Re: [請益] 為何一堆人都想著債市要做價差？

[huabandd (我是阿肥巴你頭)]

※ 引述 《NovaShin》 之銘言：
: 推 onekoni     : 不懂 房價崩換房不是更爽                           05/06 18:45

這個不太懂，於是讓gemini算了一下

假設我於2020/4年買了一間兩千萬的房

年利率1.5%，七成貸款，分三十年償還，無寬限期

房貸利率逐年提升0.1%，到2025/4時房貸利率已為2%

2025/4房價暴跌，我的房子跌到只剩一千萬

我想把房子賣掉，買現值五百萬的房子

一樣貸款七成，2%利率，三十年償還，無寬限期

如果我不把房子賣掉繼續繳納貸款還要繳納多少錢？

如果我把房子賣掉購買第二間房子還需要繳納多少錢？

跟原本第一間繼續繳納相差多少？

（因為第一次計算未加入繳納的頭期款，加入條件再算）

以上計算未加入第一間房及第二間房的自備頭期款

將條件加入後重新計算



第一間房繼續繳納不換房，總繳24,433,921

賣掉第一間房繳納第二間房，總繳17,268,579

兩者相扣可省下7,165,342

假設房價下跌之前第一間兩千萬變一千萬

第二間一千萬變五百萬



第一間房如果原價是一千萬，換算一下

總繳12,216,960（直接對半砍應該不會錯？）

如果你是買得起兩千萬的房的人，房價下跌

你是會選擇持有現有房屋，還是出售換低價房屋？

我是買不起啦，但看起來好像不換比較划算？

若房價跌但你收入不受影響，你換不換？



詳細計算過程

https://i.imgur.com/59zJhjH.jpeg

https://i.imgur.com/ow8LH8V.jpeg

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推 zxcvb7700   : 萬寶的房 只會漲 不會跌 勿嘴!
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:10:42
推 blargelp    : 房價崩 換房絕對更難。這題房板入門題 答錯直接出去
→ blargelp    : 除非你第一戶全現金買。不然跌 頭期就更遠。但 第一
→ blargelp    : 戶能全現金買的人，本來就可以換房
算了一下才知道，價跌要換房也不是那麼簡單

不過上漲時換房也不是那麼簡單，薪水很難追漲幅

不知道是不是價格平緩時比較適合？
噓 abdd123413  : 買不起還要大聲嚷嚷喔
對啊，怎麼了嗎？你不敢嗎？
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:14:53
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:15:23
推 eliteark    : 印象中當初命題是房市跌的時候換大房子會更容易,我
→ eliteark    : 找用GPT用(2000->3000)vs(1000->1500)的情境去比較
這邊是說2000萬的房跌價後1000萬賣掉

然後再買入3000萬跌價後1500萬的房嗎？

如果是這樣是比較容易沒錯，利率不變的狀況下

但是也要考慮已繳納的利息

以及換第二間房所造成的額外支出划算不划算
→ eliteark    : ，條件一樣是7成30年在第五年脫手
→ eliteark    : https://imgur.com/oVGTL9S
圖片一個是136萬一個是686萬，是不是錯了？
推 eliteark    : 頭期款夠以月負擔比的角度來說確實是比較容易啦,現
→ eliteark    : 在買房很多卡在收支比
→ eliteark    : 前提是這五年有存到錢
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:45:04
推 eliteark    : 686是第一間清償貸款後要多賠的錢+第二間的頭期款
→ eliteark    : 中間過程省略只截結論的關係
看了下面兩張圖懂了

確實房價跌了會比漲了換房簡單的多

但看了計算過程才知道中間有多少損失
→ eliteark    : https://imgur.com/QRXeVTh
→ eliteark    : https://imgur.com/a/7cbxgjh
我把我的案例第二間房500萬改成1500萬

總繳會來到29,582,859，比不換房多

多花5,148,938，但是2000房變3000萬房

看起來換大比換小更划算

而且還款金額會從50,674降低到38,810

月繳壓力降低，房屋價值增加

看起來是比較好的選擇

只是在換房時有一次性支出663萬

這個比較高一些就是了
→ stepnight   : 換大房子不痛就是蛋黃換蛋白去
小屋換大屋，價格抓一樣這樣嗎？
→ stepnight   : 不然一樣都蛋黃要跌一起跌、要漲一起漲
蛋黃跌蛋白不跌嗎？
→ stepnight   : 實際上同樣蛋黃蛋白區換大房根本沒比較鬆
除非薪水有增加，房價有下跌這樣
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 20:55:20
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 21:10:18
→ kakkouii    : 有這麼難算嗎？價跌期間當然小換大划算啊
小換大較划算沒錯啊

但你要另外拿一筆錢出來啊

沒有錢的話也是沒辦法換啊
→ kakkouii    : 三十坪換三百坪  三十張股票換三百張股票  越跌越划
→ kakkouii    : 利率這麼低  跌價要車平利息多簡單
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 21:22:08
→ kakkouii    : 不跌價要三十坪換三百坪要另外拿更大大大大一筆出來
也是，忽略這個更大大大大一筆了
→ twistfist   : 槓桿買房的當然是漲有利
※ 編輯: huabandd (218.187.84.246 臺灣), 05/06/2025 21:32:42
推 onekoni     : 不用想太複雜 就是你要花大錢的時候當然希望大錢的
→ onekoni     : 跌
→ onekoni     : 因為你的薪水能負擔的月付降低那麼多
→ onekoni     : 可以拿去借更多錢出來
→ onekoni     : 你本人就是一張新台幣債券 月月配 能從銀行借錢的
→ onekoni     : 那種