Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎

[C24128390 (Cloner)]

※ 引述《planta (小盆栽)》之銘言：
: 小盆栽提議先買房再投股這概念，得到其他大大的補充，觸發更多靈感和討論對大家都有
: 所啟發，也讓大家明白很多事情就是冰山的一角，你看別人買高股息，以為這些老人很笨
: ，明明買大盤更賺錢，科技股飆更快，怎麼會這麼怎麼會這麼傻呢？其實你沒有看到冰山
: 底下的全面布局，撇開高股息的爭論不提，針對於買房這個主題，再稍微補充小小提醒，
: 小盆栽擔心有人照抄劇本忽略了小細節：
: (A)局勢一直在變化，人頭珍貴：
: 因為打房所以就更能突顯人頭珍貴，雖然現金買房也是可以，但是我會建議如果是第一間
: ，還是貸款買！
: 理由1，保留手上的子彈：
: 不要一口氣打光！如果股市突然有一個什麼變化，才有去撿便宜的現金！
: 理由2，房子和股票不同：

: ※ 引述《MikeShiver (Mike)》之銘言：
: : 如果有1300萬 應該先拿去買房 而且全現金買斷
: : 買完看是要自住還是要收租  蹲個半年  再去找隨借隨還的理財型房貸
: : 這種貸款期間內只要繳利息  本金不用還

這兩篇買房的一起回。

基本上，很多房市投客對於"買房"這件事的優先級，都會放得很高。

房子能不能無腦買? 可以，因為你要"真的死掉"，的確很難。

但....也只是"不會死掉"而已，沒說你會活成怎樣喔。

我這篇提供一下反面思考。


每個講先買房後買股的人，報酬率都算得天花亂墜，但有兩件事基本上都不會討論:
(1)首購踩坑會有多慘?

(2)房市是經濟成果的下游，如果是因為對經濟發展有預期選擇買房
，為啥不去上游市場撈?


先講第一點，房市多頭有多爽，空頭就有多慘。

---槓桿
漲得時候用5倍報酬算，跌的時候記得也乘5倍。

這波限貸，看各大房價指數的狀況，大概能說今年房市整體是0~-5%左右的盤整。

5倍就是損失0~25%頭期不見。
假設你是保證金壓滿的期貨，少25%已經低於維持保證金了喔。
房子交易還先花了幾十萬喔，這些還都是丟水溝的。

房市的特點是基本上不會"爆倉"，除非你失業+變故。

但是有沒有想過，當走空頭的時候，"爆倉"其實是挽救你的機制欸。

想像今天期貨沒有爆倉機制，有多少人會身揹幾億負債?
期貨被強平，還是會剩下一些錢的，除非是川普那種情況。

房子是完全沒人幫你顧這個。
講這波比較慘的，隔壁版有貼實登超過-20%的案例，實際上就是頭期歸0還倒賠了。

以淨資產的角度，歸0了。
對一個頭期歐印的首購來說，認知到這件事，確定不會得憂鬱症嗎?
一般人存到這個頭期會花多少時間跟心力?

現在這個moment，變成淨資產是0，甚至是負數。

基本上，這類人會觸發防衛機制，必須認同沒爆倉就不算輸這件事XD
因為沒有爆倉，所以可以裝死等房子漲回去，沒有輸。

"不會爆倉"，這件事，反過來說，你的虧損是沒有東西阻止的。

某些人說成好像是免死金牌一樣，蠻無言的。

---現金流

首先，你買房就先要把幾百萬頭期丟進去了。

在多頭時，基本上，你繳的房貸本金，可以當作暫時放在房子上，之後可以再取出來。
雖然有利息，但大致上是這樣。

但在空頭時，你繳的房貸是不能再貸出來的，你基本上跟在補保證金沒什麼兩樣XD
理論上都是丟到房子裡去，但你只能在"漲回來的未來"投資。

---貸款能力

這個跟現金流是一體兩面的，在房貸下，你還款能力就受限了，
自然也不容易再貸錢出來做其他投資。

也許股市剛好有個機會，但不好意思，你沒錢玩，你就只能看你那間房子。

---房市"穩定"的特徵

房市穩定，是個雙面刃。

股市給你一個月緩跌-9%，可能隔天開盤突然一根漲停，全部回來。

房市給你緩跌-10%，請問會隔天漲10%嗎XD

說服凱子買家接盤不算，一般要等多久漲回來?
 下去就需要一年甚至兩年，穩定後上來又是一兩年。

一來一往4-5年就過去了，不要忘記，還有通膨。
4-5年給你持平，你其實是賠了15%，再給你2年的多頭，也就剛好追回。

6-7年過去了，你還沒開始真正意義上賺到錢XD

然後 萬一  6-7年後又空頭了怎麼辦QQ
陷入一個死亡循環欸。

所以有發現，房子買錯的人，跟買對的人，是活在兩個世界嗎?
人家爽爽增貸，你爽爽繳貸。

以上是幻想嗎?  不是，房子買在14-15年的有些人就是這樣。
這是房價指數:
https://i.meee.com.tw/mCiYppo.png
看看買在14-15，買在08，甚至買在00這種低點的人，等多久才回來?

那堆中新生代投客侃侃而談自己的發展史，抽檢看看，
有沒有人房子是買在14-15年的??

14-15買的我聽到最慘的到2022才解套，23-24漲個2年好不容易把通膨吃回來，
又遇到限貸下去。

慘。

通常最邱的是買在16-17的，這些就跟台股之前買在12000/17000的人一樣。
你問他們，台股哪有在跌的XD

每個房市投客都那麼會算，也喜歡把風險掛在嘴上，說買房多穩多安全。

結果房市自身的風險，通通當沒看到，或很巧妙地無視。

只跟你說五倍漲 沒跟你說五倍跌XD
跟你說能怎樣增貸 沒跟你說跌的時候誰要貸給你XD

只會跟你說增貸好棒棒， 沒跟你說增貸出來幹嘛，一堆人還是丟回股市輸XD

-20%頭期歸零?
沒事啦，反正沒被強平等他漲回來就好。
連其實已經真正欠債了，都可以美化成，"沒有被掃出場" 。

請問把房子兩字遮起來，這些行為跟賭鬼有啥區別?

因為16年到24年，房產一路向上，讓中新生代投客基本上沒啥危機意識。
人家只遇過只漲不跌的房市。

在他們的認知中，房子是不會跌的，跌了也是下個月就會漲回去的東西。

這種無腦買的思路，自己小心XD


(2)房市是經濟成果的下游，如果那麼會算"發展"，為啥不去上游市場撈?

現在有一種言論是，這幾年科技業會怎麼上行，所以看好未來幾年房市。

先說，這個我同意XD

那我問你。

如果預測準確，為啥不買會上行的股票? 還可以不受房市政策因素影響。
如果預測不準呢? 請參照第一點。

開槓+貸款，預測失誤，那就是把自己3年5年甚至10年的投資能力玩死。
只能安慰自己有房>無房，即使你那間房子可能是負資產。

這題不管投客怎麼說，真實的答案就是:
--沒自信
--對房市有一種偏好

不要再講什麼房市無腦風險低，房市看錯方向的風險是很大的。

--
 作者  blackkeyss (阿彌陀喵)                                  看板  Gossiping 
 標題  [問卦] 碰到強酸可以用強鹼中和嗎？                                      
 時間  Fri Apr 20 10:27:39 2018                                               
→ sowgotoHELL: 可以  中和完還可以把手的生成物拿來炒菜
--
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1765158332.A.0EB.html
推 onekoni     : 房地產怎麼爆倉？除非貸款繳不出來
推 billkira    : 蟲蟲：不對 房子創造很多成果 養活了營造家具裝潢
→ billkira    : 水電
→ phuckerc    : 房子跌至少還有住的功能，你股票跌就是只有賠錢耶
推 rebel       : 房產當然是有機會爆倉的 08年美國不就是 只是多數
→ rebel       : 情況下政府會救
推 zzz50126    : 是阿 當初amax賠身家的可能可以上來說 房子的好處是
→ zzz50126    : 二手房交易你的對手是一般人 所以很有可能遇到不太
→ zzz50126    : 熟悉的人賣房 那就會有利潤空間 但相反的 如果你完
→ zzz50126    : 全不學習 那就是被那些人吃掉
→ zzz50126    : 房子好處是只要花100小時學習 基本上就不會輸了 但
→ zzz50126    : 股票你花100小時學習 應該還是建議指數投資
→ Alwen       : 就對總經真的有點概念的，不會把錢放在房市啦
噓 e2000       : 光是五倍槓桿跌也五倍我就覺得看不下去了，房價漲
→ e2000       : ，你可以借出來也可以不借出來，房價跌，跌下去的
→ e2000       : 那五倍銀行是會叫你先吐出來嗎？你股票質押維持率
→ e2000       : 不到補不上去可是直接斷頭啊，搞笑嗎？
→ e2000       : 對總體經濟有概念的，不會只有買房啦
→ e2000       : 一個幾十塊錢一股，人手一機人人可以買的股票，是
→ e2000       : 多少人懂什麼總經？全台灣一千多萬人有買股票，各
→ e2000       : 各都總經大師啊？我看虧錢的倒是不少，嘴上說的一
→ e2000       : 嘴好股，一個小波段出現一堆畢業文，傻眼
→ e2000       : 每個人（普通人）在存頭期款的時候都是慢慢存的，
→ e2000       : 這時期大多數人都是存點股票慢慢存，然後買房子，
→ e2000       : 普通人沒有多少人靠定存存頭期，誰不知道有股票可
→ e2000       : 以買？講得好像買房的人從不碰股票一樣，一個水餃
→ e2000       : 股才幾元啊
推 lifeisgift  : 但就算知道市場長期向上，知道要買進並持有，能做
→ lifeisgift  : 到的人並不多吧，因為人真的很容易受到情緒影響。
推 onekoni     : 買房還有一個是貸款年限 你越晚買越不利
→ onekoni     : 沒有第一間 存到頭期/0.6就質押買了 之後增貸借貸
→ onekoni     : 都方便
推 lifeisgift  : 所以把錢放在房產，對無法控制情緒的人，仍然是一
→ lifeisgift  : 個可行的策略，何況還開了槓桿。
所以先說了，房子的確是無腦買也不會"死掉"，再怎樣你還是會有個屋頂，就這樣XD
→ bnn         : 貸款年限在隔壁不是靠無限轉增貸的嗎
推 yiliang1107 : XDDDD
推 rebel       : 問了一下AI 即使美國在有正常繳款下銀行似乎也不會
→ rebel       : 強制收回已經是負資產的房產 多數是屋主放棄繳款
→ rebel       : 銀行才被迫收回處理
推 onekoni     : 美國是因為他們房子不會虧到淨值以下
→ onekoni     : 銀行收回拍賣 不夠清償也不會要額外要錢
→ onekoni     : 所以跌破就乾脆歸零比較划算
→ onekoni     : 啊也因爲台灣要牽連人 因此更傾向不賣硬撐
推 rebel       : 不是喔 會不會額外討錢看那一州 不是每州都銀行吞
→ onekoni     : 不太會出現經濟不好大量法拍供給殺低價格的問題
→ zzzxxxqqq   : 房產最大問題就是你很難每年買 沒事就買
→ zzzxxxqqq   : 一開始就被迫大部位，買在相對高點就QQ了 繼續苦行
推 e2000       : 一個小資族簡單頭期款都存不到的人，你說買股票賺
→ e2000       : 那個標普五百平均6%投資報酬率，要他定期定額抱著
→ e2000       : 幾十年資產數千萬？他頭期款存不到唷，非北市地區
→ e2000       : 的蛋白房，一百多萬就有足以當頭期款了，這根本不
→ e2000       : 佔用人生多少時間金錢，否則為什麼買房的人最終繳
→ e2000       : 完房貸的多得多，但卻很少人可以小資族定期定額幾
→ e2000       : 十年財富自由？
→ zzzxxxqqq   : 一堆日本人人生GG就是因為這樣 很可憐的
→ e2000       : 你看看那個陳重銘就好，當老師還要兼差，還要通勤
→ e2000       : 基隆，持續數年不間斷，這就妥妥的苦行股蟲啊
→ e2000       : 小資股蟲最難的就是剛開始部位沒辦法買大，根本沒
→ e2000       : 有複利可言，然後中間隨便一個家族有人生病、意外
→ e2000       : 會自己生病意外，要你出錢就瞬間噴掉又中斷，根本
→ e2000       : 滾不出複利，除非你天選之人，一生無憂無慮，啊這
→ e2000       : 種人也不需要存股，代表家裡資產本就足夠
→ e2000       : 你定期定額五千一萬兩萬，存了幾十萬要不要買車？
→ e2000       : 在存了幾十萬或好運點百萬元，要不要結婚？再存個
→ e2000       : 百萬好了，父母會不會老會不會生病？你這樣怎麼存
→ e2000       : 股存幾十年？
→ duriel3313  : 先不說陳重銘的選股邏輯,他會通勤,當老師,明顯是他
→ duriel3313  : 的"選擇"而不是買股票後導致他被迫如此. 難道看張忠
→ duriel3313  : 謀搭火車,也能推論是他近半導體業只好變成妥妥台積
→ duriel3313  : 蟲,只好搭火車? 基本邏輯還是得有吧.
推 e2000       : 陳重銘是因為小資要存股，為了存股才這樣啊，不然
→ e2000       : 他怎樣快速存股存到錢？
→ onekoni     : 股票存到頭期/0.6 質押出來 買預售 交屋後 5寬
→ onekoni     : 這樣子等寬限過去 你的股票部位已經可以自己還房貸
→ onekoni     : 了
推 e2000       : 他選擇存股，他選擇快速存到三百張，而不是定期定
→ e2000       : 額月月五千一萬這樣慢慢存，所以只要是小資，不論
→ e2000       : 買房買股，又有基本的錢，必然要苦行
→ onekoni     : 也就是說你不出錢有房 只是要本金
推 YuSeaFood   : 看看隔壁一堆房價腰斬沒人接盤的傻逼影片
推 e2000       : 房價腰斬？我真的笑了，沒失業潮沒人斷頭，誰沒事
→ e2000       : 在那邊腰斬賣房
噓 clisan      : 買房是五倍槓桿，而且是長時間還貸吃通膨好處
推 repast      : 大談哥e2000真的不要再大談來給大家笑了哈哈
推 berryc      : 為什麼會爆倉? 房貸會爆那你信貸一樣爆啊
說的是"不會爆倉" 但不會爆倉這件事也是雙面刃
你賠到爛掉也沒人幫你強制止損
噓 faust218243 : 房地產太多可以玩了除非寬限跟退稅死絕不然怎放都
→ faust218243 : 贏
→ faust218243 : 你光寬限那低利到靠北拿來租人跟退稅囤成本就贏股
→ faust218243 : 市多少了？
→ faust218243 : 現在這政策雖然打死短期買賣但放中期根本沒差
推 faust218243 : 你觀念只要洗白成以小換大裝成自住客得了名聲又賺了
→ faust218243 : 價差
推 johnsun     : 股票的融資跳漲比房地產波動性大很多，台灣199x-200
→ johnsun     : 0年那時金融股的修正是跌90%以上
→ faust218243 : 但絕大部分的高手都是股房搭配互相套利分散風險
→ faust218243 : 單壓一投資除非早期已經到達錢生錢狀態
你要先確定是投資高手還是本業高手 甚至是繼承高手XD
投資高手喔 參考一下版上之前mina大的對帳單

我是不知道那種績效跟風險程度 還要配去房地產幹嘛XD 嫌賺錢賺太快嗎?
就算砍一半還是屌打

不要被那種假投資高手(實際是本業高手或繼承高手)的思維騙了
那種分散來分散去的就是不知道要幹嘛才那樣做

什麼時候 "不知道要幹麻" 也可以被稱為高手了XDD
※ 編輯: C24128390 (1.169.250.61 臺灣), 12/08/2025 17:08:28
推 planta      : 感謝補充，沒有完美投資，每一點都是很好的提醒，
→ planta      : 風險本應該管理。
推 repast      : 房版洨房蟲齁？股房互相套利？套到去增貸買美債再
→ repast      : 質押三層啦笑死人，到現在還在套可憐哪，洨房蟲的
→ repast      : 財商也就那樣了
推 POWERSERIES : 買股我只信市值型，一堆股王國泰金宏達電幾乎很難回
→ POWERSERIES : 到最高點，買房再怎樣還能住，投資賺價差就去住套房
→ POWERSERIES : 沒關係
推 solomonABC  : 推文一堆洨房蟲在崩潰