Re: [請益] 現金買股 質押買房

[JJBOY (溫暖的天蠍座)]

※ 引述《spirit (小精靈)》之銘言：
: 想請教板上, 如果安排底下策略做資金配置
: 會需要多注意哪些地方或是其他建議嗎?
: 策略: 現金1千萬, 先買ETF, 等找到房, 再質借出500當買房頭期
: 考量: 看房買房變數多, 中意的房子, 何時找到? 要備多少頭期? 都還是未知數
: => 想先讓部位先進股市, 找到房再質壓出頭期
: => 避免買房空窗期, 身上留著現金隨著時間貶值
: 能力: 年薪約能摸到300, 2年內突然失業, 機率頗低
: 想像可能發展情境:
: 1. 簽約前, 股市腰斬     => 淨值剩一半, 也不用質押了, 當夢一場, 捏著繼續工作
: 2. 簽約後, 股市下跌 20% => 認賠換回現金800, 先交屋避免違約(最糟情形)
: 3. 交屋完, 股市下跌 30% => 質押部位可能斷頭, 信貸補維持率, 薪水應該夠付
: 4. 交屋完, 股市平盤     => 薪水開始邊還質押部位 & 還房貸來降槓, 活用頭期款
我最近也是用股票質押買房

原本考慮全賣掉買房壓力會小很多

又怕少了股票錯過機會成本

原本靠之前大跌+存股（tqqq跟正二賺了80%），存了大概450萬
之後就換股變成0050 1/3 00713 2/3（總共400萬）

也能正二1/5+00713 4/5這樣也可以


有算過質押200萬，維持率200%

以美國升息那次跌的跟前一次烏俄戰爭算過

再怎麼慘大概還有140%的維持率（這期間會持續存錢買股為了提高維持率）

我就買了一間1000萬的房子

頭期200萬

貸款大概一個月3.1萬

我算過0050+00713大概每年會有18萬利息

扣掉質押200萬的3%，還有剩12萬

然後房子租人2萬/月（抓8成1.6萬一個月）

如果股市沒有特別大跌，我基本上股票+收租是可以幾乎cover房貸的壓力

我目前大概是大盤21x00的時候質押的

目前還在主升段，我覺得後面還有一段成長可以吃到

即使大盤跌了35%我覺得還是可以撐得住

如果真的斷頭，我還是有房子（持續收租）

我的工作又是幾乎鐵飯碗，頂多省吃儉用

如果真的一路順暢，我是有房子又有股票

之後等房子增值我再理財房貸貸出來

再把質押的錢還掉，因為房貸利率低很多啊


-----
Sent from JPTT on my Xiaomi M2007J3SY.

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.138.131 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1718541233.A.363.html
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 20:35:25
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 20:38:36
推 a187        : 1000萬的房子還抓1.6萬/月 太客氣了 少說2.5萬
我都抓最慘的狀況，還有空屋率，外加股票值利率抓4.5%，正常來講會更多點
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 20:44:36
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 20:45:24
推 ghytrfvbnmju: 20000萬xD
我不是很早就改了，還被你發現XD
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:00:54
→ JJBOY       : 原來我房租也打錯XD
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:03:16
推 SaiWan      : 質押的利率2.5內，比很多理財型房貸利率好
我懶得換券商，當初談得是3%，也沒有跟升息一起升
→ SaiWan      : 不過話說質押的錢當頭期，房貸的銀行沒有意見嗎
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:04:03
推 maye        : 你內文中沒改啊！租人20000萬/月！@口@
推 gn00273680  : 能有什麼意見？
推 meowyih     : 非常樂觀的算法，不過「樂觀的人賺錢」也是真的 :)
推 SaiWan      : 現有不是在抓什麼信貸當頭期，借款當頭期
忘了說，質借的錢叫做不限用途之貸款，裡面還有名目可以選不動產呢
其實我信貸是買股票，質押是買房，沒有問題啊，政府查的是信貸直接買房
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:25:43
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:27:03
推 zick8932511 : 只是上來強化自己的想法
推 askl817     : 你的質押利息有點高，被坑了
推 TIPPK       : 想請問 如果我質借股票，a股跌b股漲。我還是要補a
→ TIPPK       : 股到維持率以上嗎
推 s6212david  : 質借是看整戶維持率，也就是看你當初撥哪些標的去
→ s6212david  : 當擔保品，那些擔保品是一起算的
推 TIPPK       : 感謝大大回覆
推 dickson2    : 我在統一2.3% 不限個股 蠻方便的
推 rainlinix   : 你質押還是去談或找其他券商，應該可以找到比房貸
→ rainlinix   : 利率低的話？（假設800萬要月還3.1萬的話）
推 APC         : 統一如果可以談到 2.3 不限股是蠻像香的
推 SaiWan      : 統一昨天說現在要變2.4了
推 pigmoo      : 鉄飯碗 杠桿你還太保守 不過真的很可以