Re: [問題] 大信街37年公寓能買嗎?

[niniowen (我要買saab)]

※ 引述《DiscowloKi (摳落去)》之銘言：
: 最近準備把生活圈移到淡水，
: 看了看新市鎮(貴)、淡大商圈(雜)、老街、沙崙(吹風)...
: 在預算有限的狀況下，覺得大信街、大忠街一帶
: 老公寓算是價格親切很多了500萬能入住，生活機能都有，算鬧中取靜，
: 又害怕30年以上的公寓
: 貸款成數不高、將來脫手換屋更難
: 想請教這一帶的公寓能碰嗎? 未來性如何?

其實我在房屋版有推文回覆，但沒想到在淡水版的討論更熱烈，
加上我又手癢，因此直接回文在淡水版

在網路上問淡水的房子，通常都是被酸的命  XD
太冷啦、太潮濕啦、交通不便啦 ....等等
其實有多少錢作多少事，預算夠的話，誰不想住在天龍國大安區，大安森林公園第一排

以居住人口佔多數的住宅大樓來說，整個新北市實價登錄價格在 20萬 上下的只有兩區

一個是淡水、一個是鶯歌 .....

因此淡水的缺點 (冷、濕、交通)，造就了淡水的低房價，
現在的低房價，就隱含了淡水缺點的成分在
當淡水少了這些缺點之後，淡水的房價也不會是現在的價格
所以也沒什麼好酸在淡水買房的 ....

因此回到原po這邊，文中提到的500萬，不知道是指自備款500萬  or 購屋費用500萬
如果是前者，那其實選擇相當多，新市鎮義山路那附近 800-1000可以買到三房+車位
新市鎮最邊邊的新建案，打出 2+1房 680萬 (但那邊地點真的超級偏...XD)

但如果是後者購屋費用500萬，那建議還是多存一些再出手其它物件
不然之後脫手不易，原因有三大點 (我這邊先假設原po僅住十年後就脫手換屋)

顏炳立顏總，在他的書中有提到，類似像淡水有這樣大量重劃區的地區，
房屋買新的比較好，原因是淡水的空地土地取得成本便宜
建商要蓋新建案 (X) 要賺錢 (O) ，直接找新市鎮的空地推案就好
幹嘛去找淡水市區的舊房子來都更，產權複雜推案不易，多麻煩

因此淡水舊屋，要像天龍國一樣透過都更，麻雀變鳳凰的機率相當少...
你看最近十年，淡水捷運站附近有推出新的大型建案嗎？  很少，幾乎沒有
反而是新市鎮的新成屋超級多，相對的提供的公共、商業想像題材也多

以上是其一

再來是看投資客，有一部分的投客，是專買便宜的公寓改成套房來出租投資
而承租方多半是剛出社會工作的上班族、另一個就是學生族群
那未來，淡水北投士林這一大區塊，有提供大量工作機會的可能性嗎？ 目前好像沒看到

再來看學生族群，今年的大一新生，應該是1998年出生的，當年的出生人口為27.1萬
假設你的房子入住後，過了十年想換房脫手，屆時是2026年
而當年的大一新生為2008年出生，而2008年的新生兒人口為 19.8萬

有發現問題了嗎？  十年後的大一新生人數，僅是今年的7成而已
屆時不要說套房出租市場，淡大應該也招不滿
而真理大學能不能招到新生都是個很大的問號

屆時真的會有投資客想要出手這個物件嗎？

以上是其二

最後看自住客，目前以RC建築來說，普遍的講法是說有50年的安全年限
而且如果維護得當，這個年限是可以延長的，但淡水的氣候條件先天就對建築體 .....

而超過50年，也不是就不能住，只是心臟要大顆點就是 ...
那回過頭來說，要讓自住客願意購入50年以上的老房子，那唯一的要件就是價格要神便宜

沒有賣不掉的物件，只有賣不掉的價格

再加上未來十年後，新市鎮一海票的新成屋，也會變成中古屋，
屆時也會成為你搶自住購屋者的競爭對手，有這些物件的價格天花板，
這間老公寓的價格只能比它們更便宜 ...

這間公寓未來要面對的，就是屋況老  + 一海票的中古屋 (現在的新屋)價格競爭

總結的來說

未來這間老公寓，建商不愛，投客不買，自住客的競爭選擇又超多

Q：好不好脫手？
A：可以啊，看你願意賠多少的問題 ......

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.42.206.236
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/TamShui/M.1475682469.A.4F9.html
※ 編輯: niniowen (114.42.206.236), 10/05/2016 23:49:54
推 superjas: 言之有物
推 minghom: 推理性分析:)
推 JYUNJIE: 理性客觀
推 Haemoglobin: push
推 DiscowloKi: 感謝分析:)
→ DiscowloKi: 我也沒想到在這個版會被討論得這麼熱烈!
推 jackeighteen: 熱心分析推~
推 chaesbe: 推
噓 chenpc2002: 天龍分析：淡大招不滿？呵呵！大信街公寓改出租套房
→ chenpc2002: ？呵呵！新市鎮保值？呵呵！
推 qoo33456: 這篇不錯耶！ 感謝分析！  樓上這只會反對又提不出其他
→ qoo33456: 建議，就別來秀下限了
推 poolplayer: 淡大招不滿沒錯啊 少了陸生跟東南亞生 多少系消失
推 bournej: 淡大招不滿已是事實，連電梯裡都可以聽到教授們討論
→ chenpc2002: 淡江每年招收5千位新生，報到率介於96.5ﴹ8.5％之間
→ chenpc2002: goo.gl/QGTkas
推 gn00324893: 樓上…好幾年前淡水是真的很好租，因為一堆建案都還沒
→ gn00324893: 好，可是這幾年都建好且學生量又下降之後就變成老舊
→ gn00324893: 公寓、分租套房的空屋率上升不少，四年前我離開淡水
→ gn00324893: 的時候當時就已經有一批投資出租的房東在大量便宜出
→ gn00324893: 售了
推 gn00324893: 現在我是不清楚，不過我之前回去看到大田寮跟水源街沒
→ gn00324893: 落成這樣就知道人潮已經開始遷移到北新路那邊屋齡較新
→ gn00324893: 的地區了
推 poolplayer: 淡大5000名新生 陸生+東南亞生 比例是逐年增加啊
→ chenpc2002: 大信街的房屋跟淡大掛勾不專業，用出生數來推估淡大
→ chenpc2002: 學生更不專業，包裝真實的數據的不專業分析還一堆人
→ chenpc2002: 推？大田寮和水源街沒落是因為淡大刻意往北淡水操作
→ chenpc2002: ，原因不可明講。
推 yoyaha: 幫淡水破公寓QQ
推 memorymaker: 專業分析推
→ chenpc2002: 淡水最好買華廈，老公寓房屋問題多，社區人事紛擾多
推 king12272: 滿中肯的 唯一有問題的是 以前的公寓大多是加強磚造
→ king12272: 標準的使用年限基本上就是30年 不過也不用擔心啦 一堆
→ king12272: 台北的公寓也都超過30年 只是要出手的時候就
推 incenseuncle: 淡大只招5000人了? 我新生那年校長演講還1萬多耶...
推 incenseuncle: 查了一下可能是我記錯了 不知為何總記得張家宜當年
→ incenseuncle: 說什麼本校幾萬學生 其中有一萬多新生
推 poolplayer: 張家宜常說錯也不是一兩年而已 比起全盛時期 淡大已經
→ poolplayer: 少了近5000人了
→ poolplayer: 如果沒有加強外國學生入學宣傳 看看有幾個系消失
推 QBFox: 靠，我真心不想住大安森林公園第一排。
→ chenpc2002: 而且還有一些跑去蘭陽校區了
推 samz: 真的不要小看"少子化"的影響,近年的趨勢就是學生數越來越少
推 polyfin: 專業分析
推 sammy0703: 淡江新生數詭異的欲來愈多 看統計數字都挺訝異（純路
→ sammy0703: 過
推 godofsex: 推