[新聞] 永信購入高醫土地 三民區房市加熱

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永信購入高醫土地　三民區房市加熱

蘋果日報

永信建設(5508)今天發布重大訊息，斥資6億2088萬餘元向南和興產購得位於自由一路、
高雄醫學大學正對面的876餘坪土地，換算每坪約70萬元。該公司發言人顧岳軍表示，將
規劃為地上15樓的集合式住宅，預計2021年完工銷售。
此次永信建設所取得的土地地主是南和興產，自亞太置地入主南和興產後已處分多筆土地
，尤其三民區土地釋出量大。永信建設購得的土地目前為自由室內養生游泳池，4面皆臨
路，永信建設發言人顧岳軍表示，該地將規劃地上15樓、地下3樓的大樓，量體將為150戶
，格局2~4房，預計2021年可完工銷售，總銷金額約20億元。
先前就有專家預測明年起三民區後驛地區推案量將會大爆發，近期包括郡都建設、永信建
設都積極在三民區購地，未來將成高雄房市的熱區。（陳建宇／高雄報導）

心得：
南和興被港資買走後土地處分的很積極啊
這塊地位置看來跟仰德有得拚

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推 ceca: 藍色公路也被永信買走了
→ ceca: 永信不愧人稱，游泳池殺手！！！
推 crack101: 幫藍色公路QQ,ceca大u也去游過嗎
推 alexenderpp: 這塊地不錯耶！面對校園 不是面對醫院  附近又沒大樓
→ alexenderpp:  視野很好
推 U8: 永信建設評價如何呢
推 StevenAn: 永信上市公司在高雄名聲不錯,鮮少聽到住久漏水的
→ alexenderpp: 但實登不用參考
噓 este1a: 傻傻的竟然沒聽過"永遠不要相信"
推 ceca: 土地成交價格我夢到的,都有呵呵拉..XD
→ ceca: 不過基本上也是破高價.
→ ceca: 算起來他平均價可能要抓在27~30左右.
→ ceca: 價格跟美術館差不多.
推 Westan: 三民游泳池還在嗎？
推 zesonpso: 都被買光了
推 mountain513: 藍色公路游泳池的地址大概在哪啊？
推 fytnship: http://0rz.tw/DlNyi 這篇多數都有提到
推 yianhua: 憲政路,監理所對面,凱旋國小旁
→ DAPL: 不是說土地ㄧ坪買70萬，所以建物一坪的土地成本是五萬左右
推 ceca: 為啥你會算出5萬這個數字??
→ ceca: 他是住四耶,50/300...
→ ceca: 如果沒有灌容積獎勵,他一坪建坪的土地成本就23萬了...
→ ceca: 不過一般坪效不會那麼低.細節要精算才知道.
→ ceca: 你該不會用70去除15吧..@@a
→ DAPL: 你猜對了，我數學老師教我的
→ DAPL: 沒想到眉角那麼多
→ ceca: 住四,建蔽率50%,容積率300%.也就是一坪土地可以蓋3坪建坪.
→ ceca: 然後400坪的土地,只有200坪可以蓋,其他要留空地.
→ ceca: 不過有很多容積獎勵,例如車站500公尺內有50%,公園可能有10%.
→ ceca: 所以是300%+N%+N%+N%
→ ceca: 詳細要去看他土地其他條件.
→ ceca: 之外還有容積轉移,例如你用畸零地或是道路用地去換容積.
→ ceca: 再把容積轉到這塊土地上面.
→ ceca: 所以一般住四大約可以有5~6的坪效.
→ ceca: 也就是一坪土地可以蓋5~6坪建坪.
→ ceca: 當然這裡面包含了容積轉移或是一些政府的要求.
→ ceca: 所以土地成本也不只買土地的錢就是了.
→ DAPL: 如果這樣算建物一坪土地成本就差不多要14萬了
→ DAPL: 加建物成本一坪8萬，就22萬了！
→ DAPL: 那建商的利潤在哪？停車位跟店面嗎？
推 ceca: 建商利潤本來就在2x~3x%之間.
→ ceca: 15%管銷.
→ ceca: 所以他基本賣價會在27~30中間某一個數字.
→ ceca: 例如坪效6,一坪土地在12萬,營造8,所以基本成本20
→ ceca: 然後15%管銷,所以23成本,利潤25%,開賣平均價28w.
→ ceca: 28w是給代銷的底價,代銷會從29當底價開始賣,開價34起跳.
→ ceca: 這時候例如一間32坪含車位8坪,要1160
→ ceca: 然後再做手腳,例如車位給他設定220萬.
→ ceca: 喔,可能會到250萬.
→ ceca: 假設他車位灌到250萬.
→ ceca: 這樣他單坪就是28萬..XD
→ ceca: 所以大概是這一種概念,先算出總價,然後再利用車位來壓單坪.
→ ceca: 如果嫌28太高,還可以再灌裝璜.
→ ceca: 強迫買裝潢,再壓低單坪.
推 ceca: 其實建商一直都不太好賺.
→ ceca: 你要想,他利潤25%,從買土地到完銷可能要三年.
→ ceca: 中間你還要畫圖還要土地探勘還要送建照送審.
→ ceca: 還要蓋.
→ ceca: 所以順利銷售一年完銷,你也差不多要三年才拿回錢.
→ ceca: 25%三年取回,一年才8~9%.
→ ceca: 當然預售可能現今會先取回一定額度可以另外使用.
→ ceca: 但預售不入帳,他真的要入帳還是要交屋才算.
→ ceca: 所以建商的利潤是靠8~9%在做土建榮六到七成開槓桿.
→ ceca: 所以現今投報大概就會在15~20%...這還是稅前.
→ ceca: 建商的稅好像統一7%還是多少我有點忘了
→ ceca: 並且這還是銷售很順利的.
→ ceca: 有些建商是成屋才賣,成屋後又要賣兩年.
→ ceca: 他算下來投報率就很科科~~
→ ceca: 另外建商的土建榮是七年期,其實壓力很大.
推 nikepuppy: 那為什麼有人會覺得建商賺很大呢??難道又是個平行世界?
推 ceca: 因為買不起房子,所以先說建商賺很多..XD
→ ceca: 不然那麼好賺,你問他幹嘛不去當建商.
→ ceca: 另外如果那麼好賺,建商根本不會倒才對.
推 nikepuppy: 所以阿 ceca大大版上就是有人還有某名嘴就愛妖言惑眾(
→ nikepuppy: 延喜攻略看太多) 灌輸大多數人建商賺很大，然後買房子
→ nikepuppy: 的人就想一些旁門左道來卡建商油水(聽我那朋友說現在客
→ nikepuppy: 人會上網亂學亂問亂卡油水，結果朋友不爽告上法院，客
→ nikepuppy: 打輸官司，賠了夫人又折兵)
→ nikepuppy: 買不起房子就上網看新聞整天喊崩盤，嗯..台南某些區域
→ nikepuppy: 地價房價都還在漲，我是又活在平行時空嗎??
推 ceca: 跟建商亂搞通常都會被告很慘...XD
→ ceca: 建商告人不會跟你客氣..
→ ceca: 他可不是政治人物可以被罵好玩的.
推 ramun: 高醫生活機能越來越差
推 nikepuppy: 這的確是真的，有網友遇到不合乎本身期待的事就會威嚇
→ nikepuppy: 要上網或訴諸媒體。朋友去年吧忘了什麼時候就遇到這種
→ nikepuppy: 客人，後來走訴訟，他那客人不是跟老董交手，老一輩
→ nikepuppy: 通常就圓滿結束就好，建商二代直接要求登報道歉還有賠
→ nikepuppy: 償(詳細內容不是很清楚)但就我所知，那個客人後來零零
→ nikepuppy: 總總加上隱形成本真的損失不小
推 ceca: 高醫生活機能變差只有消失的加樂富吧
→ ceca: 不過以後北有亞洲廣場，南有71重劃區