[閒聊] 老屋的折舊與貸款成數、買賣行情的關聯

[aa3ch (啥利破特)]

常聽到一個觀念，說買房子要注意使用年限

例如一般鋼筋混凝土建築的使用年限大約是50年

所以如果買了屋齡40年的公寓，住個十年以後房屋本身的殘值為零

如果沒有都更等話題，空有土地持分也無法轉手

這也會影響到銀行貸款的考量



但我有個問題是，實際上屋齡超過三十年的老屋轉手仍然不少

甚至實價登錄上照樣可以查到許多超過50年的老屋成交紀錄

我的理解是，顯然老屋仍然可以獲得銀行貸款

畢竟如果真的老屋難貸款

那麼手上真的有那麼多現金，買老屋不必貸款的人

稍微貸一點點買個新成屋應當也不是問題，實在沒必要非買老屋不可

甚至很多三四十年且都更無望的老屋行情在前幾年也仍然上漲

但又想到那個老屋折舊的理論

就覺得怎麼跟市場的現實不太一樣？

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.35.191.12
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1535280333.A.FB0.html
※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:46:54
推 ceca: 我6x年屋貸款8成,輕鬆.
→ ceca: 旁邊8x年屋成交還比我高.
→ ceca: 反正版上的觀念都很奇怪..
是屋齡六十幾年跟八十幾年嗎？@@
推 IS0987: 貴在土地吧
但要是都更無望，土地又有什麼意義？
※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:48:51
→ ceca: 一堆沒買過房子的在幻想.
→ ceca: 是屋齡沒錯.
→ ceca: 屋主70歲,他五歲就住在那邊..
可以偷問是什麼條件的房子嗎？

是商圈內還是？
→ ceca: 你是買賣"居住空間"...建物土地都只是附加價值.
→ ceca: 所以他有個基本價,那就是空間的價格.
→ ceca: 建物和土地的價值在灌在這個基本價上面.
※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:51:36
→ ceca: 不能都更的東西,大約在屋齡30左右,就是完全這個基本價了.
→ ceca: 也因此,30年屋和50年屋和80年屋,價差不大.
→ ceca: 一堆人認為房價是建立在建物上面是一種謬思.
→ ceca: 都市最老發展的地區很多這種五十六十七十年屋阿.
對，像是城中區一堆日本時代的房子

我就是想到這個所以才問@@
※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:52:51
→ ceca: 另外,一間連壁透天,你打掉重蓋的成本大約三百多.
→ ceca: 也就是,如果你的透天已經50年,擬就打掉重蓋.
→ ceca: 300萬買屋齡變成0年新屋.
→ kittor: 有誰需要都更服務的，站內我
→ ceca: 現在危老條例,你重蓋3xx萬,聽說可以全部貸款.
噓 cpz: 搞不清楚狀況，50年後殘值也不是零，去查財政部資料吧
→ cpz: 人家稅務單位都有各種建物的殘值表
我要是很清楚狀況的話又何必上來請教？
※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:59:24
→ basebo11: 3xx蓋兩樓吧qq，建蔽率問題空間變很小，老屋就整修就好
→ basebo11: ，空間一樣大。
推 ceca: 3樓..因為我某間透天旁邊就正在蓋.
→ ceca: 這個夏天都在大雨,我的透天因此漏水漏得亂七八糟.
→ ceca: 生氣氣..不會挑我翻修的時候蓋喔.
→ basebo11: 透天老屋30年甚至40年以上最划算，最好是三樓透天，便
→ basebo11: 宜又大碗
→ ceca: 挑我在賣的時候蓋..
→ ceca: 連棟式騎樓透天的板模很簡單,所以價位比別墅低很多.
透天至少還有完整的土地價值，那公寓的話呢？＠＠
※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 19:06:56
→ basebo11: 我蓋4四樓，要650QQ，之前估兩樓半要450QQ,當然是全包
→ basebo11: 到好，不是只有基礎，筏式基礎，建材，施工方法是有差
→ basebo11: 異的
→ ceca: 公寓有最低價的空間價值.
→ ceca: 所以公寓價格一直很硬.
→ ceca: 跌很難跌,漲很會漲.
→ ceca: 之前我在林園買就是買公寓.不買透天.
→ ceca: 那時候兩間一起買70萬..喔,打包70萬.
→ ceca: 去年年底和今年年初賣掉,兩間各賣一百多萬..XD
→ ceca: 本來想要等國道七號在賣,後來發現國道七號不知道等到哪一年.
→ ceca: 所以賺到大段就提早出清.
→ ceca: 我記得那時候版上一堆人笑我買林園..呵呵呵~~~
→ ceca: 就說版上一堆沒買過房的人在裝大師.
→ ceca: 公寓是很硬的產品,就是因為他是最基礎的空間價格.
→ basebo11: 買便宜啥都能買，臺中公寓四樓以上價很低，但是轉手也
→ basebo11: 要靠買的低，買價夠低其都無敵，啥都能做，但房地合一
→ basebo11: 卡住，買價只能更低
→ ceca: 其實台中公寓比高雄貴很多很多很多.
→ ceca: 因為台中的區域空間價值比高雄更高的明顯．.
→ ceca: 這個跟台中交通有關,越容易塞車或交通成本越高,區域價值越高
推 ceca: 高雄是區域價差最低的一都,就是建構在強大的交通上面.
→ ceca: 這邊比較貴,人家就往旁邊兩公里外買.
→ ceca: 因為兩公里對高雄人來講,不過是五分鐘車程.
→ ceca: 每天來回10分鐘換100萬??..
→ ceca: 高雄人當然換..!!
→ ceca: 但是台北那種大多人搭捷運的地方.
→ basebo11: 對呀，臺中漲太多，不管啥標的都跟漲，還是要看區域吧
→ basebo11: ，但公寓還是四樓以下好點，比較好出脫
→ ceca: 擬就看到區域價差超大.
→ ceca: 四五樓無法太低,因為在低就被包租公買光光..XD
→ ceca: 四樓有最佳包租產品效應.
→ ceca: 因為非頂樓,所以不用定期的頂樓防水支出.
所以老公寓的貸款基本上也沒任何問題囉？

到底宣傳五十年殘值為零的人是怎麼回事= =
※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 19:17:47
→ ceca: 然後有"非改套房"最佳投報率解.
→ ceca: so...這種東西都有基本價.
→ ceca: 只是因為對自住來講,四五樓接受意願比較低.
→ ceca: 包租公又是投資客的一種,它們吃貨價都殺得比較狠.
→ ceca: 因此四五樓也不是沒有買家,只是出價都很殘忍..XD
→ ceca: 建商希望你買新屋阿,所以建商會放這種房子老了不能住的消息.
→ ceca: 尤其透過代銷或是買新聞媒體名嘴來洗腦.
推 taco3019397: 看銀行想不想做你這客戶 想做什麼都能貸
→ basebo11: 貸款都可，主要是價值夠不夠，我60年透天也都能貸7成，
→ basebo11: 估價差異罷了，後來也是用合約價承貸，都還問我要不要
→ basebo11: 用修繕補足8成貸款呢QQ
推 killCHina: 專跑包租公的仲介真的很機八，幹話一堆
→ basebo11: 五十年殘值為零也沒錯啦，我60年老屋，銀行估價房屋沒
→ basebo11: 有價值，後來用合約價承貸，只用土地價格估比較高而已
→ basebo11: ，一般土融5成，放了一個沒價值的房屋，用房貸就變7成
→ basebo11: 丫
推 ceca: 其實銀行估價也都是委外.
→ ceca: 然後評估標準是浮動的.
→ ceca: 也因此,這邊有很多手腳可以做.
→ ceca: 例如,一般來講,純土地價格比上面有建物的高.
→ ceca: 所以很多時候,有關係的人可以用"土地價格"去貸款.
→ ceca: 尤其在"轉貸/增貸"的時候,因為沒有買賣價.
→ ceca: 所以不會有買賣合約的cap上限.
→ ceca: 因此當他用土地價格去估,就會變很高.
→ ceca: 所以轉貸增貸可以貸比旁邊買房的還要多的錢出來.
→ ceca: 只要你可以"掌握"到估價的那個單位,無論是銀行自己還是委外.
→ ceca: 這種手段在企業很愛幹.
→ ceca: 企業的老廠房阿,老營業處阿,老門市阿.
→ ceca: 金額比較大,四周無行情參考.
→ ceca: 然後因為金額比較大,所以就可以花一些成本去找到估價人員.
→ ceca: 然後也不用太麻煩,就拿旁邊建商買土地的成交價來做基準就好.
→ ceca: 立刻本來1.5億行情的東西,銀行鑑價就變2億多..XD
→ ceca: so...這個才叫"跟銀行關係好".
→ ceca: 同樣的,企業資產評估,需要找估價師.
→ ceca: 也可以用一樣的操作手法來控制帳面上企業的不棟產價格評估.
→ ceca: 進而影響到股票的股東權益數字.
推 jinso7410: 我有看過日本節目 什麼大改造
→ jinso7410: 改造一件東京兩樓 坪數不大的透天
→ jinso7410: 當我看到屋齡8蛈~木造 回頭再看看呆完
→ jinso7410: 一堆3x鋼筋水泥 相較起來根本還在壯年xd
→ jinso7410: 屋齡8X 木造透天
→ basebo11: 整修丫，不要破壞原本結構都能做，加構加xxx都算
→ jinso7410: 放出老屋不能住的消息 或許真的是建商大洗腦
推 ceca: 只要花錢,兩千年前的萬里長城都可以補強翻修.
→ jinso7410: 木造在地震地帶的東京都能撐八十幾年
→ jinso7410: 鋼筋水泥 就更不用說了
推 JamCh: 推
噓 amiah: 老屋會折舊…平行世界
推 lhawwei: 請教一下，40年以上老屋，有可能用30年貸款嗎？