你自己好好去看你講的話，我是認真的
→ piliwu      : 2021通膨只是溫和剛好而已
推 cerwvk      : 我怎麼看到很多居住外國的說，台灣物價也沒很便宜
→ cerwvk      : ？
→ midas82539  : 在這邊耍嘴皮是沒有任何好處的
→ piliwu      : 去年台灣還是低物價啊
→ piliwu      : 有經濟數據不看在那邊道聽塗說
→ cerwvk      : 我相信影片看到的標價，別再亂傳台灣低物價了
→ piliwu      : PPP證明台灣是已開發國家中物價最低的
→ piliwu      : 你不想講經濟數據不要跟人討論經濟
→ cerwvk      : 所以你是說影片標價造假事件的意思？
→ piliwu      : 自己去玩體感經濟學
→ piliwu      : 對你來說經濟數據都是假的討論屁喔
推 cerwvk      : 你要不要就直說了, 網路影片看到的標價, 全部造假?
→ piliwu      : 你的CPI看網路影片決定喔
→ piliwu      : 有點討論水準很難嗎
→ cerwvk      : 果然不敢回.   別再亂傳台灣低物價了, 很多沒有比較
→ cerwvk      : 便宜.
→ piliwu      : PPP就是比較啦講不聽
推 iamsosorry  : 不看主計處的統計數字看網路影片 笑死人
推 cerwvk      : 我相信超市的標價.   第一線價格.
→ iamsosorry  : 感覺是主觀的 統計是客觀的
噓 piliwu      : 媽的哪家大學亂發畢業證書
→ cerwvk      : 連第一線的標價都不信了,  我能說啥?  造假?
→ piliwu      : 都是假的台灣快毀滅了趕快移民啦
→ cerwvk      : 價格標籤是感覺?   我是很納悶啦.
→ piliwu      : 以你的智商很難理解沒錯
推 hen5566     : 有些人_腦講啥都沒用的XD
→ cerwvk      : 推文如人格啊   人格就是那樣而已.
推 playboy007gy: 台灣去年沒降息是因為沒息可降！政府炒房到一個可悲
→ playboy007gy: 的程度還有人拿來當政績，我快中風了
推 piliwu      : 台灣還有四碼可降最好沒有啦
→ piliwu      : 要符合國際潮流應該至少降3、4碼再跟上升息
推 cerwvk      : CPI: 食物類、衣著、居住、交通、教養娛樂、雜項 ..
→ cerwvk      : 我猜連CPI由哪些組成都不知道, 所以我也沒提CPI.
推 PeikangShin : 最靠盃的是要繼承三棟房子……紅共趕快來炸一炸吧
→ PeikangShin : ……
→ cerwvk      : 剛好拿來用下一次說嘴, CPI可以代表物價?
→ cerwvk      : 紀錄一下好了.
推 cerwvk      : 台灣CPI組成 食物類、衣著類、居住類、交通類、醫
→ cerwvk      : 療保健類、教育娛樂類 以及雜項類
推 abyssa1     : 台灣的服務價格最低啦 貨物就普通
推 Tossdog     : 講實話會被退休
→ abyssa1     : 台灣經濟好到爆 GDP噴出 匯率強 台股猛 房價漲
→ abyssa1     : 只是這些成長都分配到少數人
推 secrectlife : 炒房仔：1.打房看看南韓越打越高2.平減後台灣漲幅
→ secrectlife : 那麼高是因為台灣cpi太少啦， 笑死，各種找理由
→ abyssa1     : 台灣房價名目漲幅一般般 台北大概是全球末段班
推 cerwvk      : PPP證明台灣是已開發國家中物價最低的??
→ abyssa1     : 差異在CPI平準 台灣房價通膨 薪資跟物價沒有
→ secrectlife : 台灣就淺碟市場，一有寬鬆資金湧入資本市場就容易
→ secrectlife : 暴漲
→ cerwvk      : PPP指數 https://reurl.cc/dX0oG8
→ cerwvk      : piliwu  你以為我不會查證嗎?
→ secrectlife : 我覺得在座各位應該很多都學過總體經濟，某人還是
→ secrectlife : 不要一副只有他會的樣子
推 gaussian    : 文人風骨
推 cerwvk      : 不對，感覺目的達成了
→ cerwvk      : 台灣160%，南韓45%才是重點。
→ realcom02   : 台灣真棒~
推 WWIII       : 整個央行只有一個人頭腦清楚
噓 JoKouBe     : 說真話的都做不久
推 ULISS       : 民選政府不能抱怨喔？ 一樓快選獨裁國家
推 cityport    : 明天被退休
推 A0908       : 推難得有良心的官員
推 craig       : 一堆人都要買房子，都在搶高，房子怎麼可能跌？
推 cosmite     : 實話
推 kimkim9988  : 我們懷念他，應該很快會被換掉
噓 redspruce   : 還好他只是一個副總裁
→ asubelieve  : 敢擋政府炒房 這大概是最後一任了
推 ABJones     : 良心推
推 ggttoo      : 1樓的說法台灣倒退的主因XD
→ luche       : 升官後也許就會乖乖的跟總裁一樣
推 jrbobo      : Don't look up
推 ten9di9     : 說實話給推
推 sdada       : 台股也漲啊，為何不打股？
→ iamaq18c    : 說實話 讚!
推 fcuk9981    : 良心官員
推 npsi        : 講實話要被換掉了
→ wr          : 用利率控制房價是大砲打小鳥
推 mker        : 幫 Q Q
→ laechan     : 你..你好大的膽子,竟敢說哀家治下的房價高,how dare
推 andan       : 敢跟政府主權派唱反調，給推！
推 start0917   : 有良心的人不多了給推
推 flyidiot    : 央行本無良心做事 讚
推 Petrovsky   : 演演戲 一個扮黑臉 一個扮白臉 唱雙簧安撫百姓
→ Petrovsky   : 關起門來 繼續圖利建商/財團
推 chenty3600  : 資產數目就好，哪管明天以後的事