導讀
關於中華企業重組事件，可以說是一段其與大股東上海地產集團以及大股東旗下涉及地產
業務的子公司“相愛相殺”的故事。
中房報記者 付珊珊 上海報道
懸掛多時的重組“靴子”終於落地，上海市國資委旗下上市房企中華企業即將獲得來自兄
弟公司超過百億的資產。
5月22日晚公告稱，中華企業擬向控股股東上海地產集團（以下簡稱“地產集團”）發行
股份及支付現金購買其持有的中星集團100%股權。經交易雙方協商確定，擬注入資產的交
易價格為174.72億元。其中，以發行股份的方式支付交易對價的85%，以現金方式支付交
易對價的15%。
中華企業的重組之路可謂艱辛，2015年，公司在連續兩年淨利潤虧損的情況下被上海證券
交易所實施退市風險警示，如果2016年公司的經營狀況仍未改善，那麼這家房地產上市企
業將會被強製退出資本市場。眼看著同胞兄弟金豐投資已經攀上了綠地集團的高枝“麻雀
變鳳凰”，留給中華企業的時日無多。
2016年11月中華企業迎來轉機，大股東上海地產集團兌現了其為避免同業競爭將旗下地產
業務打包注入上市公司中華企業的諾言。加之今年公司歸屬母公司的淨利潤“扭虧為盈”
，中華企業成功摘帽，中華企業的“翻身之日”似乎不再遙遙無期。
重組將獲得200萬平方米土地儲備
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此次披露的交易中，中華企業擬向地產集團發行股份及支付現金購買其持有的中星集團
100%股權，根據立信評估出具的信資評報字[2016]第1099號評估報告，擬注入資產的評估
值為174.72億元，其中以發行股份的方式支付交易對價的85%即148.51億元，以現金方式
支付交易對價的15％即26.21億元。
在注入中華企業之前，中星集團已經先進行了集團內業務整合，即地產集團將其控製的除
上市公司之外的主要市場化房地產開發業務資產整合至中星集團，同時剝離中星集團不適
宜注入上市公司的業務及資產。
整合完成的中星集團截至2016年末，總資產331.17億元，旗下包括了上海中星集團新城房
產有限公司、無錫申錫房地產實業有限公司、中星（安徽）置業有限公司、上海中星集團
昆山置業有限公司等38個主要下屬企業。
值得注意的是，與此前披露的預案內容進行比較，5月22日的重組方案標的資產評估值由
185億元調整為175億元，評估增值率由174.54%調整為133.38%。對於此番調整，中華企業
方面對中國房地產報記者稱，“是為進一步體現證監會再融資新規，以及對中小投資者利
益的保護”。
而如果此次交易成功，中華企業不僅用174億元撬動了中星集團331億元的資產，同時還能
借助中星集團的眾多下屬企業進一步提升運營能力。原因很簡單，此次重組中華企業獲得
的資產不僅體量大，同時質量也好。
通過此次交易，中華企業將獲取上海地產集團絕大多數市場化房地產開發項目。據統計，
這些項目總土地儲備約200萬平方米，分布於6個城市。
對此，中華企業方面表示，這些項目及時地補充了公司的土地儲備，使公司得以進入新的
區域市場，實現規模擴張，保證了公司業務發展的可持續性。
截至2016年12月31日，中華企業合並報表總資產304.28億元，歸屬母公司股東的權益總額
為32.59億元，貨幣資金65.11億元，資產負債率達到84.39%。但隨著優質資產注入，中華
企業的經營狀況將會有所改善。
重組之路與自我變革
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關於中華企業重組事件，可以說是一段其與大股東上海地產集團以及大股東旗下涉及地產
業務的子公司“相愛相殺”的故事。
早在2007年，上海地產集團就出具承諾：凡中華企業參與競標的出讓土地，地產集團其他
控股子公司均不參與競標；地產集團不再新設與中華企業業務相同的公司；地產集團將采
用分步走的辦法，對下屬市場化房地產開發企業進行梳理，並在條件成熟時候，對下屬從
事市場化房地產開發業務的公司采取改製、業務重組、資產轉讓等措施落實避免同業競爭
。
在得到上海地產集團的承諾之後，中華企業於2010年收購地產集團所持有的上海房地（集
團）有限公司40%股權，又於2013年再次收購地產集團所持有的上海房地（集團）有限公
司剩餘60%股權，至此，上海房地（集團）有限公司完全被中華企業收入囊中。
除了上海房地（集團）有限公司，上海地產集團旗下還擁有兩家實力房企——金豐投資和
中星集團。這兩家企業中，金豐投資與中華企業同為上市公司，而中星集團雖然不是上市
公司，但是在房地產業務方面，中星集團自成立以來先後開發建設近150個項目，開發面
積超3400萬平方米，實力不可小覷。
隨著金豐投資被綠地集團借殼實現整體上市，上海地產集團旗下地產公司就剩下中華企業
和中星集團。而為了兌現當初的承諾，上海地產集團毅然將中星集團100%股權注入到唯一
上市平台中華企業。
對於同業競爭引發的資產重組事件，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“對國企
來講，如果從混業經營和同業經營的角度來看，如果業務有太多的重合，往往內部會有各
類資源的損耗，比如營銷資源爭奪現象。如此一來，同業產業勢必會有整合的可能。”
中國房地產報記者了解到，重組完成後，中華企業共有37個開發銷售項目，總貨值超過
1360億元，其中上海項目貨值占比超八成。同時，中華企業將持有近40萬平方米的成熟經
營性物業，其中絕大部分位於上海的核心區域。
手握優質的土地資源，這家老牌地產國企能否再現榮光，依然要看其能否在重組後經營好
超過千億的資產。
去年，中華企業進行了企業戰略的調整——從開發住宅類產品向提供居住類產品轉型，從
個性化開發向產品標準化和生產工業化轉型，從單一小區開發向一二級聯動、項目代建和
資產運營等多元開發轉型。隨後中華企業“四個中心六大事業部”的架構已經確立，按照
公司的設想，“中心+事業部-項目公司”兩層兩級扁平化管理架構將在未來的發展中起到
推動作用。
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這一系列調整或許對中華企業起到了立竿見影的經營提升，公司2017年一季度營收同比增
長42%，而歸屬母公司淨利潤漲幅高達114%。由於對中華企業後市看好，光大證券首次給
予其“買入”評級。
而此次重組最終方案落地，更深層次的意義在於，在本身貼有“國有資產重鎮”標簽的上
海，中華企業的未來也一定程度上代表著上海國有房企能否建立做大做強的新路徑。
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