Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700

[aulau (鋒哥)]

任何方式都有人能獲利，這套所謂主流的作法最核心的重點是

***下跌時心理層面是否能承受?


情境1 假設有200萬自有資金，用無貸款的房子借貸400萬出來

200+400=600萬全部投入股市，再質借400萬出來買股並質押

最後會有1000萬的股市部位，自有資金佔20%(200萬)

質借維持率1000/400=250%

如果市場下跌30%，此時部位會變成700萬/400萬=175%

此時帳面自有資金全部賠光，且負債100萬

同時每月需負擔6666元的質借利息跟房屋增貸的$20236

每月還款約27K，現金流撐得住當然可以

但一般人通常沒有資金再逢低加碼，只能苦撐等待市場回溫

(假設薪資8萬左右，平常可動用資金為薪水的1/3)


情境2

如果當初更激進一點的人，不斷的質借買入再質押

膨脹成質借600萬+200萬自有資金+400房屋借貸=1200萬

承平時期維持率只有200%的時候，遇到以上的30%大跌

維持率會降到140%，當場被業務打電話催繳

雖然130%才會強迫賣股，但應該壓力大到睡不著了

30%下跌很罕見嗎? 今年就遇到了


很抱歉，我自己就是情境2

當大盤跌破萬三時，我的維持率只剩167%

只好趕快找銀行信貸330萬，把股票質借的一部分還掉

用時間換取空間

因為信貸沒有維持率問題，但信貸每月需還款42K

本身現金流是不足的

只好每月從股票質借部分撥款，償還信貸

等到年終跟股息下來才能打平

如果空頭再維持一年，情境2的狀況下你能受的了嗎?

另一個重點，本身是否已經有穩定的獲利模式?

開槓桿是放大獲利跟虧損

10%的獲利放大三倍變成30%，相對地遇到10%虧損會變成虧損30%

借的錢還是要還，虧的都是自己的本金

以上都想清楚的話就可以套用這個公式操作了

最後說明一些執行細節

1.增貸後買股，拿股再去質押

銀行跟券商都有做股票質借，但通常喜歡0050成分股

上市可以借6成、上櫃可以借5成。大多持有穩定的大型權值股利率比較好談

警示股不能質押

現在質借利率最低是2.0%

能借的額度看個人的信用交易額度，此額度通常與融資額度共用

2.質押出來的錢先去還增貸

通常增貸會有閉鎖期，我自己遇到是鎖兩年

所以通常質借出來會質借買股或是買房

但買股可以再質押提高維持率

拿去買房，股票部位的維持率就要注意

例如情境3

自有200萬+房屋增貸400萬，股票質借300萬(600/300=200%維持率)

300萬拿去再買一間總價1000萬的房子

股、房兩邊都高槓桿，升息加股市大跌就gg了

今年也剛好有遇到XDD

但如果質借300萬是拿去買股票再質押，會變成900萬/300萬=300%維持率

股市腰斬都不會被催繳

股息還房貸跟質借降低槓桿正確

但除息時維持率會降低，如果遇到手中持股剛好殖利率超高

例如陽明，在除息後拿到現金還款中間的一個月

維持率要自己注意，不要讓20%的股息變成壓垮自己的最後一根稻草


我自己的結論是，如果股癌EP309說的，持股部位建議上限在120%~200%

避免遇到承受不起的下跌

房屋增貸投資平常可以使用，但股票質借建議在股市大跌時再加碼

在相對勝率較高時用這招，承受高風險才能享受到高報酬

不然只是平白承受高風險(高虧損)

以上算是2022年對自己投資策略的檢討與反思

祝大家2023年都能贏過大盤


: : 心得/評論：
: : 新聞裡寫的事情,是否就是很多賺大錢的關鍵
: : 台灣致富的秘密SOP
: : 是不是就是
: : "買房" ==> 增貸 ==> 拿增貸出錢"買房" or "買股" ==>重複此循環
: : 買房 vs. 買股 (鄉民最大的問題 就是有沒有關鍵買房的那一桶金?)
: : 但要用此招有個大重點就是:"房價不能跌",跌了用此招就完蛋了
: 觀念正確，
: 補充目前主流做法，
: 增貸後買股，
: 拿股再去質押，
: 質押出來的錢先去還增貸，
: 之後只要繳質押的利息就好，
: 不用還本金，
: 然後股利繳舊的房貸和質押利息，
: 自己多的資金再三不五時去補股票，
: 讓自己不可能斷頭。
: 因為增貸部分還掉，所以又可以增貸出一筆錢，再去買間房複製來炒。

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.175.64 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1672234407.A.771.html
推 goodbad     : 中肯勸世文
推 A80211ab    : 心臟真大
→ goodbad     : 有的人根本沒教風險一味叫人借貸存股…
推 xm3u4vmp6   : 爸爸貸 也能嗎
推 willylin2349: 推 這篇才是真實狀況
推 gothmog     : 好文 感謝分享
推 Kobe5210    : 有賣房焦慮症的人,當然希望人人都投機,護房市成交量
推 fisher6879  : 推
→ daniel6412  : 中肯勸世文，恐慌性下殺還可能直接斷頭：）
推 kshine      : 推 考量風險 獲得報酬 有強者風範
推 RODPoy99    : 好文
推 NLNG        : 這篇要收藏，槓桿使用很到位，謝謝分享
推 ben192726   : 感謝教學
推 qwe78971    : 不是 你萬八歐印還質借哦 當時在想什麼
從2020 Q2開始房屋借貸買入，2021Q1買滿後開始股票質借
慢慢買到21Q3 就滿手了，不是全部都卡在萬八，但也差不多了XD

推 tomdavis    : 太猛了大大 槓桿遇到逆風處理得宜 帥!
推 linkmusic   : 要真的有實戰經驗的人才知道自己心臟夠不夠強，入場
→ linkmusic   : 前說的一嘴好理論都是空話
方法都是好的，是先了解風險跟知道自己在做甚麼就好

推 k91011022   : 稱過去就可以出一本 質押專門書籍了
發發文章跟大家分享就好XD

推 komorin     : 你能信貸出330萬，還款能力應該是很強啦不怕
版上應該很多人可以，但可動用資金都拿去還質借跟房屋貸款了

推 orangesky43 : 叫你去槓桿..真的去..槓桿！祝福啊
一起撐過去

推 dapple      : 請問大師現在是質押的好時機嗎 已經大跌20%了
我如果知道還需要分享套牢心得嗎?

推 maxboy06    : 當初槓桿就壓太重了
→ castlewind  : 那時一片樂觀 還能再上去2000點到兩萬啊（淚）
推 bruce20053  : 直接買正二不是最快
推 Nexus7      : 講一堆賭徒屁話  別發破產文啊
不要詛咒我XD  我財務還健康啊
※ 編輯: aulau (150.116.175.64 臺灣), 12/28/2022 22:32:19
推 maxboy06    : 我覺得房屋增貸只能買高股息ETF或美債
推 f204137     : 查了過去文章 專業槓桿者
推 jayjen      : 還沒遇過金融海嘯而已XD
推 Eide        : 給我一根槓桿，我能撐起全家經濟
推 opencat     : 大大還有心情分享拯救蒼生  心臟真的很大顆
推 dos01       : 一堆喊房市不會跌 開槓桿壓身家的...問出事怎麼辦
→ dos01       : 在那邊說銀行給你貸就代表你有還款能力這種循環論證
→ opencat     : 給我一根槓桿，我一棒毀掉祖上基業
→ dos01       : 不覺得似曾相識嗎?
→ dos01       : 次貸不就是這樣來的
推 castlewind  : 畢竟一輩子能遇到一次921房子全倒的機會也是不多
推 roxiang     : 分享就該給推
推 encoreg57985: 好猛
推 Jimmy030489 : 你可以出一本書 質借Cover我的每一天
推 CGDGAD      : 不是，不都叫你選穩定不會下跌的個股了嗎？誰叫你
→ CGDGAD      : 選到會下跌的個股？（誤）
推 CGDGAD      : 你說的那個叫假除息，買到高殖利率的又套牢，除息下
→ CGDGAD      : 去立馬斷頭
推 BMHSEA      : 你好猛0.0
推 jimmytaipei : 太精彩了
→ ryusenming  : 很好奇這樣槓桿的獲利到底如何
推 CarlOrz     : 猛猛得  推一個
→ yesyesyesyes: 你這個是槓桿開很大吧,一般人才不會這樣搞
→ yesyesyesyes: 我朋友信貸100萬,就被利息嚇到了
推 castlewind  : 信貸額度跟利息 跟你的本業收入相關
推 EKman       : 本業不好才會這麼累
推 hellogym    : 你挑的股有問題 能跌到30%
→ hellogym    : 開房貸 信貸 質押 首重挑穩定個股 跌30%不叫穩定
→ hellogym    : 而且你質押買入在質押 本來就是擴大槓桿
→ hellogym    : 只能說你的資金應用上還有問題 不過你本業撐得住
→ hellogym    : 我今年房貸進場的定存股 支支填息 股息>7%
→ hellogym    : 到現在損益都還是正的 大盤再殺3000點我都不怕
推 matrix4096  : 推，謝謝分享
推 ERP2        : 質押可以不用貸到6成滿，你可以貸少一點，維持率很
→ ERP2        : 高，不需要擔心。另外就是承如樓上所言，選股方面可
→ ERP2        : 以跌到30%可見標的選擇並不穩健。
→ hellogym    : 不然就是股沒問題 你買太貴XDD 要檢討下買入點
推 henry6715   : 寫成書會賺，書商應該有興趣
等我凹過這波再說XD 凹不過去就填海了

噓 OxFFFF      : 純噓想救人上岸
推 LGham       : 這篇好猛 值得收藏
噓 Cactusman   : 重點是怎樣算大跌？大盤跌10%有人就覺得大跌、跌20
→ Cactusman   : %應該算大跌了吧、跌30%真的大跌，萬一加碼了跌40%
→ Cactusman   : 、跌50%呢？
→ Cactusman   : 老話一句，下跌就是去槓桿、不要天天想加碼抄底越
→ Cactusman   : 抄越底
→ b18902040   : 這個，板上目前可能下看1萬1-1萬，你稱的住嗎？
版上當初也上看兩萬，我覺得看看就好

推 shawncarter : 自己有操作有說服力給推
推 gastboy     : 好文 推
推 dos01       : 別說一萬了 萬八那批被喊盤喊進去的現在還有靈壓嗎
→ dos01       : 當初就喊過別進去了 萬八喊到兩萬 現在呢
→ aloness     : 運氣不錯，10月中有拉一波上來逃過一劫
辦完信貸就拉了一波，但有信貸後心裡踏實很多

推 mcgrady12336: 你高水位能質借較多錢跌下去也就補錢回去就好還不
→ mcgrady12336: 是一樣，跟是不是大跌質借無關，真要說應該是高水
→ mcgrady12336: 位質借出來的要保留一部分備用以便被追繳不至於斷
→ mcgrady12336: 頭吧
其實可以賣掉部分大型傳產金融股還款就好，只是我還是希望能都持有

推 fmp1234     : 學習了
推 Helloyu     : 專業分享文
推 AlexanderIn : 推分享
推 VincentChiu : 我也是情境二，導致我3037砍在110
同溫層

※ 編輯: aulau (1.163.41.7 臺灣), 12/29/2022 12:16:47
推 xxyyzzz     : 情境二+1, 也是跟您一樣信貸還款
推 y800122155  : 景氣好可以安心去槓桿 景氣不好就要趕快去槓桿
推 Sana        : 我質押利率約1.4%
1.4%超級厲害，沒聽過這麼低的大戶

推 w10211      : 蠻酷的，推分享，暫時還不想開這麼大的槓桿
推 hypeng      : 推實務分享
推 yiersan     : 真實分享推 感覺峰哥這樣蠻有壓力的 祝近期可好轉
→ yiersan     : 以後還是不要借這麼多把 尤其大盤相對高檔位置時
不知道高底點才會選擇借貸被動投資，但最近確實在想辦法降低槓桿

推 ATND        : 推長知識
推 hsupaijay   : 上股癌了XD
我自己跑去留言推廣的
※ 編輯: aulau (150.116.233.67 臺灣), 02/19/2023 20:56:27
推 iammacross  : 推