作者Ho1liday (江湖唯有英雄志)
看板Tainan
標題Re: [問題] 台南重劃區
時間Fri Jan 27 15:29:55 2023
稍微Google一下就有了
https://www.hiyes.tw/BrandArticle/Show/309a738e-e858-4975-b07f-b6b4d83ff100
因為文章太長，只貼部分，剩下的有興趣可以自己點進去看
哪些區域最靠近南科、最具發展潛力？
台積電進駐南科後，讓台南周邊房市上漲，號稱「南科一區，撐住全台南房市」，但真的
是這樣嗎？如果要投資置產，或是南科工程師自住的話，到底該選在哪區，最具有發展潛
力，還能帶動房價，我們可以分兩個方向來看，第一從地理位置來看，第二從交通機能來
看：
地理位置最靠近南科，南科正核心第一圈
南科園區位在新市區，從地圖上來看，最靠近南科就是「善化區」、「新市區」以及「永
康區」，
這3區就是我們常說的「南科正核心」，不管是距離、規劃都是最符合南科工程
師期待。雖然這3區位於台南外圍的區域，到市中心仍有段距離，生活機能也還未發展完
全，但房價的單價基期相對較低，正因如此，這3區也是這2年補漲效益最強、投資最熱烈
的地方，以下重劃區都是位於這3大區域，也是目前討論度最高、最具潛力的重劃區：
1.善化區：南科特定LM特區
2.新市區：新和重劃區
3.永康區：鹽行國中重劃區
https://i.imgur.com/RwKPFkH.jpg
南科正核心第一圈－鹽行國中重劃區(永康區)
永康，在過去就是台南人青睞的區塊，一般人告訴你要去「台南玩」，指的就是北區、東
區、中西區，而永康區就是緊鄰這些區域的的區塊，永康區人口約有23.4萬人，是臺南市
人口最多且唯一超過20萬人的行政區。因此永康區內的生活機能、建設都與台南市區水準
相當，比起上述提到的善化、新市區又更靠近台南市中心。
且此區發展時間早且成熟，近10多年開始規劃重劃區，最知名的就是大橋重劃區，該區段
建物屋齡新，房價近年也水漲船高，從原本的1字頭就能入手，到現在已直逼3字頭房價，
且目前已無新案可買。因此下個備受矚目的重劃區，則是我們下面將討論的，鹽行國中重
劃區。
鹽行國中重劃區地理位置｜位在台南人口最多的行政區，鄰近市中心
位於永康區的北端，鄰近中山高永康交流道，占地61公頃，從都市計畫圖來看，幾乎50%
為住宅用地，是以「鹽行國中」為中心規劃的重劃區，整個位置比大橋重劃區更靠近北邊
，距離南科更近，開車通勤約10-15分鐘左右，往西南也是差不多15分鐘就會進入台南市
區的公園路(北區)。
鹽行國中重劃區生活機能、交通機能｜食衣住行皆完善，自住購屋不敗法則
從鹽行國中沿著中正南路通往奇美醫院的路上，經過台南應用科大的週邊，共有三大商圈
，分別為鹽行商圈、台南應用科技大學商圈、愛買家樂福商圈，有全聯、家樂福、麥當勞
、丹丹漢堡、壽司郎等，距離重劃區約車程5-10分鐘內，還有多家銀行、郵局、農會位在
中正北路上，食衣住行等生活機能都很完整，
醫療資源包含奇美醫院、安南醫院車程皆在
15分鐘以內，機能相當完備。
學區規劃：永康鹽行國中於2021年9月啟用，總經費約3.3億元，共規劃18班，並推動雙語
與國際教育，採綠建築設計，極具設計感的外觀，也成為此重劃區的地標之一，加上鄰近
的三村國小、台南應用科技大學、南台科技大學，車程皆在10-15分鐘以內可抵達，就學
環境完善。
休閒娛樂：位於永康交流道3分鐘車程，則有台南知名的五星級飯店-桂田酒店，是南科附
近首座星級的渡假型飯店，以峇厘島南洋風情打造的戶外庭園，瀑布的造景，建構出濃烈
的熱帶異國風情與魅力，更被網友票選為台灣最美飯店前10名。加上鄰近台南歷史博物館
、台南國際棒球場、台南總圖等，在鹽行國中及永安路旁則有規劃公園綠地、大排河邊景
觀，都是永康區假日休閒的好去處。
交通機能：坐擁國道1號永康交流道、北外環第三期，永安轉運站、永康火車站之交通優
勢，通往南科約10-15分鐘距離。
3分鐘抵達國道1號永康交流道：通往永康工業區、全台縣市，重要的交通金脈。
6分鐘抵達北外環第三期快速道路長和路口：沿著北外環通往南科，通勤約10-15分。
7分鐘抵達永康火車站：往台南火車站約7分。
3分鐘抵達永安轉運站：是國道客運進入台南市區的第一站，可在此轉乘市區公車，接駁
至北區、安南、高鐵。
除了上述說明的快速道路之外，最重要的2條道路，永安路以及中正南北路，則可以分別
通往
永安路→台灣歷史博物館、和順工業區、安南區的就業工業區
中正南北路→永康工業園區、永康火車站商圈
https://i.imgur.com/RHGI99D.jpg
(圖應該是三村國小，他打錯字)
鹽行國中重劃區未來發展｜永康區土地開發近飽和，人口將移入重劃區內
以南科第一圈來說，鹽行重劃區距離南科是最遠的，通勤的時間約10-15分鐘，但鹽行重
劃區的優勢也很明顯，就是靠近台南蛋黃區以及完善的生活機能，通往市區只要10分鐘就
有南紡購物中心、國賓影城等重大的百貨商圈，區內的建設利多都在逐步實現中，包括去
年完工的鹽行國中雙語學區、40米的永安路拓寬工程、北外環第三期，都能再次帶動區域
景氣發展。
且永康區土地開發幾近飽和，新開發的重劃區相當稀缺，因此「鄰近市中心的重劃區」都
會成為全國品牌建商、自住客追逐焦點，
此區也吸引了許多大型建商布局：如國泰、遠雄
、寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設......等。倘若你是偏好離市區近的
族群，鹽行重劃區定位是台南都會核心，也是能滿足你通勤和生活機能的行政區。未來還
有以下的重大建設發展：
重要道路門面－永安路拓寬40米：
為了因應永康交流道下的車潮，解決中正南路、永安路的交通雍塞，政府開始進行永安路
的拓寬工程，將現路寬20公尺將拓寬為40公尺，工程費約9.82億元。
永安路是鹽行國中重劃區最重要的門面道路，可以連結北外環通往南科，未來將一路從永
安橋經過安南醫院，連接上國道8號，會是一整條40米的大道，預計2023年可以完工通車
，拓寬後能紓解鹽行國中通往安南區、市區之間交通雍塞的情況，提高交通水準。
永安轉運站：
為了解決國道客運上下客與車爭道，造成的交通雍塞，政府預計興建「永安轉運站」，總
經費達118.5萬元，結合國道客運及市區公車轉乘，讓消費者方便搭乘大眾運輸工具，預
計規畫6個乘車月台，此外，候車設施將結合太陽能光電板再生能源，並透過綠色工法營
造整體景觀，創造一個永續節能低碳之轉運站。
基地位置位於永運路上，距離鹽行國中重劃區約車程5分鐘，是國道客運進入台南市區的
第一站，預計會有和欣、統聯、國光3家國道客運進駐；而市區公車則有5路、20路、21路
、橘12、及高鐵快捷公車等，接駁至北區、安南、高鐵及新市、善化、麻豆等區域。完工
後也將改善鹽行國中重劃區的交通機能，帶來轉運人潮還有就業機會，促進區內商圈的發
展，目標在2023年動工，2024年完工。
額外補充：
而鹽行國中，是極少數周圍還沒有建案，就已經開始招生的學校，原因在永康區另一所國
中大橋國中已是滿額學校，無法負荷，因此啟用鹽行國中，足見此區的年輕人口、移入人
口成長力道非常的強勁，對於未來要入住的居民來說就學問題已經解決，也是此區的優勢
。
結論:想在南科買房、自住挑選的2大重點
對於即將前往南科就業的工程師，如果你不是台南人，對於市區的機能沒有強烈的需求，
可以鎖定善化區的LM特區、善化車站商圈，或是新市區的新和重劃區，這兩區是最靠近南
科，也是外界最看好具有發展成蛋黃區的潛力區域，如果想要距離市中心近，期望有市區
的生活機能，則可以鎖定鹽行國中重劃區、九份子特區、史博館特區，靠北外環道路抵達
南科大約10-15分鐘。
對於外地置產的人來看台南，
要站在南科高階工程師的角度去思考，才會買對地方，「
台
南房子已經不是給台南人買的」，根據以下兩大重點挑房子，也會比較保值：
1.車程30分鐘之內可以抵達南科
2.環境好綠地多，街道輪廓有重新規劃且整齊
台南的物價、房價仍低於北部，未來十年會是房市發展的重中之重
近幾年台灣房市發展過程中，
南科的崛起已是不爭的事實，台積電、聯電、群創光電、
ASML、台灣航電（GARMIN）、誠品、MOMO、三井Outlet等知名企業陸續投資台南，加上沙
崙智慧綠能科學城、南科3期都落腳在台南，台南市已具備完整的上中下游產業鏈，成為
高科技及綠能科技產業重鎮之一。
根據我們的觀察，其實南科區域包括善化、新市的房市需求仍很大，像是新大樓2房及3房
+車位的產品仍然很熱門，很多南科工作者都希望住在離工作地點近的地方，但善化、新
市
目前的大樓新成屋供給量太少，不少人會轉往台南其他區域買大樓成屋，因此，儘管近
年來台南的物價與房價都上漲，但仍普遍低於北部，也絕對是台南房市現階段最大的優勢
，也是吸引科技青年南遷的另一大主因。隨著南科進駐的廠商就業人口數愈來愈多，鄰近
的學區包含南科實中、永康區、善化區學校都已出現供不應求的情況，也代表未來南科房
市的剛性需求仍然非常強勁。
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→ weed222: 沒有ikea 01/27 15:33
→ Ho1liday: 850公尺2間星巴克 01/27 15:51
推 t222728: 果然要財團插旗的地方才有寫手 01/27 18:29
推 Morphee: 年輕工程師最佳解是先買善新LM兩房平車或三房平車 01/27 18:31
→ Morphee: 三到五年後再補一間市區好區透天 如虎尾寮或鄭仔寮 01/27 18:32
→ ToastBen: 台南的物價房價仍低於北部wwwwwww 01/27 19:17
推 rehdscoo: 沒介紹LM 01/27 19:38
推 y789y: 推推四樓！怎麼都沒有人推買虎尾寮 01/27 20:24
推 slg: 虎尾寮透天大多兩千萬起跳耶！門檻高了不少 01/27 20:50
→ Ho1liday: 才2千萬起跳？那是5年前的價吧？現在應該2500萬起跳 01/27 21:16
→ griffeyk: 桂田酒店是假日好去處? 是雲永康人吧? 01/27 21:26
→ Ho1liday: 桂田哦？頂多去吃飯吧，他那段描述可以無視XD 01/27 21:32
推 y789y: 怎麼會？虎尾寮二手透天，親戚三年前買不到1500餒～實價登 01/27 23:04
→ y789y: 錄唷，不是聽他隨便說說的 01/27 23:04
→ bioeric: 南科正核心第一圈是善化新市西港麻豆 永康房產炒手要蹭這 01/27 23:13
→ bioeric: 個？ 01/27 23:13
https://i.imgur.com/b3VroNT.jpg
啥? 你是說高成交單價的 去蹭 低成交單價的嗎?
你邏輯還好嗎XD?
推 cheermin: 投資買離南科近，自住還是建議買台南蛋黃區，至少 01/27 23:38
→ cheermin: 走空時不太跌。 01/27 23:38
※ 編輯: Ho1liday (111.255.122.14 臺灣), 01/27/2023 23:44:40
推 TTU1999: 有南科後一堆地方都炒離南科近 01/28 10:28
推 yoysky: 這三年漲很多，虎尾寮1500透天應該地坪不大吧 01/28 16:40
推 dunkylu: 三年前的房價跟目前是完全兩回事 01/28 17:56
推 tim061222: 八年前虎尾寮1280開價的很多，現在全新的都開2500以上 01/28 18:47
→ tim061222: 了，中古大概也會1880了吧 01/28 18:47
推 ship1228: 推 01/28 19:54
推 LeeFrank: 1500應該是新加坡式那種鳥籠吧 01/28 21:02
