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※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言: : 基本上,老屋我們看很多 : 通常大樓老了,最怕的東西跟版上講的都不一樣 : 大樓老了,最怕是管理爛掉 : 什麼建材,什麼漏水,都是小問題 : 管理爛掉沒救,不可逆,無解 : 所以每次看到人家要什麼戶數少單純就很好笑 : 戶數少例如每層兩戶,你要每戶一百多坪,一坪管里費一百才養的起來 : 並且還要29樓那種,15樓一樣吃力 : 所以豪宅都很高,三四十層,一層一兩戶,樓地板四五百 : 這時候一坪收一百到一百二,總收入一百萬左右 : 你小坪數一戶三十五坪,一層兩戶???還15樓?? : 你管理費收一百也不夠用啊 : 基本我抓一個門,兩台電梯,基本管理費要2x一個月 : 但是通常30以上比較保險 : 主要是三班管理員,打掃,主任,人事費用很高 : 其他就電梯和機械車位等的保養 : 以及一筆資金存起來以後換電梯,消防設備等 : (消防設備更新也很貴) : 我之前有想過收100坪左右的地來蓋12f大樓賣 : 但是就是考慮到戶數太少,樓層又低 : 難賣,利潤少,管理費也難搞所以作罷 : so,一般我建議別人買"自住"老屋 : (投資只是過客,所以沒關係) : 第一個注意的絕對是管理費 : 基本一個進出門,兩台電梯的情況下 : 有沒有超過五十萬的儲蓄,一個月收不收的到二十萬 : 這是基本中的基本,沒有就不要碰 : 什麼一層幾戶,漏水??那個都其次 : (當然有神經病鄰居也不要買,莫名其妙在電梯被砍也沒藥醫) : 另外,好大樓漲管理費是很自然的 : 去年底才手上一間大樓要漲管理費 : 投票高票通過 : 這就是認知的落差 : 水準以上的住戶認知都知道,管理關係著房價,租金 : 所以管理費該漲就要漲,尤其如果你是這區比較有名的大樓 : 你管理費怎麼可以比別人少??? : 公設蓋運轉的要運轉,流水該有要有,瀑布該開要開,燈光計畫準時開 : 不可以省!!!! : 這樣房價才可以繼續維持在這一區的前段 : 窮人愛省錢,什麼都關,還砍管理員,公設廢棄當雜物間 : 結果一個月省了幾百塊,房價相對少了上百萬 : 所以基本上是這樣 : 中小坪數你第一個要注意管理費多少 : 寧願戶數多,也要管理費充足 : 因此多棟社區型優先 : 其實如果建案不綁車位 而是用租的話 似乎對管委會的運作有幫助? 我現在住的大樓28戶 車位一律都用租的 無法購買 租的收入歸管委會使用 扣掉電梯維修 清潔 雜七雜八的費用 每年每戶還能分約7000回來 現在應該很少這種建案了? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.230.77.15 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1532339470.A.685.html ※ 編輯: kage01 (61.230.77.15), 07/23/2018 17:52:25
kusomanfcu: 管委名下還是住戶買單的阿。。。傻傻的 07/23 17:52
a001ou: 你們車位是不是不足28個或剛好28個 07/23 17:53
IS0987: 那車位還不是你們買的= = 07/23 17:54
kage01: 不足 用抽籤 07/23 17:57
kage01: 強制把買車位的費用轉成管委會費用 07/23 17:57
IS0987: 這樣頂多就好管理而已,但是更慘的是你花錢車位還要租或 07/23 17:58
IS0987: 跟人家用抽的 07/23 17:58
a001ou: 就是不足才有辦法這樣玩 但現在法定車位規定下 車位很少 07/23 17:59
kage01: Q Q 07/23 17:59
a001ou: 不足 而除非是那種主打套房 2房的那種案子 否則一般建案 07/23 18:00
a001ou: 車位通常還會多出來 這種你不用賣的到時也很難租出去 07/23 18:00
kusomanfcu: 就抽個最遠最難開的 07/23 18:00
amis911: 我們老家B1坡平只能跟管委租的,B2才能買賣也是很奇怪, 07/23 18:02
amis911: 不過省到管理費真的便宜 07/23 18:02
IS0987: 大概20年左右的房子很多都有這種 07/23 18:03
kage01: 幾乎沒有管理費 07/23 18:05
a001ou: 但其實這種就朝三暮四阿 建商蓋東西就是要賣錢 今天車位 07/23 18:06
a001ou: 不賣你那多出的成本誰出? 其實就是攤進當初所有買的人阿 07/23 18:08
a001ou: 也就是付了車位錢但其實你沒擁有車位 真有比較好? 07/23 18:09
IS0987: a大正解 07/23 18:09
IS0987: 我上面就這意思 07/23 18:09
neverfly: 萬一車位真的太少,抽籤抽不到沒的停不就超麻煩 07/23 18:33
neverfly: 我朋友就是這樣,搞到每年要跟鄰居借人頭來抽車位 07/23 18:34
deltaz: 抽籤租車位還不是一樣要付錢,只是換個名義,而且付了車 07/23 19:22
deltaz: 位的購買費用,然後無法自行運用車位,還能這麼高興,嘖 07/23 19:22
deltaz: 嘖 07/23 19:22
Barolo: 這對不需要車位的人來說 就是付一筆錢然後慢慢回收 其實 07/23 19:31
Barolo: 也沒什麼不好 沒什麼必要因此訕笑 07/23 19:32
kage01: 月租2000 現在車位一個都要180 好像比較貴 07/23 19:34
kage01: 另外可以選擇不租啊 如果你沒必要用車的話 07/23 19:35
frank111: 20年前在鄉下點的地區很多這種案子,到處都是停車位 07/24 10:16
frank111: 誰要買車位阿,反正賣不出去就不賣了 07/24 10:17