Re: [請益] 房屋買賣詐騙

[Fujiwarano (???)]

※ 引述《jack520 (make sense)》之銘言：
: ※ 引述《shudies (Never Stop)》之銘言：
: : 最近常在財經節目看到一個林先生和一個沈代書去詐騙一群要賣屋的人，我覺得很神奇的
: : 是銀行端難道無法察覺這些異狀嗎？再來，身為一般人的我們要如何去防範這種詐騙？我
: : 基本上沒有收到錢不可能把房子過戶給他，為什麼他們會上當？請高手解惑
: 剛好有認識一個代書朋友有實際跟這個詐騙疑犯沈代書交手過
: 我就我瞭解的狀況分享給大家
: 以下簡稱：買方甲 、賣方乙、抵押權人丙
: 基本上這個詐騙手法詐騙的對象是賣方乙，也就是不動產的所有人
: 那詐騙的方式簡單說來就是：
: 乙的不動產（房屋或土地）在過戶給甲後，被甲拿去向丙設定抵押權借錢，然後甲拿著
: 借來的錢跑了。
: 那就會有如同原po的疑問「沒有收到錢怎麼會把房子過戶給他？」
: 這個問題問的很好，因為買房子跟買麵包不一樣，一個麵包50塊錢一手交錢一手交貨
: 銀貨兩訖沒有爭議，但是一間房子假設價錢為1000萬元，一般買方很少會有1000萬元
: 的現金，可能只有拿出300萬元的現金，剩下的700萬元要跟銀行貸款，但是銀行有可能
: 只是看到甲、乙買賣雙方的買賣契約就把錢撥給你嗎？答案是：不會，銀行一定要確認
: 房子已經從賣方乙過戶到買方甲名下，且對這個房子設定好抵押權才會把700萬元拿出
: 來，因此就會出現賣方乙還沒有收到錢之前，不動產就已經先過戶給甲的情況，也讓
: 詐騙集團有機可乘。
: 在正常的貸款交易模式下，銀行在設定好抵押權後，並不會直接把700萬拿給甲，而是
: 把700萬元匯進履約保證戶，等整個交易完成後，賣方乙再由履約保證戶中把錢拿走。
: 但是在「詐騙」模式下，這個買方甲可能不會向銀行借700萬，而是轉向民間借貸公司
: 丙借款，且設定抵押權給民間借貸公司丙，那甲可能就拿著700萬元跑掉了，那乙想把房子
: 拿回來的時候，那個丙就會跑出來說不好意思，我的700萬請先清償，而且我有設定抵
: 押權有優先受償的權利，丙會主張他是善意的第三人，信任房屋所有權人已經過戶給
: 甲所以才借錢給甲，所以這時候出賣人乙就成為了受騙的苦主，就算把房子拿回來了
: 還是要對丙清償設定700萬元的抵押債務，要不然丙有權利要拍賣這個房子。
: 那要如何防範這種詐騙手法呢？
: 一、代書不可只有由買方找，賣方自己一定要找信任的代書來盯買賣流程，其中
:    一個很重要的環節就是「過戶跟抵押權設定要連件送」地政事務所，也就是在過戶
:    之後要馬上接著設定抵押權給貸款銀行，貸款銀行要把錢撥入履約保證專戶
:    ，以免給不肖的買方有機會再把房子設定其他第三人。
: 二、賣方的房屋無房屋貸者為高風險受騙族群，用上面的例子來說如果賣方
:     乙原本的房子就設定抵押權貸款700萬元，那甲就算過戶以後在沒有清償
:     這700萬之前，抵押權是不會塗銷的，那原本的抵押權沒有塗銷的情況下
:     甲就很難再去把房子設定給第三人借錢。
: 三、委託仲介出售房屋，因為仲介都會有配合的代書，比較不會有代書與買方勾串的
:     情形出現，而且就算出事了至少還可能找仲介公司出來負責。
: 結論：房屋自己出售風險最高，若真的想省下仲介費，至少要找到一個信的過的代書
:       來配合審查房屋的過戶流程。
問題重點在

1.一般自售屋主有經常往來的地政士(代書)可以配合否?

就算有朋友願意忙 你找人幫忙又不可能無償 還不是要付錢走雙代書制度?

那你也要保證你的代書朋友夠機靈會發現這樣的詐騙情事


2.一般自售的屋主 懂得如何應對 或覺察預警 不合理的交易流程或資金交付方式?

  不是每個人都有做過不動產業務 懂得正確的交易流程與順序

  還有這種騙子常常在更新犯案的手法 現在網路上傳的某套手法

  可能對現在還在犯案的人早就又改進新的詐騙手法了 你玩得過他們?


3.自售的屋主最大的弱點就是在 不知道各種查證的方式去確認客戶交易的真偽







  對一般房地產業務來說 基本訓練代書流程都是固定的SOP了

那是交易N次之後已經習以為常的幾乎是最佳化流程的順序了

當中只要出現其中一方不尋常的要求或流程轉換提出意見

第一線做業務的馬上敏感神經就會進入警戒狀態了

會更深入去了解客戶的需求以及原因 如果不是假的也會協助另一方溝通協調代書流程調整

通常這種時候 如果發現是假的 早就終止流程 叫他滾蛋了

至少我做買賣案子近7年以來 還沒有遇過這種騙子來騙我的屋主的

我是真的不知道 為什麼這些騙子不會來騙我們仲介業務 專找自售的下手 科科


我舉個例子就好

我最近要交屋的某個案子

當初買方我也只帶看過幾次 但是他說他長期在中國來回

這我在聽到他的背景我就也會擔心是否變成詐騙然後人找不到


所以我也是完整的找他哥哥出來寫授權書

貸款我也知道他在中國不可能常常飛回來辦或比價

我也是直接服務幫他找了四家問 拿他身分證字號直接請他往來銀行幫他查 評估核貸機率

最後也是找到可以線上填表的某家 利率也幫他壓得不錯

因為他在中國外派 一到兩個月可能才回來一次而已

這種代書流程過程基本上是無法出現任何失誤的

因為只要一錯 就很有可能會連帶推骨牌影響到賣方那邊的交屋時程


以上這些看起來好像很簡單的事情

當一般自售屋主在遇到的時候 是不可能完美的處理的

原因在於 本身就沒有這相關的知識與處理的人脈或業務社交手腕


常見到的都是被騙子牽著走 慢慢被帶入人家設好的圈套胡同 還不自覺

對業務來說 代書流程還是在服務中 當中遇到買方與賣方對立的情況也是要去處理排除

代書就只是負責登記跟流程 很少有代書會願意主動去幫忙協調處理買賣糾紛的

甚至騙子的代書本身就是跟他勾結在分不法利潤的 甚至連代書被利用都不知道被連累的


我不是100%反對屋主自售

問題重點在 如果你是房地產從業人員 你本身就懂這些相關的

你沒找仲介業務這個本來就很ok

尤其版上某位常常嗆仲介業務收服務費太多的

他本身就是某台中的富x建設出身的 又是個地政士助理的樣子

當然你如果像他這麼行 自售風險性本身就不會太高

但一般上班族自售

你自己把你自己一隻小白兔曝露在陽光下 騙子狼在暗處 你也絲毫無感

不覺得恐怖

雖然你跟我沒關係 不是我的客戶 我的確沒有必要這麼雞婆講到這麼多 我又沒有利益可圖

我只覺得你敢這樣賭自己或家族累積到現在的財富

我都替你覺得很恐怖

需要賭這麼大嗎? 連請業務協助代勞 給服務費 當作買保險的概念都沒有嗎?

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https://lihi.cc/ulewB 嗡 哈哈哈 溫三摩地 梭哈
累了嗎 休息一下聽首歌轉換一下心情吧 https://lihi.cc/wKx6O
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1535525691.A.03D.html
噓 q135q135: 一個連優先承買權都不懂的房仲在那邊嘴自己多專業  真的
→ q135q135: 滿好笑的
歐耶!你好久不見了 之前我懶得出來就是因為你
現在你又出現了 那代表我又要板上休息一陣子不出來囉
你專業你快去PO專業解說文 在板上 去教鄉民吧 打我臉也不錯啊
板上沒半篇文章造福鄉民的人 常常在那邊當劣幣
掰掰 我的文章你愛看我管不著 愛看你都不要回文 你一回文我就會消失到我高興為止 爽^^
噓 q135q135: 慢走  不送
https://lihi.cc/KLLSh  你去找他不用找我 這裡是我的文章 要滾的是你^^
我還真想學版主一樣 發完文章就鎖文不給像你這樣的人回文勒  哈哈哈
推 sapii: 認同，覺得房子幾千萬都買下去了，代書費之類幾萬塊就別省
→ sapii: 了，免得一不小心落到什麼都沒了
噓 cofepupu: 大家要小心長年在版上引戰的網路訟棍 小心綠色的蝨子會
→ cofepupu: 咬人
噓 cofepupu: 我沒有指名是講誰喔 不要有人對號入座3Q
※ 編輯: Fujiwarano (114.42.54.40), 08/29/2018 16:40:10
推 JamCh: 推
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推 charleschang: 推
→ Petrovsky: 本魯笨頭笨腦 不知道如何查證 仲仲的真偽