作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題Re: [請益] 房子收租5.5% v.s 0056
時間Wed Sep 12 22:24:44 2018
※ 引述《killCHina (把拔~我想買GTR)》之銘言：
: 不要爭了
: 雖然本魯死多頭，每天喊井噴
: 但其實市場沒人可以預測。
: 專家還經濟學家都是浪費社會資源，
: 還不如北車流浪漢頂天立地.
: 想賺錢應該認真請教c大或帥過苟，
: 厲害的投資客真的是：
: 多頭市場-賺翻 （20%以上）
: 盤整 -小賺 （5-10%）
: 空頭 -持平或小賠 （0%）
: 總之下好離手,賭20年後看是
: 房價3倍 or 房價3成
投資客通常不是這樣子.
你看我這幾年玩法一直在改變.
例如一個sin波好了,從平盤到漲到跌的狀態.
一般來講,平盤就會像我這樣"當沖"...XD
因為你不知道平到甚麼時候,然後平盤短期是可以操作的(並且更無腦,因為行情不太改變)
所以就這樣一直短期,不過短期的話考驗的就是你的過戶件數和貸款額度.
像我是個人貸款額度都用到爆炸,銀行不可能貸款四五千萬給我QQ...
所以投報率可能會因為你貸款額度沒辦法那麼大而投報有限.
當然如果你是火力全開間間八成,那投報率大約會在30~60%左右...
之後開始爬升波.
因為你一直在交易,所以任何價格行情變化你會第一個知道.
並且如果你物件量夠大,短期不限區域,所以你會對整個都市的狀態掌握性很高.
(有時候仲介會有區域性,他們思維會局限,
例如前兩年農16的仲介認為很慘,南高/鳳山的說無感還偷笑說明明有漲)
所以sin波起來的時候,世界上第一個知道的就是這種短線投資客.
然後有些短線就不管繼續做,反正短線入手到賣掉平均七個月,中間有漲幅也都可以吃到.
另外一種就是發現價格要跳躍了,那他可能就開高價掛賣.
因為漲價是這樣,從中心點開始漣漪般擴散,然後一波一波.
他不是股票那種一直往上...他是一波,之後又一波.
也就是說,這一波你有吃到,你就等於所有漲幅都吃到...而不是晚幾個月賣更貴.
(除非是超級大多頭,太多波疊再一起,但那種不會發生在起漲的一開始那幾年)
因此短線很多都可以穩穩吃到這一波.
例如今年公寓大漲,我去年底的時候發現,因此今年我的公寓產品全都是掛天價在賣.
(在吃貨的時候就會發現...)
也很開心的今年公寓出售價都是創歷史新高...XD
所以這一波公寓漲幅波,我手上公寓產品就有吃到...
而現在差不多漲完了,也還看不到下一波產生...
當然另外一種就是,如果你發現可能要連漲了.
那自然你買入產品後就不要賣,立刻開始轉成屯房.
尤其如果是在利多點,或是大幅變化點....
當然屯房就是要出租...這時候可能會有一個尷尬的狀態就是.
短期買入的產品基本上屋況都不好,沒辦法直接出租..
而你翻修好出租,租兩三年賣,這樣賣相不是全新,破處的廁所廚房要拚天價就吃力.
因此通常要真的連續大漲+超級利多,這時候翻修好出租,一租租個五年才比較有效力.
如果兩三年期的話,不如快點賣掉,在換成普通屋況的中古屋出租.
(新的東西折舊就是兇,包含你新翻修...所以能一般屋況出租就一般狀況出租
以上我講的是你要轉賣的話...如果長期出租,你要翻修一次把租金哄抬高也是可以.
但尷尬就是你翻新,但只租兩年,你租金哄抬後拉出來的額外利潤還沒多少.
你要轉賣又變二手狀態...這種狀況就盡量避免)
至於如果你是手上沒貨的,或是其他方面的現金,自然就轉過來開始玩中期.
中期的話一般來講也是一年基本10%,槓桿後大約增值性可以在30~50%up.
(整個都市漲3~5%,你挑的物件會有10%..不用懷疑,,你挑不到10%,你不就跟外行人一樣?)
當然在這種價格變化時間點上,會有"樂透"可以找.
就像我講的,當年"開價"95萬的民族國宅三房,草衙90萬三房公寓.
或是鹽埕區我那時候買的120萬電梯兩房...
這種樂透撿到基礎投報率可能是80%~100%跳,(當年國宅是150%,草衙公寓是200%)
你在槓桿下去,基本上投報率就不用算了,都說是樂透..抽中就是本金三倍以上.
(並且這種東西都是發生在爛產品上面,例如當年一坪4萬的諾貝爾,
好東西基本上不會發生..XD)
平盤的時候樂透很少,平盤的時候,短期一般撈到比較爽的就是基礎50%.
因為行情太僵化,所以判定太簡單,三流投資客都可以掌握價格.
所以沒有樂透可以撿.
你要在那種價格很亂,大家都搞不懂搞不清楚的時候,才有樂透的機會.
之後如果產生台北當年的高峰期,多層漲幅全都疊家在一起的時候.
自然是房子都不要賣啦...
大幅增值,你把房子再拿去轉增貸,貸款出來再買.
並且那時候可以玩預售屋..因為預售兩年中間,房價就完全不同世界.
然後預售屋不吃你的貸款額,槓桿超大,也不吃你的交易次數...
so..預售屋要超級大漲再玩,其他時候沒必要不要玩,那個是不動產的選擇權等級...XD
之後開始如果感覺到市場危險可能要下降的時候.
一般來講我們玩不動產的很難把不動產出清.因為金額太龐大.
你出清後,之後遇到政府救不動產讓貨幣貶值你也很煩惱.
你要把資金弄到國外去...資金太龐大,沒那麼好弄..
(9位數以上)
所以通常就是把不動產的貸款清空...
然後把物件換成"長期發展"地區.
例如當年台中換到經貿園區去,高雄換到新彎區這種.
(並且你切入點會很早,所以價格不會很高,跌的時候也不會很痛)
反正他的計畫很久很久,久到你可以等不動產跌下來在拉上去,他都還有利多再進行發酵.
至於帳面上的價格跌,你就讓他跌吧.資金太龐大你很難完全避險.
反正你貸款清空了..你也沒壓力,就出國去玩或是愛幹嘛去幹嘛.
直到一兩年後落底了再回來...
這時候,政府就會救不動產...
這個救救有撈底的機會.
有些東西會惡性崩盤,然後崩到很可笑的數字.
然後你就會發現他的出租投報率高到嚇死人...
那時候你就可以順應政府救房市大量解放貸款,而把你本來屯的沒貸款的不動產拿來質押.
然後借出鈔票來買這些投報率爽死人的產品.
之後再慢慢等低潮過去後的復甦...
反正有超爽租金可以收..一樣有錢賺.
對你而言,你不要管你帳面的資產是多少.
你手上的房子只會更多更多更多.
等到哪一天復甦了,那自然你當初虧損的時候的那筆帳,就會連本帶利的還給你.
so...一個sin波的不動產走勢下.
投資客通常就是這樣操作.
在甚麼時間做甚麼操作..而不是一招半式打天下.
而每過一次sin波,你的整個人的等級層次就是不同,會極大幅度的躍進.
不動產特性就是,他不會下市,不會變廢紙...
所以不動產最適合持久戰...
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推 JuanWang: 推推 09/12 22:40
→ milkwind: 這超級實用，謝謝 09/12 22:46
推 dragontwo: 謝謝 09/12 22:50
推 pk007: 大大又開示了 09/12 23:11
推 gglong: 現在房地合一稅 很少人炒短期了吧... 09/12 23:14
推 sprinter1: 感覺跟股票操作也有點像 眼光+膽量+槓桿+本多終勝 09/12 23:16
推 cuttleufish: 不動產入門門檻比股票高 09/12 23:24
推 killCHina: 小魯只會這招：不爽不要賣->出租->不爽不要買 09/13 00:55
推 killCHina: 反正沒有績效壓力ㄧ年10%就爽了 09/13 00:56
→ killCHina: 而且現在實價登錄+房地合一稅 09/13 00:57
推 killCHina: 稍難撿便宜短線成本也高...以前找人頭還搞消失 09/13 00:58
推 killCHina: 操～～人頭造反那次哭笑不得...... 現在機乎都只買不 09/13 01:00
→ killCHina: 只買不賣... 資金快卡死了XD 09/13 01:01
推 funjapan: 大推 又學到了！ 09/13 01:03
推 jackeighteen: 謝謝分享~ 09/13 01:20
推 coburn: 所以現在高雄要迎接漲波了嗎？ 09/13 01:44
→ Narok: 三流投資客在此瞻仰前輩 09/13 03:36
推 adroddick: 現在短線利潤很低吧？ 09/13 08:07
推 apple123773: 驚!!! 09/13 08:45
→ aloness: 這蠻有趣的，就跟買中華電中鋼台塑一樣意思，不要管帳面 09/13 10:03
→ aloness: 價值，總有一天會回來的，這幾家倒了台灣也倒了 09/13 10:03
推 HSTim: 認同 真正的投資客賺錢 是不分市場漲跌的 09/13 10:13
→ HSTim: 只有漲才賺錢的 那不叫高手 叫運氣好.... 09/13 10:13
推 CozyLife: 神 09/13 10:25
推 jeromeshih: 感覺有點像美林時鐘搭配經濟循環 09/13 10:42
→ jeromeshih: 感覺要能預測趨勢需要實務經驗啊 09/13 11:02
→ aloness: 房地產預測難度比較低啦 09/13 11:22
→ aloness: 一來底價被土地價限制住 09/13 11:23
→ aloness: 二來土地價是政府信用擔保 09/13 11:23
→ aloness: 三來波動緩慢，最低以月為單位計 09/13 11:24
→ aloness: 所以只要把重心放在價格最低的物件，就本多終勝囉 09/13 11:27
→ aloness: 反正這年頭連彩晶，中環，錸德都可以翻身，翻身難度更低 09/13 11:30
→ aloness: 的不動產，只要本錢夠，終究會贏的 09/13 11:30
推 JamCh: 推 09/13 14:02
推 aJan5566: 簡單來說 我有資金玩你們沒有 就降 09/13 15:42
推 stevensevens: C大以上條件再台北是不是不會存在了？只能找台中高 09/13 17:14
→ stevensevens: 雄 09/13 17:14
→ femlro: 高雄王的標的通常都三百以內 你去台中 台北哪裡找三百的標 09/13 21:25
→ femlro: 的？ 說穿了就是利用房地產低總價低價格敏感的特性炒炒炒 09/13 21:25
→ femlro: 地區特性 這個來台北絕對沒招 09/13 21:25
台北?
台北目前也很多短期投資客阿.
版上就好幾個在潛水..XD
除了房價再跌這段時間外.
其他時候都可以炒房.
至於台中?
台中跟高雄房價又差不多...
(500和550有差很多嗎?)
高雄能幹的所有事情,台中都可以幹.
手法完全剪下貼上,全都不需要改變..XD
甚至連估價,工程,裝修方式和程度,都差不多...
台北在裝修上面的判定,以及物件操作上面,還有一些要修正.
※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/13/2018 22:17:16
推 shyla: 感謝C大分享 09/14 03:18
推 suninrain: 推~ 09/14 17:17
→ cms23: +1 12/14 16:22
推 chen831030: 謝謝 08/25 19:25