與近年來頻頻高調亮相海外資本市場的同行安邦相比，中國人壽的海外配置之路似乎低調
許多，但從為數不多的報道中，還是能拚湊出中國人壽的海外並購路線圖。
觀點地產網2014年收購倫敦地標性摩天樓成功開啟海外資本之旅後，中國人壽似乎在繪製
更大的資本收割圖。
截至2017年5月，中國人壽海外投資金額達到95.5億美金，約占2017年再投資資產的
13.14%。並購路徑也從最初的迷戀英倫風情，到與“湯姆大叔”結緣，再到觸角延伸至日
本的主要都市圈。
據《華爾街日報》5月23日消息，美國一組囊括48處商業地產的並購案中出現中國人壽的
身影。不過，與過往隻關注紐約、倫敦等大城市的地標性建築不同，這次中國人壽將視角
轉向了美國二三線城市聖路易斯。
據了解，中國人壽計劃從聖路易斯Elm Tree Funds手中收購美國物業組合（
U.S.Property Portfolio）95%的權益，該物業組合包含48處美國商業地產，估值為9.5億
美元。
橫跨亞美歐的並購掠影，反映的不僅是居高不下的海外投資熱潮，更是投資端收益率不斷
下行背景下險資加大海外資產配置力度的一個縮影。
低調收割美國二三線
“境外投資方面，受資本管製因素影響，中國人壽正在等待機會。”距離副總裁趙立軍於
3月24日業績會上的發言僅過兩個月，中國人壽就在以市場化的方式落實以上設想。
2017年5月23日，《華爾街日報》消息稱，中國人壽將從ElmTree Funds手中收購美國48處
商業地產95%的股權，總價值約為9.50億美元，剩餘的5%股權將繼續由ElmTree Funds保留
並打理。
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據觀點地產新媒體查詢獲悉，該資產組合總面積為550萬平方英尺（合51.15萬平方米），
分布在以美國東部和北部五大湖區為主的21個州。其中包括物流、辦公、醫療三類業態組
成的成熟型資產包，比如得克薩斯州塞金一處卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租
用的工業建築以及弗吉尼亞州斯湯頓一處聯邦快遞集團(FedEx Co., FDX)配送設施。
公開資料顯示，ElmTree是一家私募股權投資公司，總部位於美國聖路易斯，是美國市場
上不動產定製開發領域的領先企業，目前和各大企業租戶保持著長期的合作關係。
ElmTree Funds執行主管Jim Koman透露了該項收購的更多信息，他表示：“ElmTree的業
務模式一直是開發地產項目，然後租給單一長期租戶。這樣做能夠保證有固定的租金收入
，而且每年會遞增。”
他還透露，上述9.5億美元估值中有約60%將被中國人壽集團與ElmTree的合資交易注入該
地產組合的新債權。據悉，該債權將被轉變為商用不動產抵押貸款證券，並被出售給摩根
大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牽頭的銀團。
需要注意的是，與過去國內投資者關注的紐約、舊金山等大城市不同，本次的交易標的位
於美國聖路易斯，從城市屬性劃分上來說，相當於中國的二三線城市。
業內人士也指出，最近幾年歐美國家的經濟複蘇為並購交易提供了良好的盈利空間，這也
使國內企業跨境收購成為一種流行趨勢。不過在投資過程中，由於受經濟增速放緩以及國
內產能過剩的影響，不少企業對世界經濟複蘇存在過高預期，導致在並購交易中支付過高
的溢價。
Jim Koman也印證了這一點，他表示：“最近這些市場（紐約、舊金山）的樓價如此之高
，以至於海外投資者開始尋找不那麼熱門的投資目的地，越來越多的海外資本流入美國二
三線城市的地產市場。”
作為這些“海外資本”的一份子，中國人壽在回應海外收購項目時稱：“對於投資方而言
，可以較好地抵禦通貨膨脹對各項稅費帶來的影響，獲得更穩定的現金收益，資產包未來
經營現金流穩定，且現金回報率明顯高於一線國際門戶城市標誌性寫字樓物業。”
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上述ElmTree Funds的Jim Koman也指出，這些偏僻位置地產的收益率要比最熱門位置地產
高出逾三個百分點。
亞美歐並購掠影
與近年來頻頻高調亮相海外資本市場的同行安邦相比，中國人壽的海外配置之路似乎低調
許多，但從為數不多的報道中，還是能拚湊出中國人壽的海外並購路線圖。
2014年6月20日，金絲雀碼頭集團母公司歌鳥地產在官網發布消息稱，中國人壽和卡塔爾
控股（一家主權財富基金）已完成對其旗下倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street 大樓
的售讓交易，金額達7.95億英鎊（約84億人民幣），其中中國人壽將持有該樓70%的股權
，卡塔爾控股將持股20%。
資料顯示，10 Upper Bank Street 大樓是全英國五家占地超過1000萬平方英尺的辦公樓
之一，這五所辦公樓都位於金絲雀碼頭商業集群地帶。該大樓每年錄得租金收入4435萬英
鎊，大部分租約將持續到2028年。按照中國人壽和卡塔爾控股7.95億英鎊控股90%股權計
算，該大樓全部估值約為8.33億英鎊，中國人壽該筆地產投資的年回報率約為5%。
在倫敦收購10 Upper Bank Street 大樓後，同年8月中國人壽將目光投向了美國。據彼時
媒體報道，中國人壽入股了美國德太投資（TPG），並於2015年7月迎來了該筆交易的新一
步進展。據了解，7月國壽投資公司作為TPG投資顧問，國壽海外公司則作為出資人，交易
完成後中國人壽成為TPG最大的戰略投資者之一。
2015年，中國人壽在海外的收購步伐並未停止，年內收購了波士頓、倫敦、紐約等四個項
目。其中，9月中國人壽以3.4億英鎊將位於英國倫敦金融城核心區域的甲級辦公樓收入囊
中。隨後的11月，中國人壽又憑借10億美元的代價收購了美國的優質核心型物流資產包
IIT。
據觀點地產新媒體查詢，該資產包物業可租賃面積合計500萬平方米，分布於美國經濟實
力排名前20的市場，中國人壽則是IIT持股比例最大的投資人。
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除了在倫敦和美國繼續尋覓寫字樓項目外，2016年中國人壽將並購版圖擴至鄰國日本。
2016年6月，中國人壽收購了日本的核心物流資產包。據觀點地產新媒體查詢，該資產包
囊括約170處成熟物流資產，租戶為汽車工業巨頭三菱扶桑集團，出租率100%；主要分布
在東京、大阪等日本主要大都市圈。
從最初的迷戀英倫風情，到與“湯姆大叔”結緣，再到觸角延伸至日本的主要都市圈。業
內人士表示，中國人壽橫跨亞美歐的並購掠影，反映的不僅是居高不下的海外投資熱潮，
更是投資端收益率不斷下行背景下，險資加大海外資產配置力度的一個縮影。
中國人壽原董事長楊超在參加某投資會時，也間接證實了上述人士的看法。他表示，目前
國內經濟增長面臨下行壓力，加之低利率環境以及充滿不確定性的債券市場，使得保險資
金配置風險正在加大。
據楊超透露，目前國內約有80%的保險資金用於配置固定收益類資產。截至2016年12月末
，保險業在境外投資餘額達492.1億美元，占保險業上季度末總資產的2.33%，距離15%的
監管比例有比較大的空間。這也給險資境外收購提供了更多機會。
觀點地產新媒體從中國人壽年報獲悉，截至2016年12月31日，中國人壽的投資資產達到
2.45萬億元，同比2015年上升7.2%。於資產體量增大的同時，中國人壽提出2017年再投資
資產要超過5000億元。
據不完全統計，截至2017年5月，中國人壽海外投資金額達到95.5億美金，約占2017年再
投資資產的13.14%。
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