Re: [新聞] 人潮錢潮全散！竹科房價慘剩1字頭

[chupeier (竹漂)]

※ 引述《batx6 (威)》之銘言：
: 這系列討論蠻有趣的
: 看不少多多、空空各種褒貶
: 這邊提供一個竹科一線廠菜鳥的看法
: 先講結論
: 新竹市房價頂到肺了，除非有重大利多，不然多多還是洗洗睡吧
: 持平，抗通膨就差不多了
: ********先從有數據的面相來討論********

(恕刪)

B大引用了科學數據對新竹市進行了精闢的分析，類似的邏輯應用在竹北上，

可以發現人口的成長幅度非常驚人：

年度    總人口          總增加率        社會增加率      自然增加率
101     152617          38.67           27.77           10.9
102     158849          40.02           30.51           9.51
103     165118          38.71           28.26           10.45
104     170790          33.77           22.99           10.78
105     176604          33.47           23.64           9.83

(增加率單位：千分之一)

從民國102年後總增加率有開始收斂的現象，

但仍能維持在新竹市的四倍左右，

2017年度的人口總增加率3.04%更是全台灣鄉鎮市區第二高，

僅次於龜山區的3.15%。



這幾年收入的變化也是值得關注的，行政院的家庭年所得與支出資料為抽樣調查，全台總

樣本數只有一萬六千多戶，建議也可研究財政部的所得稅資料，

裡面包含了所有受薪階級(僅有受薪階級，實際居民總平均可能大於此值)的樣本，

選擇中位數來看可以避免睪丸問題：

***年綜合所得總額***
年份            竹北市          新竹市東區
98              779             734
99              832             777
100             890             825
101             932             849
102             937             839
103             977             872
104             1001            880
(單位：千元)

參考比較：104年北市大安區為867

竹北與新竹東區從98年開始只差四萬元到104年已拉開到十二萬元，

另外是收入部份也並非從98年後開始停滯，而是穩步逐年增加，

全區增幅稍有收斂。如果看更細的話，

東平里(高鐵特區)與關新里(關新路)最新的數據仍每年維持5%以上的增長，

也就是說個人每年調薪沒超過5%，沒幾年就會被整區的居民甩開！



至於新竹科學園區的飽和，的確有對區域發展造成影響，

但若看整個縣市的就業人口以及就業求供倍數，

就能了解全縣就業的發展情況不受竹科停滯所拖累：

***就業人口***
年      新竹市  新竹縣
97      183     217
98      183     212
99      190     224
100     195     232
101     195     235
102     198     238
103     201     243
104     203     247
105     206     251
106     208     259
(單位：千人)

除了98年受到金融海嘯的影響，接下來都是穩步成長，

甚至在最新的106年新竹縣還拉出一波8000人/年的成長。

新竹市的部份因為腹地受限、廠房飽和，近年的就業人口增加幅度較為減緩。



https://upload.cc/i1/2018/06/02/viwQlq.png

上圖為最新一年的勞動狀況統計結果，

求供倍數代表每位求職者平均有幾份職缺在等著他們，

新竹桃園地區仍維持在高檔的2.0左右(金融海嘯時大約是0.6)，

近幾年皆無衰退，反應出這兩區整體就業狀況的穩健。

這個指標可以作為房市變化的領先指標，勞動部也有每個月的月報能即時更新。


***結論***

房價的支撐性和人口成長、就業狀況、居民收入緊密相關，

竹北市在這幾個面向上皆是台灣數一數二，良好的就業環境為基底、

完整的發展腹地以及穩健成長的所得支撐著房價。

由於台灣整體大環境不佳，加上政府近年對房屋稅制進行合理的改革，

要再重現過往的房市熱況已是不可能，但以自住考量來說竹北真的是一個最安全的選擇。

近幾年這邊的買家都以就業需求為主，不求買房能夠賺錢獲利，

只要慎選地點跟建案類型，自住十年折舊的跌價必然遠低於房租的付出。


當然，有一好沒兩好，新竹縣市在稅制的分配上極度弱勢，

在當地所繳的稅幾乎都上繳幫台中台南高雄建設軌道，炒高別人的房價，

然後繼續乖乖承受通勤的壅塞。基礎建設如學校嚴重不足，小

朋友從小到大幾乎都要花大把鈔票送到私立學校，每年學區搶來搶去，

公立小學冷氣要靠家長捐錢足夠才能安裝。

這部份都需要先建立好心理建設，以免負能量滿滿。


總而言之，竹北就像一支財報超棒(人口成長、就業收入)的定存股，

但同時爹不疼娘不愛，沒有主力或外資(國家建設)炒作，

因此股價(房價)並不亮眼，殖利率頗優(超低的房價所得比)。

對於只是要穩定股利(降低租金等居住成本)的人來說，

它是一個非常穩健安全的選擇，供各位參考。


P.S. 有些政府的統計資料相當有價值，能夠幫助我們將實際情形量化，

避免各種「聽說」、「感覺」的謬論：

新竹縣政府統計年報
http://stat.hchg.gov.tw/abstract.asp

內政部戶政司人口統計
https://www.ris.gov.tw/346

財政部所得稅資料
https://ws.fia.gov.tw//001/Upload/public/attachment/77716432171.html

勞動部桃竹苗分署就業資料：

https://thmr.wda.gov.tw/home.jsp?pageno=201305280004&acttype=view&dataserno=201306110003&_sm_au_=iVVMMZCpV6Snp2H6


統計資訊網就業人口查詢：
http://win.dgbas.gov.tw/dgbas04/bc4/timeser/shien_f.asp  (網頁暫時失效)



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 165.225.102.51
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1527919903.A.C84.html
推 lee0719: QQ不要這麼專業
→ chinafree: 其他地方各種負成長，房價等崩潰嗎？
※ 編輯: chupeier (165.225.102.51), 06/02/2018 14:39:30
推 gigicm: 推專業！
推 sklogn: 推數據分析...但應該還是會有想買的空空不看數據來噓你的
推 maypcc: 的確竹北掛在竹縣下，所以相對沒什麼福利
推 inthenchen: 推
推 P1986625: 強
推 yin12355: 之前也有人整理過 除了光埔人口成長率高到不合理以外
推 Petersen: 有數據，推
推 yin12355: 基本上也沒什麼地方有像竹北的高成長率
→ yin12355: 真的算非常穩定了
推 xyz2800216: 推 每年剛性需求 加上之後有遠百 竹北真的相對穩定許
→ xyz2800216: 多
推 YouGot5566: 竹北五月單月+688人
推 lovemost: 不意外
→ lovemost: 不過竹北也是有一些劣勢的點，像是你提到基礎建設不足，
→ lovemost: 除此之外就是空地仍多，房價競爭比價仍激烈
推 soufon: 專業推
→ beebeebee: 神人就是在股市高點推買定存股，真神
推 inthenchen: 文章裡面就寫了自住十年就算跌個二成也還算划算，樓上
→ inthenchen: 可能看不懂吧。
推 YouGot5566: 19樓不要自己看不懂就開酸XD
推 newbrain: 有數據給推
→ nikolas: 你講的數據沒錯 但那是已發生(過去式) 接下來未來??
→ nikolas: 去看看人口金字塔 房價為什麼漲?因為近幾十年35~45歲人口
→ nikolas: 年年成長 最高峰到約在65~70年次 這些是買房主力
→ nikolas: 這區間人口 做個10年 都可以存到一定程度的頭期款
→ nikolas: 但未來幾年 那區間人口明顯減少 再加上現在新人薪水
→ nikolas: 不如過去 也可預期未來5年的買房主力 買氣很難接力
推 YouGot5566: 乾脆擔心五年內會世界末日好不好
→ chupeier: n大說的也沒錯，這的確是台灣房市最大的系統性風險
→ chupeier: 但竹北主要是因工作機會吸引外來人口，再加上高出生率
→ chupeier: 在沒有發生產業崩盤的情況下還是能持續發揮磁吸
→ chupeier: 我文後附上的連結可看出35~45歲的人口仍穩定持續增長
→ Petrovsky: 推 蠻厲害的
→ Petrovsky: 負豪至尊 只是個案 不要放大詮釋  XDD
推 soufon: 南部人崩潰囉 難看
→ inthenchen: 某p真的只會跳針，那個建案一戶都沒賣掉，跟自住買盤
→ inthenchen: 到底什麼關係？
推 YouGot5566: 某P崩潰很多篇了ㄏ 感覺很不爽新竹跟竹北
→ YouGot5566: 可能是前女友劈腿是新竹人
→ YouGot5566: 看到拿富豪至尊出來講的 應該又是看到好房網XD
→ YouGot5566: 腦袋不會思考的人 就容易被帶風向ㄏ
推 ckduck: 你有考慮到空空的感受嗎？
推 bob70278: 今天逛了巨城跟大魯閣，人潮真的好多...消費力驚人
推 amethystboy: 數據給推
推 j401f2: ID正確 竹北人XD
→ black205: 你把以前市區的人全集中到巨城差不多啊
→ black205: 就老鬧區全部空掉而已 呵呵
推 luke2007: 雖然我是空空...但是同意你的看法
→ luke2007: 現在台灣剩新竹比較健康...但不致於井噴
推 Neymar: 坐等感覺之神來批判你的數據
推 easybaby: 推!
推 sagittarian: 現在的房仲連數統都要學？
→ sklogn: 數據無法反駁就說人家是房仲啊?
推 soufon: 推 竹北人素質普遍高高學歷有差
推 ppegg: 大眾運輸是硬傷…國中以上的學校也還沒準備好
推 YouGot5566: 沒事就亂扣別人房仲帽子 素質真棒呢ㄏ
推 qwas3515: 推理性分析
推 Neymar: 某P不是仇竹北或新竹啦，任何區域只要利多訊息他就變成老
→ Neymar: 方了
→ Neymar: 老方不知道是誰？請google連環泡老方
推 foxher: 這篇就可以推了，專業
推 Petersen: 數據無法反駁，就躲在下面推酸文扣帽，的確是很棒~~
→ chupeier: 本魯並非房仲 只是比較善於利用資源
→ chupeier: 這幾年跟房仲交手也深感竹北房市的強大，房仲在竹北很容
→ chupeier: 易生存，不像在台北要有十八般武藝
→ cyshowen: 這比喻怎麼會是定存股?只能說是潛力股而已。
→ cyshowen: 超低房價所得比？黑人問號！你中位數是90~100萬
→ cyshowen: 房價所得比是10左右，你是只有比北台灣嗎？
→ cyshowen: https://reurl.cc/05Mb 原來新竹已經可以跟東京比了
→ cyshowen: 與其當股票，不如就直接買台積電如何？
→ chupeier: 呃 文中沒有說"最"低喔 那些房價所得更低的地方人口往往
→ chupeier: 呈現低成長甚至是負成長(如台南高雄) 建議房價的討論上
→ chupeier: 要綜觀所有因素而非參考對自己信仰有利的單一指標
→ chupeier: 另外家庭收支調查非像所得稅資料精準，大部份樣本採用訪
→ chupeier: 問調查，只有少部分抽樣採記帳調查，建議可多研讀資料來
→ chupeier: 源喔~
推 MRFROG: 某p很可憐 魯蛇