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標題[心得] 槓桿指數化與買房
時間Thu Apr 24 23:10:21 2025
這篇文章主要是分享我在買房和指數投資之間的看法和選擇 買房是個非常困難且爭議大的問題，且因為不同市場已經牽涉到近鄉謬誤跟貸款，幾乎不 可能如指數投資那樣有「明確實證」的答案 簡而言之，在指數投資、life cycle investment 等等，我能確定我是對的，但在房地產 的購買，我也只是分享我自己的看法，無法提供很正確的答案。只能拋磚引玉分享一個年 輕人的看法 前言：life cycle investment & coast fired 這篇主要接續我之前的一篇文 #1dfT6vou(Stock) 在這篇文裡面，以一個年輕人角度分享了所謂life cycle investment & coast fired 這是計算機：https://walletburst.com/tools/coast-fire-calc/ 我們能輕易計算出coast fired所需的金額。或者說，VT數量（這樣的說法通常能讓我們 更有動力和目標） 以月收4萬退休生活而言，考慮進通膨，抓1000股VT很寬裕 這也是我反覆提及的，儘早存到1000股VT，就可以coast fired，「賺多少花多少」，心 態上自由的重要 而要達成1000股VT，貸款/槓桿是必不可少的 背後的邏輯正如上一篇所說。你未來30年勞務所得=超長期債券，你已經曝險大量資產在 債券上了，勢必拉高股票佔比。 因此上篇文我給出的結論是：不買債、信貸投資指數基金、槓桿控制至少2x 大致複習完畢。而實行過程，最大的問題想必是買房跟這套邏輯的取捨 因此此篇分享我個人對買房/指數投資的理解，並計算兩者回報 探討族群&前提： 在討論之前，還是要先計算一下報酬率 雖然已經太多人算過了XD 然後討論要定義人群。我定義的是「45歲以前，未買房或房產很少者」 如果你已經大於45歲，開始進入股債分配的環節； 又或者你早已經有>3棟房 那不是主要要探討的對象 (畢竟當買三件以上房產時，要嘛你是很忠實的房產投資客不愛股票，要嘛你就是資產遠 超我的大戶，無論哪種我想你都不會想聽一個年輕的指數化信仰者侃侃而談XD) 房地產報酬採用國泰房地產/住宅價格指數當台灣平均回報率 指數化投資採用全市場股票ETF：VT，不考慮匯率波動，採用FTSE Global All Cap Index ，忽略追蹤誤差 回測20年（2003-2023） 租金回報率採用2% 裝潢等軟性費用基本上以我個人心證為主（基本都採較低） 另外，盡量不考慮資產波動情緒價值的部分。 所以什麼「股票上沖下洗你抱不住，房產跌了感覺不到，才能穩穩持有」這種言論不被考 慮 畢竟會點進來的人都是堅定的指數者，一言不合就刪app不看盤的，我們不會被什麼上沖 下洗影響：），希望啦 報酬比較： 全球指數過去20年的年化報酬為10%左右 房價指數過去20年為4.5%-5% 以上都是我抓FTSE 報告跟國泰的結果去回測的，大致上應該相去不遠 以買1500萬房子為例，頭期款20%，房貸利率2%，仲介買房2%賣房4%，裝潢費30萬，30年 後賣出。租金2% 年化報酬是多少呢？8.1% 相較之下，VT的年化回報是10% （1500萬房子，每年5%漲幅+2%租金回報率，30年後約1億1000萬 相對應，一開始不買房，省下頭期款+仲介+裝潢350萬，2%房貸利率=每月多4.4萬房貸投 資VT，30年後約1億5000萬） 且還未考慮房產折舊，但也未考慮房貸利率應該可以低於2%，跟房產實際報酬有人認為高 於4.5% 有點反直覺，開五倍槓桿還輸指數化，這原因是因為在你不斷還款的時候，本質上是一直 在去槓桿化。 討論： 可以看到結果，基本上買房和買股，擁有相差不遠的年化報酬，但在考慮槓桿後指數化投 資的報酬仍然高於買房 甚至考慮進房產折舊，兩者差異應該更大 但這絕對不代表買房的報酬比較低！ 因為要注意的是，這是長達30年不斷還房貸去槓桿的結果。 但你不需要去槓桿啊。 實務上，理財型房貸的出現讓這件事變的愚不可及，不該有人傻傻的還房貸30年 回到life cycle 的本質，在年輕時努力開槓桿是正確的方向 照這邏輯，反而買房是正確的選擇。因為房產能夠開很大的槓桿 所以此時已經很清楚分成三個類別 1. 指數化投資 2. 買房，但呆呆還款30年 3. 買房，但努力讓自己槓桿維持 以報酬率來說3>1>2 也就是，以過去的投資報酬率來回測，買房但不斷維持高槓桿是回報最高的方法 這也是清流君之前影片算出買房差於投資的原因。因為他不考慮房貸可以維持槓桿 但是，回到指數化投資的本質 當你把5倍槓桿，押注在亞洲一個小島、一個城市上的一個物件，風險是低的嗎？ 買房永遠不能逃避的就是他無法規避非系統性風險 我自己認為，比起2倍槓桿買VT，五倍槓桿壓在一棟房子上，無疑是非常高風險的金融操 作 身為指數投資者，很難無法認同這種無法規避非系統性風險的投資 問題是，如果有第4條路呢？ 也就是4. ：利用信貸開槓桿投資指數化投資，也就是長久以來我推薦的 如果以一個理性、客觀、且對房地產單一風險有趨避的人來討論，我認為2-3倍槓桿的指 數化投資是優於房地產的投資方式 他有著幾乎不輸房地產高槓桿的報酬，且規避了大部分的風險 因此我個人理性的結論是，如果願意且能夠以近似房貸的利率貸款到信貸，那信貸買股優 於買房 然後，這只是理論上的方案 事實上隨著你資產的增加，信貸不太可能無止盡維持2-3倍槓桿 此外，自住房的好處，情緒價值無法估算 譬如裝潢風格、寵物、社會觀感、女友要求、父母期望…… 買房無疑可以提供很多很多的情緒價值。光是租房不能自己弄裝潢跟寵物就差非常多了 所以，考慮進情緒價值，或許買房仍然是一個選擇 我認為，事實上，3&4完全可以併行，但也會互相影響 這已經牽扯到每個人信貸、房貸的條件 甚至業務員的不同也影響很大。 我不能ㄧ概而論去計算，因為無法考慮信貸會影響房貸的利率、成數 因此我個人、完全主觀、很可能沒辦法推廣給多數人、且不負責任的建議是： 在現金流足以支撐1.5-2倍槓桿的指數化投資時，以信貸模式走路線4。 實務上，隨著資產增加，理論上你的槓桿也必須持續加倉，但我們不能無止盡加倉下去， 也就是抓一個平衡點。 再次強調，純粹主觀 台灣信貸對年輕人的友善程度&利率，大約介在100-300之間。 也就是，當你貸款到2-300萬左右、槓桿兩倍總資產5-600萬元後，剩餘的錢可以「考慮」 拿來準備走路線3，也就是買房 這些錢也差不多一千多股VT，這可以給你更安穩的情緒價值。代表你已經coast fired了 這完全是個人觀點，如果你現金流能cover 400萬信貸，且買房對你情緒價值不大，那你 信貸400萬總資產800萬再開始存款也未有不可 亦即，一個陳腔濫調的結論 24歲畢業後，開槓桿信貸後總計約300-400萬資產，1000股VT後，剩餘錢當頭期款準備買 房。 實務上，按照每個人月薪不同，在26-28歲達到股票上的coast fired 開始把剩餘錢一樣投入VT，並在33-35歲左右賣掉1000股vt以外的金額買房 我個人認為這是可行的方式 買房後，除非已經達到你預設life cycle的槓桿倍數（上篇文有教過計算），否則永遠記 得理財房貸。而理財房貸出來的錢呢？ 當然all in VT！ 結論：懶人包 1. 一拿到頭期款就買房，後用理財房貸維持高槓桿，為過去20年收益最高的投資方式 2. 考慮進避險，信貸2-3x買VT是優於上述的選擇，且報酬相差無幾 3. 考慮進情感因素，可在600-1000股VT後開始存頭期款，為折衷方案 4. 買房後傻傻還款30年，期間不增貸，為最蠢最蠢的方法。其效果甚至低於無槓桿之指 數投資 5. 綜上所述，建議槓桿買VT當租屋股神or 存到一定股數VT後買房。直接買房後維持高槓 桿，適合對台灣房產有信心或自認有主動選房能力的人，我個人完全不推薦。啊買房後一 直還房貸沒維持槓桿的人，就別來亂了，最爛 6. 買房盡量貸40年貸款 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 91.223.100.103 (英國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1745507423.A.8BD.html
→ Moneytaker : 清流君 04/24 23:11
噓 Moneytaker : 沒噓到 04/24 23:12
噓 hectorhsu : 五年內顯學必倒～ 04/24 23:13
推 NoMomoNoLife: 幫補 04/24 23:13
推 partsex : 房貸本來就沒必要還 04/24 23:18
→ partsex : 而且台灣有戰爭風險 還房貸幹嘛 04/24 23:18
→ partsex : 省下的房貸拿去買指數就行了 04/24 23:19
推 hectorbibby : 就全世界窮人都想拼一把而已，反正本來都沒有 04/24 23:19
→ partsex : 房貸到死都不必還 04/24 23:20
→ partsex : 只要交頭期款 房子就是你的了 04/24 23:21
→ partsex : 就可以享受增值了 04/24 23:21
→ partsex : 還房貸是傻逼 04/24 23:21
→ cookiesweets: 清流君結論是這樣嗎 04/24 23:23
→ cookiesweets: 他不是一直推0050 04/24 23:23
推 hsupaijay : 他推VT阿，股債搭配全球分散 04/24 23:25
推 SmilD : 感謝分享 04/24 23:27
→ cookiesweets: 我依稀記得清流比較買股跟買房是沒考慮維持房貸槓 04/24 23:30
→ cookiesweets: 桿，所以得到買房必敗的結論（？我不確定 04/24 23:30
推 wzshi : 巴菲特建議買一間可負擔的房子就好 04/24 23:32
→ uyrmb47 : 你房子持有成本低了 04/24 23:53
→ oread168 : 只要房價還在漲 房貸沒人在還完的 04/24 23:57
推 hamigwa : 清流君有說過類似3+4的方式 04/25 00:01
→ hamigwa : https://youtu.be/1YJ6HeS93Gg?t=973 04/25 00:01
→ hamigwa : 當資產慢慢變多正常會開始轉股房債多棲 04/25 00:01
推 TonyStuck : 思路一樣 推個 04/25 00:51
→ wiston1419 : 清流君早期比較買房買股的時候 沒考慮維持槓桿 04/25 00:59
→ wiston1419 : https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=bGIWt_mHgWyWB9z1 04/25 00:59
→ wiston1419 : 可能之後被吐槽 有學到新觀念吧 嘿嘿 04/25 01:00
推 halo3dark : 推推 感謝分享～受益良多 04/25 02:28
推 duriel3313 : 清流君在指數和生命投資因子投資的分享是全台最深 04/25 04:04
→ duriel3313 : 入的，但在這裏跟屎一樣XD 04/25 04:04
→ Ryuce : 持有房子不用繳稅嗎 04/25 06:36
→ Ryuce : 賣房子不用繳稅嗎 04/25 06:36
推 chopinmozart: 其實你456 有點不食肉糜 04/25 07:13
→ chopinmozart: 銀行放款條件比你想的嚴格 04/25 07:14
→ chopinmozart: 要40年 又要低利 又要一直周轉 04/25 07:14
→ chopinmozart: 通常三者只能擇一 04/25 07:15
→ chopinmozart: 什麼無限房貸大法都有點吹過頭 04/25 07:15
推 cblade : 自住一間是最好的投資 04/25 07:57
推 kenny610 : 推 感謝分享 04/25 08:20
推 AbcdefG18 : 優質好文 04/25 08:26
推 hjtiun852 : 感謝觀點的分享 04/25 08:48
噓 ppnow : 算那麼多幹嘛，買房需要的是衝動，不是數學公式 04/25 09:02
推 delightboy : 買房等漲價又可增貸買0050或2412，增貸跟拿回全部 04/25 09:09
→ delightboy : 頭款87%像，第一間自住房最好要買 04/25 09:09
推 libraghost : 你是清流君嗎 04/25 09:46
推 pinwei0989 : 推推 04/25 09:49
推 gusser : , 04/25 09:54
→ gusser : 清流君沒這篇的認知 04/25 09:55
→ gusser : 這篇文好好看勝過仿間10本投資理財書 04/25 09:56
→ gusser : 我個人也是自主房一直轉增貸 持續買房買股 維持槓 04/25 09:57
→ gusser : 桿 遇到房股一波多頭 直接淨資產8位數 04/25 09:57
推 DreamHssH : 賭板就是 YOLO! All in or nothing! 04/25 09:57
→ gusser : 我看過的理財書40-50本 有用的不多 真的能賺到錢的 04/25 09:58
→ gusser : 策略反而網路去對照修正 最實際 04/25 09:58
推 Librau : 清流君還說過說黃金是垃圾。樓上信徒放空了嗎？？ 04/25 10:18
推 ppnow : 我簡單講，某君害死一堆人，信徒要信就信，都是命 04/25 10:27
噓 hsupaijay : 笑死，是要害死誰，在股板買0050和VT是被害死 04/25 10:53
→ cookiesweets: 老實說life cycle investment 又不是清流君提的… 04/25 11:59
→ cookiesweets: .我最初接觸life cycle是在諾貝爾獲獎公式那本書， 04/25 11:59
→ cookiesweets: coast fired 觀念也不是清流君強調的啊Xd 更何況， 04/25 11:59
→ cookiesweets: 清流君常常一直推0050沒提VT這跟我推廣的根本背道 04/25 11:59
→ cookiesweets: 而馳 04/25 11:59
推 ulove : 推！ 04/25 12:06
→ cookiesweets: 我倒覺得清流君最大貢獻是因子投資。他讀不是因子 04/25 12:08
→ cookiesweets: 投資的論文 04/25 12:08
噓 faust218243 : 左邊買房右邊高股息+指數繳房貸你覺得贏你論述多少 04/25 13:06
噓 faust218243 : 股票在質押搭房產五倍這槓桿倍率可不是五倍 04/25 13:09
噓 dream1124 : 你一下理財房貸一下又槓桿指數搞這些花裏胡哨的東西 04/25 13:51
→ dream1124 : 其實都還不如租剛好符合需求的房子，其他錢玩期貨 04/25 13:52
→ dream1124 : 來得簡單易懂易操作，遇到黑天鵝也沒那麼有壓力 04/25 13:54
→ dream1124 : 清流君是公眾人物本來就不能亂推薦高風險的東西 04/25 13:55
→ dream1124 : 再加上他拍片說過有研究發現長期槓桿只是讓獲利成果 04/25 13:57
→ dream1124 : 更加分散，但不保證必勝。你這套做法先入為主認為 04/25 13:58
→ dream1124 : 買房必贏通膨，然後又拿有槓桿的策略跟沒槓桿的比， 04/25 13:59
→ dream1124 : 根本是不倫不類 04/25 13:59
噓 iamneptune : 少年股神 04/25 14:23
→ iamneptune : 這一波帶走多少 04/25 14:23
→ iamneptune : 等年底房價八折看看 04/25 14:23
推 ncucosine : 請問剛有頭期款買房 要怎麼用理財型房貸 04/25 14:58
推 countrier : 少見優文，推一個 04/25 16:14
推 a39313000 : 感謝大大分享 思慮清晰 推推 04/25 17:08
推 CCChieh : 「信貸2-3倍槓桿指數化投資」這句話不懂，信貸借錢 04/25 18:09
→ CCChieh : 可以懂，2倍是哪來的呢？thx 04/25 18:09
推 CCChieh : 有兩倍做多VT這東西嗎？ 04/25 18:10
推 CIIIO : 增轉貸之後的利息會略高於原本房貸 04/25 18:18
→ CIIIO : 而且最佳是30年 也就是原本40年的轉過去會被變成30 04/25 18:18
→ CIIIO : 或20年 04/25 18:19
推 CIIIO : 原三十年貸款在繳到第7~9年貸款率會剩80% 加上房產 04/25 18:23
→ CIIIO : 增值的話會更少 所以房版才說五年增轉貸一次 04/25 18:23
推 vendee : 好文，也是一種策略 04/25 18:35
推 waynepc : 推好文 04/25 22:54
推 zzz50126 : 算了吧清流君 為了流量蝦78講 周冠男都比較好 04/25 22:58
噓 BJkiller : 北七 我26歲跟朋友合買三間房子 現在兩年就漲了700 04/26 03:27
→ BJkiller : 萬 還在槓桿VT你這波沒被抬出去？ 04/26 03:27
推 nono556 : 謝謝分享 04/26 06:33
推 k149h : 好文推推推，可惜股版大部份人不懂 04/26 07:12
推 Milkomeda : 有財商的富家醫生寫的分享文，股版韭菜是不會懂得， 04/26 08:53
→ Milkomeda : 只能默默幫推了。 04/26 08:53
推 luke1130 : 推 其實現在這些資訊都已經很多了 但很多人都還是不 04/26 12:24
→ luke1130 : 理解 04/26 12:24
推 ckid : 好文推 04/26 13:20
→ cookiesweets: 沒被抬出去啊快樂的很 04/26 18:29
→ cookiesweets: 已經coast fired，目前gap 環遊世界中 04/26 18:29
→ cookiesweets: VT含槓桿報酬接近100% 04/26 18:29
→ cookiesweets: 我上次增貸在3月，這波虧損全吃到但一點也不慌 04/26 18:29
推 bebeboss : 好文推 說槓桿VT會被抬出去的 484連中文都不好 05/02 12:36