Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險

[onekoni (一貓人我的超人)]

剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。

我買的是3年期（延期了）預售：

總價1092萬
110萬簽約金
100萬2027交屋款
目前同戶型實登漲至1247萬

房
1247-1092+110=265
同期正二
230 ＞258（拿台積1100那天）

265/110=240%
258/230=112%

預售屋槓桿率為1092/110=9.92
三年後權利金100萬
再五年權利金60萬

三個月投入100萬在正二：112萬
三個月投入100萬在預售：240萬

結論：

預售+寬限首購約略等同於8年期的正四選擇權。

報酬目前剛好碰到房價暴漲那波，正二的2.14倍，但後面8年表現曲線一定不會相同。

房地產的僵固性抵抗波動優秀。

房地產易受政策影響（央行限貸後沒有繼續漲）。

房地產如同個股投資，選房好壞差異極大。（平均為正四報酬但無政策干擾下，我買的位
置接近正五）

房地產價值要等選擇權到期（交屋五年閉鎖）後才能兌現，等同無流動性之歐式選擇權。

房地產無政策干擾的情況，如假設般，成屋八成寬五接近正二的效益，預售屋則為正四。

其實沒有誰好誰壞，第一間用正二蜈蚣買房法，等於擁有一個極長天期的正四選擇權(lea
ps call)分散風險且報酬優異。

論市場報酬對房價與正二的交互影響：

https://moptt.tw/p/Stock.M.1719658137.A.730

驗證理論之實驗與713質押買房法：

https://moptt.tw/p/Stock.M.1719910695.A.C2A




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※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:48:43
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:28
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:45
→ okljh       : 房地產還要扣稅，會在低一些
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:54:17
推 joy2105feh  : 以後你交屋的時候不知道 現在頭期款的部分銀行有的
→ onekoni     : 是的 稅務那些雜記下來大概就是正三
→ joy2105feh  : 會看來源
→ onekoni     : 總之沒有辦法實際知道leaps call到期的情況
→ onekoni     : 質押買房沒問題 我確認+實踐過
→ onekoni     : 只要你不是掛四買股立刻質押 有在股市跑幾年
推 newvote     : 為什麼重點都是槓桿 而不是一套 好的投資方式
→ newvote     : 能在空頭 也能獲利兩成的投資方式
房地產開槓是啊

他經歷空頭時
受益寬鬆+降息之資產價格推升
也能抵抗惡性通膨
現在這種稍微緊縮的溫和成長效率很差

作為你股市賺到錢轉進的地方
第一間房很優異
第二間房效率低，變成保險用資產

反正沒第一間不用想太多
713質押買房買下去就對了
反正不是你扛房貸是713扛
→ Alwen       : 因為房地產沒槓桿=糞
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:12:17
→ Alwen       : 不能用槓桿誰要買流動性這摸差的東西
→ newvote     : 可是我靠自己買房也沒貸過款啊
→ Alwen       : 你說投資房喔 沒貸款喔?  還是自住的?
→ newvote     : 我是糞沒用...可是空頭 我也能獲利啊
→ Alwen       : 那資金運用還真的蠻糞的= =
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:13:33
→ Alwen       : 一買就是被鎖五年
推 newvote     : 我追求的是一套能用一輩子的東西 話不投機半句多
我認為房地產跟股票負相關性很高
做為資產配置必不可少

房地產能受惠蕭條（QE)、惡性通膨、泡沫成長
股市能受惠溫和成長、泡沫成長

蕭條與惡性通膨時有房子能掛四出來抄底
能最大化降低風險
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:15:54
推 kitune      : 是話不投機還是詞窮
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:18:38
推 pmes9866    : 期權價格可以用期權計算機算
如果完全沒有賣方歐式無法提早獲利了結
房地產大概就是這個狀態（五年閉鎖）
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:19:39
→ yousking    : 其實呢，所有的槓桿是建立在經濟正向的時候，只要
→ yousking    : 還有房貸，扛不住蕭條的
這是錯誤的
做好資產搭配
房子就算沒過閉鎖期
也可以借錢出來應急加抄底
而蕭條時偉大的聯準會會降息+QE
房價就會一飛沖天
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:11
→ yousking    : 工作都沒了，怎麼扛蕭條。現在就是問題擴張非常容
→ yousking    : 易，很多人忽略槓桿風險
股債搭配下
金流完全可以支付房貸
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:54
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:51:15
推 ColdM       : 房屋維護成本 自住房跟租房完全不同$$$
你算含租金平均5%差不多
（自住也得算租金）
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 12:49:19
→ bndan       : 槓桿跟蕭條不是這種操作的風險和主要問題 這操作的
→ bndan       : 問題是來自於政策所導致的買盤提早耗盡問題..如果這
→ bndan       : 波早早有一堆人認賠離場還錢+新青貸停止或修爛或各
→ bndan       : 時間限量 讓買盤長久延續..這操作幾乎是完全無敵的
→ bndan       : 現在看起來政府要凹 新青貸人頭又幾乎無限量(0房貸
→ bndan       : 的人滿地是) 在這情況有可能接下來房產長久的買盤都
→ bndan       : 處於耗盡狀態(每年通澎產生的$$造成的額度就馬上被
→ bndan       : 新青貸站掉..)一路燒個5年..房價跌不跌一回事 沒買
→ bndan       : 盤問題會造成資金調動困難 = =
易受政策影響的部分有好有壞
會壓抑房價也會會推升房價
比方說23年應該冷盤了
新青安點燃下去狂噴
所以政策只會影響短期
最終還是市場報酬決定長線報酬
推 sdbb        :
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:12:35
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:15:35
→ bndan       : 推升房價部份要看入場時間 基本上新青貸造成影響後
→ bndan       : 幾乎多數預售屋都已經把"大通澎"%數各年差距疊上去
→ bndan       : 甚至還"遠超"大通澎的情況..這種時間點入場 推升房
→ bndan       : 價的BUFF是完全沒吃到 反而"價格"風險吃滿了 = =
舉一個美國的例子

1.聯準會為了壓抑通膨升息

2.建商無利可圖停建

3.供給減少造成房價上漲

4.通膨的房價部門居高不下

政策有時候適得其反

其實自由市場沒失靈

減少干擾才是最好的供需平衡方式

然後房子就看超長線就可

→ SabreN      : 兩年前我借了1千萬買20張2330成本475，放到現在賺超
→ SabreN      : 過1千萬，所以？
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:21:00

房地產最大優勢
1.低成本借貸，給你一筆優良負債
2.波動度極低
3.跟隨市場報酬累積，方便的投資方式
4.擴張信用
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:26:44
→ SabreN      : 人家買的指數基金內含蘋果、輝達等世界級大公司，
→ SabreN      : 怎麼會有人拿來跟沒產值、靠價差炒作的小小一間台灣
→ SabreN      : 房屋來類比？長期來看，根本也是股市賺得多啊，到
→ SabreN      : 底會不會算啊XD
房地產平均報酬就是約略等於正二
至於這樣的報酬好壞就跟個股一樣
會選房的跟選到飆股一樣
台灣的市場報酬世界第二
僅次丹麥
應該不算太差
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:29:45
噓 tr000064    : 超長線我會槓vt/vwra，而不是破房子。
→ tr000064    : 槓爆
推 sdbb        : 房地產聽起來跟00713有87分像
→ bndan       : 以超長線來看 房子價格風險不算什麼..這說法沒問題
→ bndan       : 因為這跟買大盤長久穩贏是一樣的..但在資金收益效率
→ sdbb        : 房地產是流動性較差的00713                         11/03 13:31
→ bndan       : 對應風險就有差了..沒政策前 如同本文算式 但已政策
政策是一時的
我認為市場報酬累積久了
政策壓抑反而會適得其反
但那之前就是流動性差
算是補充收益
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:34:11
→ bndan       : 這種凹法+多數入局者絕對不可能認賠的情況 這種進入
→ bndan       : 燒血戰的情況..會大幅降低資金收益效率(實際兌現)
→ bndan       : 沒實際算 但假設這波燒5年 那這5年很難對比正三...
推 sleepinggod : 你不能因為買房用借貸就放大它的報酬率，不然正2也
→ sleepinggod : 可以用其他貸款方式買啊
→ sleepinggod : 亂算
→ sleepinggod : 應該要1247/1092
你用權利金的角度看就知道我在怎麼想
我實際上就只是付了權利金
其他的部位是槓桿
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:45:47
→ bndan       : 房貸的8成和寬5 在政策前 算是天然BUFF 算上去是合
→ bndan       : 理的 如同本文..但在那央行政策下 貸8成+寬5就不是
→ bndan       : 先天BUFF了..因為門檻被拉高了 尤其是本來就無法新
→ bndan       : 青貸的...變數爆增...                              11/03 13:46
推 sleepinggod : 還是你們兩位是房仲啊？
噓 tr000064    : 急了
→ tr000064    : vt槓桿呢，請說明
VT目前沒有正二
資金槓桿回到貸款取得的方便性
至於TQQQ則要考慮波動耗損
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:13:14
→ ncuEE       : 簡單講房子為什麼能上漲就是取決賣不掉加價賣的條件
→ ncuEE       :  加上建商有辦法去喊價 才讓市場可以這樣玩下去。然
→ ncuEE       : 後有個房產大亨也是整天在買apple價 也就是你如果沒
→ ncuEE       : 有堅持你的價格 搞不好未來也是原價賣出而已 頂多賺
→ ncuEE       : 裝潢費
→ ncuEE       : 房子的漲幅簡單講就是賺未來的錢,也就是他本來十年
→ ncuEE       : 漲一倍 現在五年完成 那麼未來五年就是平盤 不可能
→ ncuEE       : 年年都像2021，2023那樣漲 因為會泡沫
推 zzz50126    : 前面怎麼有空頭也能保證獲利2成的人== 要不要先集資
→ zzz50126    : 當第二個巴菲特 台灣股神靠你了
→ zzz50126    : 房子就是懶人投資 自住報酬率極高 風險極低 不是只
→ zzz50126    : 漲不跌但至少2024年11月的現在還沒看到跌10趴的風險
→ zzz50126    :  但如果本來就有住的地方 不論是蹭爸媽家還是有白癡
→ zzz50126    : 房東低於市價出租 那就可以不用買
→ tr000064    : 推文怎麼被吃了                                    11/03 14:26
→ tr000064    : 國外券商可以開保證金帳戶
→ tr000064    : 你也可以選擇槓指期放一個可以接受的保證金
→ tr000064    : 槓桿在安全範圍內再和房子來做比較
→ tr000064    : 不是更為合理嗎？
也可
我只是論述市場報酬跟房市的關聯
並不是說房地產很好/不好
→ zzz50126    : 如果自己能力投股有到達長期irr15以上 那就租房就好
→ zzz50126    :  我推薦租豪宅 cp值挺高的 因為用買的很浪費 豪宅線
→ zzz50126    : 以上難貸款 出租投報又低 每個月花十萬就能享受上億
→ zzz50126    : 房產 cp值挺高的
→ tr000064    : 你不能單純以買房自帶槓桿，跟無槓桿股票及有波動
→ tr000064    : 率損耗的etf比較，兩者應拆開看。
你把房子後面要付的錢當槓桿耗損就可以
他本質上就是一個利息適當的leaps call
原始價值110萬 10倍槓桿
利息100+5*12*1=160萬
8年期來說這個權利金不算貴
至於賺賠
Call 也不保證獲利不是
推 zzz50126    : 阿 還有一種人我覺得不要買房 就是覺得自己是白癡
→ zzz50126    : 去買房肯定會買貴 仲介代銷唬一下就多掏幾十趴出來   11/03 14:35
→ zzz50126    : 現買現賠那種 那確實買指數就好 透明多了
推 junior020486: 長老，年底台股還有戲嗎？
→ junior020486: 看起來怎麼好像在做頭XD
十一月行情不可能差啦
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:45:48
推 leix2       : 三年後房屋價值是上還是下都難說 現在台灣房子根本
→ leix2       : 就在擊鼓傳花 看炸彈在誰手上爆炸
AI產業不死
短熊長牛
你認為房價是被炒作
但我認為房價只是反應了股市的漲幅而已
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:50:33
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:55:26
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:56:52
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:59:41
推 jay412210   : 比較好奇以目前的景氣下，有房有貸款但
→ jay412210   : 想增貸出來投資的方式最佳解依然是00713嗎？
713股債搭配這樣 我會建議保險1-2成美債
懶得管買賣就投等債 買的當下夠便宜
蓋牌套利
推 zzz50126    : 樓上說的也可以套在所有資產
→ zzz50126    : 樓上上                                            11/03 14:59
→ jay412210   : 畢竟00713依照長老之前發文分析不管熊市牛市可以一
→ jay412210   : 直配1.5
美債現在垃圾價 買來保險不虧就
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 15:06:41
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:16:23
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:20:01
推 zxcvb7700   : 其實就算漲到1500你實拿的部位還是比股市開槓桿還
→ zxcvb7700   : 少..
八年後理論上不只這個錢
獲利約年化20-30%
差不多就正三
當然獲利比不上大台正20
或是BC正50
比特幣能開125倍槓
這個風險承擔能力得比房子高一些
房子閉眼買就可以
推 sdbb        : 不虧就，套著配也舒服.jpg
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:32:54
推 sdbb        : 借用 https://i.imgur.com/MzspmOx.jpeg 套黑絲
推 madbele     : 期待你10年後的回饋
→ onekoni     : OK 交屋鑑價會先有更準確的數據
→ onekoni     : 理論正確性只能靜待時間證明                        11/03 15:59
推 spike1215   : 預售的價格當成選擇權有點怪怪的，買方違約的時候
→ spike1215   : 建商還有機會跟妳收違約費用，
而且建商本身也可能    11/03 16:04
→ spike1215   : 爛尾不履約XD。
違約金=你亂賣call的滑價
最多就是你付出去的錢泡湯

爛尾那種就房地產的特性啦
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 16:13:22
噓 chen831030  : 槓桿率怎麼可能10倍
→ lise1017    : 你是不是沒算稅金啊?? 賣房要繳稅 賣股那點稅金
→ lise1017    : 賣房的稅金跟賣股的稅金差這麼多選擇性忽略喔?
你房子又不會常常買賣..
我沒把房租3%算進去稅金那些雜項自己算
→ lise1017    : 還有你交屋馬上就賣 跟住5年甚至更久再賣也不一樣
買的當下就是八年期的選擇權
中間有要賣幹麻買？

→ kazami3019  : 請問110/265中的265是怎麼算的？是指房價的漲幅嗎
→ kazami3019  : ？但從1092到1247，不是155嗎？
你110萬付出去沒有不見啊
變成房屋價值的一部分
1092剩下982

我發現我計算錯了
報酬實際上更高是140%
→ lise1017    : 中間按貸款金額(槓桿率)的利息 以及按坪數的管理費
→ lise1017    : 還有那一點點持有稅 跟股票這些幾乎都是0相比
→ lise1017    : 你有穩定現金流支付嗎? 股票可以套著配 你房子可以?
→ lise1017    : 0050買了被套頂多 套著配 等漲回 你房子可以?
就說用713質押幫你付吼
不要自己付房貸
713槓下去我都算給你看啦

房子交屋繳一年後掛四出來丟713
713再幫你還房貸

噓 chen831030  : 265怎麼來的
→ chen831030  : 為啥分母是110
你付出去的110萬+房價增值155萬
你剩下985萬要付

我算錯實際上更高才對
→ johnbogle   : 看不懂你到底再算什麼…沒房的買自住大致不會有錯，
→ johnbogle   : 但你如果當投資要買賣的話，稅一定要算…
我就強調第一間自住了不要再吵了
我有說第二間不划算了

房子的價值在於掛四資金池
以及信用擴張
除非要換更大的資金池
否則根本沒有賣的問題
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 22:05:50
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 22:21:40
推 rossi1014   : 請問什麼是掛四
推 WP1         : 我是建議等房子真的賣掉後再來講賺多少比較好 不然
→ WP1         : 只是紙上談兵
→ onekoni     : 賣完你也會說紙上談兵 反正我談我的你不看就閉嘴
→ onekoni     : 這種嘴臉我從去年十月投正二就看多了
→ a12838910   : 長老 00948b這個點位用力買 484很舒服
→ onekoni     : 買好了 就是等時間
→ a12838910   : 好 小資族 想說湊個一百張