Re: [標的] 房貸增貸的錢投資股票，要多少才能達到財

[galeolow (dade)]

先說結論房貸增貸是用來「放大資產」，而不是直接拿來「當飯吃」。利用增貸的息差幫
你養大總資產，生活費還是建議先靠本業或自有資金的股息來支應，等到資產滾到本金還
完的那一天，才是真正的自由。


盲點一：


你的公式：
生活費 = 股息 - 借款利息

現實公式：
可花用的錢 = 股息- 每月房貸還款總額 (本金+利息)

除非你能拿到「永久寬限期」(只繳息不還本)，否則增貸資金通常只能給 2-3 年寬限。
一旦開始「本息攤還」，現金流會完全不同。

【試算給你看：目標年領 100 萬生活費】
你計算需要貸 2,857 萬。
假設利率 2.4%，分 30 年償還：

1. 收入端 (ETF 6%)：
   2857萬 * 6% = 171 萬/年 (約 14.2 萬/月)

2. 支出端 (房貸本息攤)：
   借 2857 萬，月付金約 11.1 萬/月(一年支出 133 萬)

3.  171 萬 (股息) - 133 萬 (房貸支出) = 38 萬/年


結論：
你承擔了 2800 萬的負債風險，結果每年實際能放進口袋花的只有38 萬。
離你目標的 100 萬生活費，還差了一大截。

因為其中有很大一部分股息，被強迫拿去「還本金」了。
雖然還本金是把錢存回房子裡(資產增加)，但你沒現金吃飯了。


盲點二：

要貸出 2,800 萬的「增貸」，你的條件要非常硬。

1. 房屋增貸通常有成數限制。若以 8 成算，你的房子鑑價至少要 3,500~4,000 萬，而
且是「殘值」要有這麼多 (扣除原房貸餘額)。

2. 你要扛一筆 2800 萬的貸款，銀行會看你的還款能力。以月付金 11 萬反推，銀行通
常要求你的月收入要在 18~20 萬以上。


如果原本就擁有 4000 萬豪宅，且月薪 20 萬以上的人，
通常不需要靠這種高槓桿操作來拚 100 萬的被動收入。


盲點三：


借 2857 萬全押股票。
若遇到 2022 年那種股債雙殺，大盤回檔 20%：

帳面虧損： -571 萬
房貸壓力： 每月依舊要繳 11 萬

這時候如果股息縮水 (例如配息率從 6% 降到 4% 甚至更低)，你的現金流會直接轉負 (
要倒貼繳房貸)。身上背著快 3000 萬負債，每個月還要從薪水掏錢養房子，這就不叫財
務自由。







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→ xzonisy     : 你把粉紅泡泡給搓破了
→ duriel3313  : 台灣高價房產租金很便宜,漲幅很低,如果不追求擁房
→ duriel3313  : 把房子賣掉 改成股債配置合理提領 輕鬆達成目標
→ Ryoma       : 寬限期到轉貸就好、房只漲不跌貸更多，房版這麼教
推 zino        : 你好像忘了計算股息太高，所得稅級距也會拉高
推 lifeisgift  : 使用理財型房貸，原則上可以貸出你之前還過本金部
→ lifeisgift  : 分
→ lifeisgift  : 動用部分才記息，期間只還息
→ lifeisgift  : 通常簽7年，每年自動續約
推 clisan      : 你還少算了所得稅，扣一扣直接變負數
推 lucky466    : 如果房子不是自住房可以出租
推 lucky466    : 如果房子剛好漲多了又不想賣，增貸是不錯的選擇
推 RealID2018  : 這只能用理財型房貸，但利息現在接近3%了
→ RealID2018  : 你捧場買房貸壽才有機會壓到2.5%
→ RealID2018  : 7年到期續約通常都要再買理財產品，不然不是被
→ RealID2018  : 砍額度就是被加利率
→ RealID2018  : 我以前就做過個金AO，續約沒理財總行就是加利率
→ RealID2018  : 他也不怕你轉貸，因為案件太好找了
→ RealID2018  : 一天進件7、8件是常態，還只是周轉金
→ RealID2018  : 購置房屋還不算
推 Afafa       : 這篇值得M起來 增貸買股先看這篇試算
推 lucky466    : 你的盲點3也有可能相反呀！萬一股市暴漲剛好還清了
→ lucky466    : 房貸實現真正的財富自由
→ lucky466    : 4/7號增貸或信貸的現在哪會怕回檔
→ lucky466    : 有人就是註定這樣子了，有人就是註定賺大錢
→ lucky466    : 沒有對錯，但投資前確實要把風險估算進去
推 losehope    : 現在有幾間銀行有無限寬限期，只還利息不還本金，
→ losehope    : 但利率稍高，可以去洽詢！
推 jiexianlan  : 人性是股市暴漲，心態野心更大(股神上身)，加大槓
→ jiexianlan  : 桿入世
推 adey        : 盲點二，你忘記股息會同時增加你的年度所得，所以
→ adey        : 銀行評估你的貸款負擔能力會越來越強
推 rainsilver  : 要用複利計算 長期才有優勢
推 molopo      : 理財房貸 試試看
推 RealID2018  : 不是每間銀行都認股息喔
推 qwesazx     : 200萬股息還有所得稅要扣 現金流會更少
→ wayne790614 : 如果房子的首次貸款就採取貸到滿的模式，轉間產生
→ wayne790614 : 的利息是可以折抵綜所稅的，所以實務操作上應該是
→ wayne790614 : 規劃股息和房貸利息的比例，來達到稅務的優勢