[心得]分享財產交易所得稅舊制合法節稅方式

[pipigy (榴璉)]

因為剛好發現很多人不知道，但真的很重要，想說分享給大家

以下正文

以下把舊式申報財交稅方式，簡單說明一下
(舉例買價1000萬，賣價1300萬，必要費用稅費仲介費50萬，故淨賺250萬，出售時房屋

評定現值100萬，出售時土地公告現值400萬)

舊制撇除高總價住宅不算，有兩種申報方式:

1.持有太久，稅捐機關已經很難查到當初買價，就會用部頒標準申報

算法:房屋評定現值100萬x48%(財政部每年公布依地區會有不同)=48萬

這48萬併入到我明年的綜所稅繳稅。

(白話說:繳最少稅，因為不管我賺多少，都只看房屋評定現值去做計算，

很多台北早期買的公寓50萬不到現在賣2000-3000萬)


2.買的時候已經有實價登錄，或在實價登錄前幾年可以找的到買價資料

就會用房地比拆算房屋賺多少錢，因為土地要繳土地增值稅，房屋繳財產

交易所得稅。

算法:總共賺250萬x100(房屋公告現值)/100+400(土地公告現值)=50萬
(白話說:政府就是認定你房子部分賺50萬，而拆算的依據就是用房屋跟
 土地公告現值的比。)
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接下來說明很多人不知道可以合法節稅的部分，真的可以省很多。

先節錄財政部先來看台財制稅第831581093函部分條文:

個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者(個人已提供
或稽徵機關已查得)，其財產交易所得之計算，依所得稅法14條規定核實認定(核實
優先)其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之(所得
稅法施行細則17-2條......

我相信你一定都看得懂，但可能不知道怎麼用

以下說明適用對象與要件:

1.您適用舊制申報財產交易所得稅
  (白話說:新制不適用，新制目前合法節稅方式只有把土地漲價總數額拉高，這對
   兩年內買賣的投資客才有差距，一般人用不到)

2.當初購買時，土地與建物的交易價金是分開拆算。
  (白話說:跟建商買的一定都是建物一個價格土地一個價格)

如果再沿用一開始舉例的案例，我如果一開始是跟建商買房屋買300萬，土地買700萬
總共1000萬，現在我在賣的時候，合約書一樣把價金拆開，也就是成交1300萬(房屋260萬
，土地1040萬)，那我要繳多少稅呢?

房屋售價260萬-房屋買價300萬=-40萬 我房屋是賠錢，即使我實際上賺250萬，但我只
需要負擔土地增值稅，財產交易所得稅不用付半毛錢，跟前面兩種舊制算法有很大差異。
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你可能會有的問題:

1.我們賣房子時候，想要拆算價格，是不是要用特別的合約書?

不用，你只要請代書在價金1300萬旁邊註明土地價金1040萬房屋價金260萬，不需要
更動合約書模式，若是法人的買賣也都會用拆算的方式，只是一般人比較少碰到。

2.我知道這個對我有什麼幫助?

如果你是經營重劃區的仲介比較容易遇到可以適用的狀況，因為新房子比較多，所以當
初應該都是跟建商買的機會比較大，只要在買的時候價金有拆算，就有這樣方式的適用。
可以幫您的屋主省很多稅。

當然如果你很愛國，或是您不喜歡您屋主的話，也是可以不說，但大部分的人的問題是

不知道，不知道就等於放棄自己的權利。

希望對大家有幫助。

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推 deltaz: 請問上一手如果這樣操作過，那下一手接手的人會有什麼問
→ deltaz: 題嗎？如果再次賣出，也可以比照辦理嗎？
→ deltaz: 房子最後會不會變成免費贈送呀
推 sdhpipt: 接手的人一定是適用新制的
→ Fujiwarano: 你這方法 只適用於時價登錄之前買的物件才能用房地比
→ Fujiwarano: 時價登錄後都是跑不掉的 無法用房地比去繳稅
→ aloness: 咦，一直都要分開申報不是嗎？ 不然不懂的人怎麼報？
推 ceca: 我都拆2:8，再低國稅局會機機歪歪
→ ceca: 就算政府房屋殘值認定再低，例如50年屋
→ ceca: 你房屋稅都趨近於零
→ ceca: 交易的時候，還是要報2:8以上
→ ceca: 不然都會被機歪，反正很詭異就是了
推 mfcke: 舊制 建商能灌土地價格就灌土地 比例太誇張就是國稅局約談
→ mfcke: 補了180萬稅 崩潰
→ mfcke: 台中建商補稅 GOOGLE第 一個就是
→ mfcke: 以後都不能偷雞了 QQ
推 wwsea: 好文推
→ sb56: 財產交易所得變成負的是不是所得稅還可以節稅阿?對高所得的
推 AE647: 房版最近水準直上，不要整天鬥多空了很膩
推 edwsqa: 請問土地買700，賣1040，只算土增稅，不用算財產交易所得
→ edwsqa: 稅是為什麼呢？這樣買新賣舊，所有權人一樣，連土增稅都可
→ edwsqa: 以減免退稅了對嗎？
推 BCSF: 可以問一下 若家裡民94年的交易契約書 沒有分開寫該如何證
→ BCSF: 明