Re: [請益] 房屋買賣詐騙

[jack520 (make sense)]

※ 引述《shudies (Never Stop)》之銘言：
: 最近常在財經節目看到一個林先生和一個沈代書去詐騙一群要賣屋的人，我覺得很神奇的
: 是銀行端難道無法察覺這些異狀嗎？再來，身為一般人的我們要如何去防範這種詐騙？我
: 基本上沒有收到錢不可能把房子過戶給他，為什麼他們會上當？請高手解惑

剛好有認識一個代書朋友有實際跟這個詐騙疑犯沈代書交手過

我就我瞭解的狀況分享給大家

以下簡稱：買方甲 、賣方乙、抵押權人丙

基本上這個詐騙手法詐騙的對象是賣方乙，也就是不動產的所有人

那詐騙的方式簡單說來就是：

乙的不動產（房屋或土地）在過戶給甲後，被甲拿去向丙設定抵押權借錢，然後甲拿著

借來的錢跑了。

那就會有如同原po的疑問「沒有收到錢怎麼會把房子過戶給他？」

這個問題問的很好，因為買房子跟買麵包不一樣，一個麵包50塊錢一手交錢一手交貨

銀貨兩訖沒有爭議，但是一間房子假設價錢為1000萬元，一般買方很少會有1000萬元

的現金，可能只有拿出300萬元的現金，剩下的700萬元要跟銀行貸款，但是銀行有可能

只是看到甲、乙買賣雙方的買賣契約就把錢撥給你嗎？答案是：不會，銀行一定要確認

房子已經從賣方乙過戶到買方甲名下，且對這個房子設定好抵押權才會把700萬元拿出

來，因此就會出現賣方乙還沒有收到錢之前，不動產就已經先過戶給甲的情況，也讓

詐騙集團有機可乘。

在正常的貸款交易模式下，銀行在設定好抵押權後，並不會直接把700萬拿給甲，而是

把700萬元匯進履約保證戶，等整個交易完成後，賣方乙再由履約保證戶中把錢拿走。

但是在「詐騙」模式下，這個買方甲可能不會向銀行借700萬，而是轉向民間借貸公司

丙借款，且設定抵押權給民間借貸公司丙，那甲可能就拿著700萬元跑掉了，那乙想把房子

拿回來的時候，那個丙就會跑出來說不好意思，我的700萬請先清償，而且我有設定抵

押權有優先受償的權利，丙會主張他是善意的第三人，信任房屋所有權人已經過戶給

甲所以才借錢給甲，所以這時候出賣人乙就成為了受騙的苦主，就算把房子拿回來了

還是要對丙清償設定700萬元的抵押債務，要不然丙有權利要拍賣這個房子。

那要如何防範這種詐騙手法呢？

一、代書不可只有由買方找，賣方自己一定要找信任的代書來盯買賣流程，其中

   一個很重要的環節就是「過戶跟抵押權設定要連件送」地政事務所，也就是在過戶

   之後要馬上接著設定抵押權給貸款銀行，貸款銀行要把錢撥入履約保證專戶

   ，以免給不肖的買方有機會再把房子設定其他第三人。

二、賣方的房屋無房屋貸者為高風險受騙族群，用上面的例子來說如果賣方

    乙原本的房子就設定抵押權貸款700萬元，那甲就算過戶以後在沒有清償

    這700萬之前，抵押權是不會塗銷的，那原本的抵押權沒有塗銷的情況下

    甲就很難再去把房子設定給第三人借錢。

三、委託仲介出售房屋，因為仲介都會有配合的代書，比較不會有代書與買方勾串的

    情形出現，而且就算出事了至少還可能找仲介公司出來負責。

結論：房屋自己出售風險最高，若真的想省下仲介費，至少要找到一個信的過的代書

      來配合審查房屋的過戶流程。








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※ 編輯: jack520 (111.71.93.222), 08/29/2018 13:26:37
※ 編輯: jack520 (111.71.93.222), 08/29/2018 13:29:04
推 thsrc020003: 推專業!!!
推 Hermess: 別省履約保證的錢就沒事啦
推 Dolce: 推！
推 post91: 所以重點是如果找銀行並且貸款有進履保戶基本上就不會發
→ post91: 生這種事嗎？（買方拿錢跑路的事）
→ Hermess: 是。不過要小心。代書有可能偽造假履保
→ post91: 賣方可以指定買方不能向民間借貸機構貸款嗎？一定要透過
→ post91: 銀行之類的？
→ post91: 什麼？履保戶也可以假造？
→ post91: 這水也太深了吧..
→ Hermess: 就偽造履保的合約書而已。騙法百百種。
推 post91: 好吧，這世界太複雜，買到喜歡的就好了..
推 jose777: 所以代書不能亂找,沈代書應該要先押起來,避免串供...
→ jose777: 但台灣檢調應該懶得理民事糾紛,明明是詐騙案件....
推 Petrovsky: 推 專業
→ Petrovsky: 房地慘 真的是陷阱好多 每個都可以致命
推 jose777: 你沒講交手過程中,到哪個點發現異常,還有交手結果...
→ jack520: 我朋友是賣方代書，在談的過程就發現對方有問題了
→ jack520: 就勸賣方不要簽約，所以沒被騙到。
推 Joaow: 簡單來說，仍有貸款在繳的房子比較不容易掉進詐騙陷阱嗎？
→ Fujiwarano: 樓上 不盡然
→ Fujiwarano: jack520講的他的朋友這個代書 就夠機警
→ Fujiwarano: 厲害的業務或地政士 光談話就能夠感覺到異常或不合理
→ Fujiwarano: Joaow 如果他可以騙到的金額 比你貸款金額還大的話
→ Fujiwarano: 他還是可以幫你還掉然後繼續拿到詐騙的利潤
→ Fujiwarano: 我光看到常常什麼FB廣告在秀課程什麼買房0自備款課程
→ Fujiwarano: 光正常去思考就覺得有問題了 十之八九很可能是詐騙
推 jose777: 還是要有建經公司的履保專戶,總價萬分之六~十,要是買方不
→ jose777: 付尾款,建經公司會保證賣方拿到尾款
推 kusomanfcu: https://goo.gl/QJg1VN
→ kusomanfcu: https://goo.gl/WcYPGm
→ kusomanfcu: 法院會保證
推 kusomanfcu: https://goo.gl/eQTX36
推 kenlll: 推專業 一定要向銀行確定有履保
推 sk0181607: 直接要求買方簽委託撥款，讓貸款銀行直接匯進賣方戶頭
→ sk0181607: 就好了吧
推 sk0181607: 另外很好奇有人“馬上”拿到建經公司所謂的代墊“買方
→ sk0181607: 不付的尾款”嗎
→ LearnRPG: 這問題版上似乎已經討論好幾個月了 連代書都早知道是誰
→ LearnRPG: 竟然還可以在外趴趴走這麼久
推 Petrovsky: 仲仲的建經公司 都遭淘空 科科
→ Petrovsky: 仲仲 本身是一個不小的風險吧