Re: [請益] 該如何出價（含機械車位）

[cicatrix (一起來當新店人)]

車位跟房屋單價評定標準不一

所以屋主這邊的計價方式是錯誤的

假設屋主覺得29.7萬是預期價格，車位都算80萬好了

業務員應該跟屋主溝通的部分是

房價應該為30(房屋坪數) x 29.7（建坪單價）+80(車位價格) = 971萬

這樣看來跟實價登錄25萬 其實差距就沒有那麼大 30 x 25 + 80 = 830萬

現在的問題是

1.屋主的房地產計價方式是錯誤，車位等於認到297萬，你們這個部分價差高達

297-80=217萬


2.你的觀念也是錯誤的，假設25萬是社區『同面向』.『類似坪數』的行情價格，

25萬就是今年度買賣方角力後認知的價格，你打85折，出到710~717萬，也是沒道理，

今年沒有業務原來攪和，你們根本也沒辦法媒合，跟971萬的價差高達260萬


3.假設你抓的25萬是同路段，但是條件比較差的社區，那你由830萬往上調整是很正常

的，甚至你洽談一開始就要從830萬開始 ; 假設25萬是同路段比較好的社區，你出價由

過去成交價格的九折慢慢往上調整，雙方尋求個平衡點比較合適，避免籌碼一口價就放

完。但是你目前出價的折價幅度也太高，這個折價幅度，在某些行政區已經是電梯跟公

寓的價差，屋主會覺得你來亂是很正常的。


交易的難度在於買賣方都『覺得自己用極度客觀的角度來設定價格』，但是由第三人來看

，這個價格的產生一點sense也沒有，當然你大量看屋，且第一時間就排除萬難趕到現場

看屋，總會有機會遇到心態比較軟的屋主。


如果你本身就是對房屋要求限制很多的買方，能進入斡旋的母體本來就很小，再用這種

不合常理出價邏輯，看屋到買到房屋花個兩三年以上是很正常的。總結來說，這個案件

的買賣方都還不夠成熟，還有得看、有得慢慢賣。


※ 引述《Manhood27 (男子漢就要空)》之銘言：
: ※ 引述《Manhood27 (男子漢就要空)》之銘言：
: : 上禮拜去看了六間房子，
: : 看到一間是蠻喜歡的，準備下斡。
: : 但是我覺得我出價會被打，
: : 所以請問各位大大的意見。
: : 建坪40坪
: : 開價1190萬
: : 含車位（車梯／機械）
: : 車位在公設裡佔10坪左右。
: : 賣方的算法是
: : 40坪X29.7萬單價=1190萬
: : 附近實價登錄（107／2）約25萬／坪
: : 我的想法是，
: : 車位含在公設裡佔10坪，
: : 等於我用10坪X29.7萬=297萬買車位，
: : 但是因為是車梯+機械已經二十多年，
: : 我覺得接手不久一定要大換新，
: : 還要協調其他七個車主。
: : 我想到的開價是：
: : （40-10）坪*25萬實價+80萬車位
: : =830萬X85%=710萬左右
: : 這樣的算法對嗎？
: : 當然我知道就是賣方不爽賣而已。
: : 只是最近看到很多華廈都是含機械車位，
: : 可是車位坪數又灌公設裡，
: : 這裡的眉角好多，
: : 跪求大大們幫忙解惑了。
: : 問題有白目的地方請見諒，
: : 謝謝大家。
: 來回報一下進度了，
: 可是斡旋單有好多地方要馬賽克，
: 就先不PO了。
: 最終簽斡旋的時候還是妥協了，
: 原本是要開710萬，自洗到750萬。
: 當然簽斡旋當下，仲仲談心了解我們想法，
: 其實真的單純車位處理太麻煩，
: 又要換新，然後又要協調，
: 我其實想實價25萬，40坪建坪，
: 1000萬應該是必然成交的價格才對，
: 開個75折，心裡底價抓8折，頂多多一點。
: 可是仲仲剛剛打來，
: 說屋主看到我的斡旋單，笑兩聲就走了。
: 說這種價格就不用來找他了，他不急著賣。
: 還有要不要看更適合這個價位的物件。
: 他說他房子顧很好，都沒有問題，
: 不只這個價格，叫我去看別的看看。
: 同社區他開價最低了。
: 仲仲跟我說不要放棄，還有機會，
: 譬如：
: 如果喜歡可以加價看看。
: 看到喜歡的房子是很難得的，
: 價格上給他一個努力的空間去談。
: 屋主看起來沒有那麼硬的價格，
: 要不要再出一個接近一點的，
: 他去幫我談看看。
: 我問仲仲，那屋主想賣多少。
: 因為我真的想買，
: 有能拉近的機會我都想試看看。
: 仲仲說，開個1開頭的價格，
: 他會努力幫我達成。
: 我心想，如果實價乘坪數=1000萬，
: 我開1000萬的出價法是必然成交法嗎？
: 還是我很喜歡請賣給我法？
: 所以最終沒買到還被小洗臉，
: 不管仲仲是真的轉述屋主說法，
: 還是自己腦補，總之算是學到經驗。
: 不過又要開始持續看房之旅了，
: 現在價格真的好難出，
: 求成交真的好難啊～
: 以上報告，
: 希望下次再付斡旋時，
: 再來請教各位多多、空空、仲仲出價了。
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: : Sent from JPTT on my HUAWEI VIE-L29.
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※ 編輯: cicatrix (61.230.196.250), 08/25/2018 23:25:31
※ 編輯: cicatrix (61.230.196.250), 08/25/2018 23:27:56
推 kusomanfcu: zzzz 重點是他文章你說的單坪價是同社區同樣公設同情
→ kusomanfcu: 況單價25
推 Manhood27: 第一次付斡沒上手，感謝大大無私分享
→ kusomanfcu: 也就是實價登錄40坪是1000萬
→ kusomanfcu: 實價登錄1000萬 你開710去XD
推 kusomanfcu: 還不是85折是71折
→ kusomanfcu: 由830=實價登錄83折 你會建議買家這樣開嘛？
推 kusomanfcu: 他車位是機械式的所以就扣個4.5坪=35.5
→ kusomanfcu: 35.5*29.7+80=1134
→ kusomanfcu: 實價登錄是坪直接25啦
→ kusomanfcu: 40*25
→ kusomanfcu: 就算是 沒車位的坪價是25 也是35.5*25+80=967.5
→ kusomanfcu: 710/967 也是73折。
→ kusomanfcu: 連同社區實價登錄85折都沒有XD
→ cicatrix: 如果25萬的來由是1000/40=25萬 那這個25萬就真的被低估
→ cicatrix: 應該先把實價登錄房屋跟車位先分算出來，假設車位像他說
→ cicatrix: 10坪 那等於實價登錄的(1000-80)/(40-10)=30.66萬
→ kusomanfcu: 他推文寫同社區 然後有說是機械
→ neverfly: 我還是覺得賣方想法很簡單，實價登錄上一筆1000成交
→ cicatrix: 那屋主開29.7萬 很合理，等於設定的價格已經低於行情了
→ neverfly: 掛開價1100，成交超過1000都OK，低於1000看心情
→ kusomanfcu: 機械車位一個會有十坪嗎？重點是他權狀資料等都不會
→ kusomanfcu: 看啦
→ cicatrix: 賣方想法很簡單 但是問題是買方想法很複雜 所以你要先
→ neverfly: 9xx成交是很有可能的，但賣方才懶得在那邊管每坪單價
→ cicatrix: 原本已經成交的紀錄的單價30.66萬 然後告訴買方說29.7萬
→ kusomanfcu: 不是1000/40=25
→ neverfly: 買方算單價，跟買便當時在那邊算雞腿跟白飯成本一樣無理
→ cicatrix: 真的不貴 是你亂出 說服買方還是要用合理的邏輯
→ kusomanfcu: 是他說實價登錄同社區單價25
推 IgnoreSwing: 推
推 kusomanfcu: 同社區一定公設比都一樣 且他說40坪是含機械 至少建坪
→ kusomanfcu: 要當做35.5
→ cicatrix: 畢竟我們不是幫他洽談的業務 只能就原po給的資訊討論
→ cicatrix: 25萬的計算方式，是房車已經拆算還是房車未拆算是個重點
→ cicatrix: 這個算出來的單價可以得知屋主的要價是否合理，如果屋主
→ kusomanfcu: 也就是說710-80=630  /35.5=17.74
→ cicatrix: 的價格合理，那就是買方的問題，還不夠成熟，得到的房地
→ cicatrix: 產概念都是錯誤的
→ kusomanfcu: 還說是新北。。 是買淡水或鶯歌嗎？
推 kusomanfcu: 不管他到底單價25是怎看的 25*35.5+80=967 實價最低也
→ kusomanfcu: 是967
→ kusomanfcu: 連實價登錄8折都沒到 真的成交我都懷疑是不是有其他
→ kusomanfcu: 問題勒
→ cicatrix: 機械車位是有可能10坪，新店的潤泰遠景就9.54坪
→ cicatrix: 我只能說買方實價乘以八折八五折出價根本沒道理
→ neverfly: 簡單來說實價登錄只要沒做假，基本上就是賣方的樓地板啊
→ neverfly: 能賣1000的有哪個善心人士沒事要賣850？
→ neverfly: 跟股票一樣，股價一百，就算急賣也是99.95成交
→ neverfly: 沒跌停的話當下誰要賣90
推 kusomanfcu: 機械車位9.54坪那停車場是有其他公設嗎還是超大車道
→ kathydog: 老實說房子賣太便宜我還要怕是兇宅 真的要實際多看房 多
→ kathydog: 了解 就會有比較多戰鬥經驗啦 版上資料可參考 但實際看
→ kathydog: 累積經驗才是最重要的
推 cssula: 假設25萬的實價是大樓反映出來的，那這25萬也是灌入車位
→ cssula: 平均出來的。看實價就混在一起算，但談到了你的標的物又要
→ cssula: 拆開算，這邏輯也怪怪的，除非你查到的實價都沒附車位
推 kusomanfcu: 說到實價打個8折或9折也要看市場和單價狀況 2014年
→ kusomanfcu:  我是真的開85去問4000多萬的房
→ kusomanfcu: 結果那間到現在還沒賣掉然後同社區實價登錄也跌到85
→ kusomanfcu: 左右勒
→ cicatrix: 去年開始很多地方都止跌反彈了，區域差距很大
→ cicatrix: 去年跟今年購屋的人，如果在房市熱區要有心理準備買的比
→ kusomanfcu: 只能說好險XD
→ cicatrix: 104年底-105年的價格高
→ cicatrix: 如果他的新北是五股那種重跌到快掛掉的還有一丁點可能
推 kusomanfcu: 要多看建商案子然後和2手去比 可以比對出該區容易成
→ kusomanfcu: 交的單價
→ kusomanfcu: 金山萬里石門也是新北喔 不過是8萬
→ kusomanfcu: 和南部價格差不多
→ kusomanfcu: 公寓啦
→ Barolo: 其實真的不用算這麼多 實登看一看 然後出自己願意且可負擔
→ Barolo: 的價格下去就對了
→ QQeevv: 不做功課  亂出價就是沒人理你
推 cssula: 還有一點要注意，同棟樓景最好的vs.頂樓或二樓實價會差到2
→ cssula: 5%，這點也要考慮